【正文】 報(bào)道稱房地產(chǎn)信托是刀尖上的舞蹈，即意指房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不斷推新而立法相對滯后，其結(jié)果有可能直接導(dǎo)致委托人設(shè)立信托目的落空和受益人利益受損?；仡櫸覈F(xiàn)行規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)的法律法規(guī)，在立法上呈現(xiàn)出“一法、二規(guī)、三文件“的框架型格局：“一法”指的是2001年頒布的《信托法》，這也是我國信托領(lǐng)域的基本法?！岸?guī)”指的是銀監(jiān)會(huì)于2007年頒布的兩部規(guī)章——《信托公司管理辦法》和《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》?！叭募敝傅氖侵袊嗣胥y行和銀監(jiān)會(huì)先后發(fā)布的三個(gè)通知，分別是2003年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(簡稱121號文)、2005年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(簡 1 稱212號文)、以及2006年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》(簡稱54號文)。這三個(gè)文件在內(nèi)容上漸次嚴(yán)格，使得房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道逐步縮窄，融資難度逐步提高。此外，銀監(jiān)會(huì)還于2004年發(fā)布了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法(征求意見稿)》，向社會(huì)公開征集意見。該辦法界定了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，規(guī)定了經(jīng)營規(guī)則、監(jiān)督管理、風(fēng)險(xiǎn)條款，業(yè)界和學(xué)者普遍希望其能對規(guī)范房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)起到積極的推動(dòng)作用。然而，現(xiàn)行的信托法律制度設(shè)計(jì)對房地產(chǎn)信托的發(fā)展并不盡如人意。2007年頒布實(shí)行的新“二規(guī)”對原有的舊“二規(guī)”雖有重大修訂，例如舊《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》規(guī)定了“接受委托人的資金信托合同不得超過200份(含200份)，每份合同金額不得低于人民幣5萬元(含5萬元)”。這意味著信托投資計(jì)劃只能以私募的方式來開展。而在新《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中，這條為學(xué)者廣為詬病的規(guī)定被刪除，取而代之的是“單個(gè)信托計(jì)劃的自然人人數(shù)不得超過50人，合格的機(jī)構(gòu)投資者數(shù)量不受限制”。這使得信托計(jì)劃的規(guī)模得到了擴(kuò)張，但是相對于房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展來說，《管理辦法》的改進(jìn)仍然不夠徹底，這表現(xiàn)在：規(guī)定“合格投資者”包括：(1)投資一個(gè)信托計(jì)劃的最低金額不少于100萬元人民幣的自然人、法人或者依法成立的其他組織；(2)個(gè)人或家庭金融資產(chǎn)總計(jì)在其認(rèn)購時(shí)超過100萬元人民幣，且能提供相關(guān)財(cái)產(chǎn)證明的自然人；(3)個(gè)人收入在最近三年內(nèi)每年收入超過20萬元人民幣或者夫妻雙方合計(jì)收入在最近三年內(nèi)每年收入超過30萬元人民幣，且能提供相關(guān)收入證明的自然人。如此高的投資門檻使得大部分中小投資者對信托計(jì)劃望而卻步。規(guī)定“參與信托計(jì)劃的委托人為惟一受益人”。這種規(guī)定與信托最基本理念背道而馳，也與其上位法《信托法》的規(guī)定相左：“受益人是在信托中享有信托受益權(quán)的人。受益人可以是自然人、法人或者依法成立的其他組織。委托人可以是受益人，也可以是同一信托的唯一受益人。受托人可以是受益人，但不得是同一信托的唯一受益人?！币?guī)定信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得有以下行為：“(一)以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益；(二)進(jìn)行公開營銷宣傳”。這就始終將信托公司推行信托計(jì)劃限制在非公開發(fā)行的范圍內(nèi)。同時(shí)，與房地產(chǎn)信托相關(guān)的配套法律法規(guī)在立法上也存在互不銜接的問題： 例如房地產(chǎn)法律制度。雖然《物權(quán)法》第10條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，但是具體制度至今并未出臺；《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》仍然并存，登記制度并未統(tǒng)一。這造成房產(chǎn)和地產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，登記程序不統(tǒng)一，登記效力不統(tǒng)一，以及登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一。這些不統(tǒng)一導(dǎo)致“信托財(cái)產(chǎn)”不確定。信托的本質(zhì)是“受人之托，代人理財(cái)”，信托是一種財(cái)產(chǎn)管理制度，其載體是信托財(cái)產(chǎn)。我國《信托法》第七條規(guī)定，設(shè)立信托必須有確定的信托財(cái)產(chǎn)。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)，包括委托人擁有的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利。