房地產(chǎn)信托融資渠道研究-在線瀏覽
2025-02-14 05:34本頁面
【正文】 – 第一還款來源要充足、可靠； – 此外還要對抵質押等擔保措施情況及評價； – 對項目到期償付能力評價及風險處置做好預案。 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢 ? 比銀行貸款要求低：銀行貸款受“四證”、開發(fā)資質等條件的限制，而且不能在資金鏈最緊的時候及時提供幫助；信托貸款發(fā)放條件可放寬至“三證”和三級開發(fā)資質，信托憑借其靈活的投資方式，可根據(jù)開發(fā)商實際情況，量身定做融資方案。 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢 ? 信托融資審批較快：以信托公司自主發(fā)行理財產(chǎn)品為例，從項目立項到資金到位，在 1月左右全部完成，如果直接對接資金池，速度更快。 房地產(chǎn)信托融資的劣勢 ? 信托融資成本較高： 2023年初至 2023年初，房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)從 10%左右上升到 13―14% 左右； 2023年中過后，成本上升到 17%左右；目前房地產(chǎn)信托融資成本已經(jīng)上升到 20%左右。 ? 信托融資期限較短：信托產(chǎn)品發(fā)行周期有限，所以不能作為長期融資的有效工具，靠發(fā)信托憑證來解決部分短期融資是可以的，但對長期的、大規(guī)模的項目融資作用有限。 ? 股權投資附加回購條款 – 以增資擴股或受讓股權的方式投資于項目公司，行使股東權利，原股東或指定第三方承諾在信托期限屆滿前溢價回購該股權，同時附加資產(chǎn)抵押、項目公司股權質押、帳戶監(jiān)管等保障措施。 ? 股權收益權投資 – 以購買項目公司股權收益權的方式投資于項目公司，原股東或指定第三方承諾在信托期限屆滿前溢價回購該股權收益權，同時附加資產(chǎn)抵押、股權質押、帳戶監(jiān)管等保障措施。 ? REITs – 以能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的商業(yè)地產(chǎn)組成資產(chǎn)池，在銀行間債券市場或股票交易所發(fā)行資產(chǎn)支持證券，以租金收入作為支付投資者回報的來源?！百Y產(chǎn)包”質量好壞是信托公司、銀行考察的重點，也是信托產(chǎn)品投資者決定是否購買的重點， “ 資產(chǎn)包 ” 質量好壞也將直接關系到信托融資成本的高低。首先，信托公司通常都會要求企業(yè)開立專門的信托融資賬戶，?？顚Ｓ茫瑢π磐匈Y金實行封閉運行。 ? 信托交易結構 – 信托產(chǎn)品的規(guī)模、預計年回報率、期限、管理費、手續(xù)費、抵押質押等具體問題的確定需要企業(yè)與信托公司、與銀行進行洽商而定。 信托方案的一般操作流程 1. 開發(fā)商與信托公司初步接洽，溝通融資需求； 2. 開發(fā)商準備相關材料，出具相關文件，信托公司初審，進行盡職調查，雙方確定融資方案； 3. 信托公司起草相關協(xié)議文本，雙方確認并簽署，落實抵押、質押、公證等保障措施； 4. 信托公司向屬地銀監(jiān)局履行發(fā)行前報備程序，報備期結束開始發(fā)行理財產(chǎn)品； 5. 信托資金募集到位，宣告信托成立，在信托成立的次日將信托資金注入擬投資的項目； 6. 信托公司派駐相關管理人員，對項目進行日常管理，定期披露項目進展； 7. 信托期限屆滿，融資主體還本付息或股權回購主體完成股權回購事宜，信托清算完成，信托終止。 信托貸款融資案例 一、信托計劃概述 計劃目的：受托人于信托計劃成立后，按照信托文件規(guī)定，發(fā)揮百瑞信托金融投資的專業(yè)優(yōu)勢，對本信托計劃資金進行專業(yè)化的管理、運用和處分，為加入本計劃的信托受益人獲取相應收益。 計劃期限：本次信托計劃期限為 2年期、 3年期。 預期年收益率： 2年期 ％、 3年期 ％。 投資保障： （ 1）由鄭州市建設投資總公司提供連帶責任保證； （ 2）信托資金托管。本計劃二年期貸款運行滿 21個月和三年期貸款運行滿 33個月后，借款人可提前償還本計劃貸款。 在信托貸款有效期內，如果中國人民銀行上調貸款基準利率，則受益人享有因利率上浮所產(chǎn)生收益部分的100%，在對應期限計劃財產(chǎn)到期時一次性分配給參加清算的受益人，調整的起始日期為中國人民銀行公告調息日。該公司成立于 1953年 11月 28日，經(jīng)過 50多年的努力發(fā)展，該公司已成為擁有固定資產(chǎn)原值 ，凈值 ，制水廠 5座，原水廠 1座，綜合日供水能力 107萬立方米，供水面積 212平方公里，管網(wǎng)總長度 1342公里，在冊職工 3530余人的國有大型二類供水企業(yè)、國家二級企業(yè)、國家計量一級先進企業(yè)。截至 2023年底，總資產(chǎn)，凈資產(chǎn) 。鄭州市建設投資總公司是鄭州市人民政府獨資興建的綜合性投融資機構，市政府基本建設項目的投資主體和主要融資平臺，與鄭州市預算外資金管理局共同承擔著融通資金的職能。截至 2023年底，總資產(chǎn)，凈資產(chǎn) 。根據(jù)相關法規(guī)規(guī)定，本項目為關聯(lián)交易。本項目募集資金金額符合監(jiān)管部門相關規(guī)定要求，本項目的貸款利率符合公允的市場價格水平。 四、風險防范措施 （ 1）受托人履行盡職管理義務，對借款人的經(jīng)營狀況和項目進度進行監(jiān)控； （ 2）鄭州市建
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