房地產(chǎn)信托融資模式的實(shí)證解析-在線瀏覽
2024-09-15 06:59本頁(yè)面
【正文】 限制，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法獲得貸款，因此，在這個(gè)階段，中小型的開(kāi)發(fā)商往往會(huì)通過(guò)發(fā)行信托的方式來(lái)解決短期的融資問(wèn)題，一旦樓宇成形，就可以進(jìn)一步將其作為抵押獲得貸款，信托資金在此就發(fā)揮了“過(guò)橋貸款”的作用。其次來(lái)對(duì)這種信托融資方式的成本、規(guī)模和時(shí)限做梳理：目標(biāo)項(xiàng)目融資規(guī)模融資成本（不含信托管理費(fèi)和報(bào)酬）還款時(shí)間北京通程國(guó)際大酒店7%西安人民大廈改建項(xiàng)目%1年上海佘山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目1億%2年北京住邦2000項(xiàng)目—8%5年（持有滿1年可轉(zhuǎn)讓）上海城開(kāi)萬(wàn)源城項(xiàng)目10億2年總體來(lái)看，融資成本（含管理費(fèi)和報(bào)酬）一般來(lái)說(shuō)要達(dá)到銀行貸款23倍，其中短期的過(guò)橋貸款可能要達(dá)到20%左右，但由于其對(duì)于開(kāi)發(fā)商的自有資金沒(méi)有要求，所以總體成本仍不算太高；從時(shí)限上來(lái)說(shuō)，一般為12年。最后來(lái)看開(kāi)發(fā)商在運(yùn)用此種信托方式時(shí)所要受到的一些限制：目標(biāo)項(xiàng)目回購(gòu)擔(dān)保方式北京通程國(guó)際大酒店土地使用權(quán)抵押擔(dān)保長(zhǎng)沙通程實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司提供拍賣不足額部分連帶責(zé)任擔(dān)保西安人民大廈改建項(xiàng)目借款人大股東陜西省投資集團(tuán)為該信托提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保上海佘山國(guó)際高爾夫球場(chǎng)別墅項(xiàng)目抵押的，土地價(jià)值為20300萬(wàn)元該借款由上海佘山國(guó)際高爾夫俱樂(lè)部有限公司的控股股東上海優(yōu)孚企業(yè)發(fā)展有限公司再提供不可撤銷的連帶責(zé)任擔(dān)保上海優(yōu)孚企業(yè)發(fā)展有限公司在本次發(fā)行資金信托時(shí)出資6000萬(wàn)元，委托上海國(guó)際信托投資有限公司對(duì)佘山公司增資，并以該部分信托投資所形成的信托財(cái)產(chǎn)作為信托借款的保證措施北京住邦2000項(xiàng)目，抵押率48%；項(xiàng)目公司股權(quán)（80％的控股權(quán)）質(zhì)押；銷售監(jiān)控和提前6個(gè)月還款現(xiàn)金流安排。（2）財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓融資上圖向我們展示了此類信托方式的操作流程，分析其目的主要在于通過(guò)對(duì)具有穩(wěn)定未來(lái)現(xiàn)金流量的物業(yè)的受益優(yōu)先權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益的套現(xiàn)，從而為其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)融資。接下來(lái)，我們通過(guò)實(shí)例來(lái)深入分析，首先來(lái)看這種信托方式的還款資金來(lái)源：目標(biāo)財(cái)產(chǎn)受托人物業(yè)性質(zhì)融資還款資金來(lái)源上海新中苑上海國(guó)投商辦住綜合房產(chǎn)銷售收入（包括新中南開(kāi)公司回購(gòu)房產(chǎn)）及銀行利息上海大華燦坤家電城上海國(guó)投專業(yè)賣場(chǎng)租金收入及銀行利息上海錦繡華城樂(lè)購(gòu)大賣場(chǎng)聯(lián)華信托大賣場(chǎng)大賣場(chǎng)租金收入及銀行利息上海月星家居廣場(chǎng)聯(lián)華信托專業(yè)賣場(chǎng)第54幢22,上海假日百貨商廈安信信托百貨第一、四層物業(yè)租金收入及銀行利息天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋北方信托住宅房租收入商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般需要股東投入巨額資金并持有，通過(guò)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)賺取中長(zhǎng)期回報(bào)。通過(guò)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，則可以將投資于這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的權(quán)益資金以貸款利率的代價(jià)(低于股權(quán)收益率)替換出來(lái)，很好的解決了資本金占用的問(wèn)題，替換出的資金又可以循環(huán)投入到接下來(lái)的其他地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)中。最多6年上海假日百貨商廈6%2年天津房信集團(tuán)公產(chǎn)房屋%3年從融資的規(guī)模上來(lái)看，根據(jù)未來(lái)現(xiàn)金流量的不同，融資的規(guī)模存在很大的彈性空間，從融資的時(shí)限上來(lái)看普遍要比單純的資金信托貸款的時(shí)間要長(zhǎng)，因此這也為融資成本的設(shè)計(jì)提供了更大的自由度。 （3）類REITS形式的信托融資操作2005年1月22日，聯(lián)華信托推出了國(guó)內(nèi)首例準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資類基金——“聯(lián)信寶利一號(hào)8515萬(wàn)聯(lián)信寶利三號(hào)8750萬(wàn)聯(lián)信寶利六號(hào)（順馳林溪）21250萬(wàn)聯(lián)信蝶翠華苑2200萬(wàn)佛山東方廣場(chǎng)5000萬(wàn)聯(lián)信但與RE
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