凡是具有金錢價(jià)值的東西，都可以作為信托財(cái)產(chǎn)，比如動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一種無形財(cái)產(chǎn)，包括股票、債券、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)等等。信托財(cái)產(chǎn)必須是委托人合法所有的財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利。信托是委托人將財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利委托給受托人進(jìn)行管理或者處分的行為，因此，委托人對該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利必須具有合法的所有權(quán)，只有這樣，委托人才有權(quán)對該財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利設(shè)定信托。同時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)必須具有合法性，法律、行政法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)，不得作為信托財(cái)產(chǎn)；法律、行政法規(guī)限制流通的財(cái)產(chǎn)，依法經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，才可以作為信托財(cái)產(chǎn)。房地產(chǎn)信托在發(fā)展過程中有依賴于完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，統(tǒng)一登記制度對于什么是合法的信托財(cái)產(chǎn)有重要的意義。房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)是委托人將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，并由受托人以自己的名義進(jìn)行管理或者處分的財(cái)產(chǎn)。從信托的成立看，委托人不將信托財(cái)產(chǎn)委托給受托人，信托就無法成立；從信托的運(yùn)作看，受托人的活動(dòng)是圍繞著信托財(cái)產(chǎn)的管理或者處分而展開的，沒有信托財(cái)產(chǎn)，受托人的活動(dòng)和受益人的利益將會(huì)失去存在的基礎(chǔ)；從信托的存續(xù)看，如果信托財(cái)產(chǎn)不復(fù)存在，信托關(guān)系就會(huì)消滅。因此，信托是以信托財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)的法律關(guān)系，沒有確定的信托財(cái)產(chǎn)，就沒有信托。所以，設(shè)立房地產(chǎn)信托必須具有確定的房地產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)。再例如證券法律制度。我國2003年頒布《證券投資基金法》，而現(xiàn)行《證券法》定義的證券只包括股票、公司債權(quán)和國務(wù)院依法認(rèn)定的其他證券，以及政府債券、證券投資基金份額和債券衍生品種，這其中不包括信托受益憑證，房地產(chǎn)信托被局限于證券投資基金的形式，范圍較窄。此外，依照我國現(xiàn)行《信托法》，可以取得受托人資格的法人主要是指信托投資公司。這就意味著，信托只能由信托機(jī)構(gòu)發(fā)行，使得信托機(jī)構(gòu)成為法定壟斷的中間機(jī)構(gòu)。開展房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不僅對于房地產(chǎn)企業(yè)有特別重要的意義，對于居民家庭也同樣具有不可替代的作用。信托產(chǎn)品在國外被廣泛應(yīng)用，包括家庭中的財(cái)產(chǎn)，也就是我們所稱的私人信托。使用私人信托能夠使很多家庭成員從中獲益，而不用把家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割。作為房產(chǎn)，可能整個(gè)家庭只有這一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，信托是一種很有效的機(jī)制，它可以使家庭成員或者單獨(dú)的、或者集體的，以委托人認(rèn)為合適的方式來享用這個(gè)房屋。還有可能這些受益人是一些老年人，他們可能由于制度上的因素不能獲得一個(gè)很好的養(yǎng)老待遇，而使用了房產(chǎn)信托，相對減少國家的、集體的或個(gè)人的有限的資金支出，從而使這些受益人在年老體弱時(shí)有足夠的資金以安渡晚年。房產(chǎn)信托也可以使一些目前還沒有生出來的人進(jìn)行獲益，比如說委托人目前可能沒有任何子女，但是他可以設(shè)立一項(xiàng)房產(chǎn)信托，使他未來的子女或者說孫子女來獲益?？傊?，房地產(chǎn)信托業(yè)的良性發(fā)展無論是對于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營還是公民個(gè)人都具有十分現(xiàn)實(shí)的意義，我國信托制度起步晚，在這些方面發(fā)展還不是很完善，需要立法機(jī)構(gòu)不斷充實(shí)相關(guān)法律規(guī)范內(nèi)容，保障房地產(chǎn)信托業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。作者：北京市兩高律師事務(wù)所 李國蓓 2011年11月第四篇：信托融資房地產(chǎn)融資要求房地產(chǎn)融資要求融資方或其控股股東具備二級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（滿足四、三、二條件）也即四證齊全、自有資金超過35%、二級開發(fā)資質(zhì)。有的信托公司需要行業(yè)百強(qiáng)和地方龍頭。第1條財(cái)務(wù)狀況對融資方財(cái)務(wù)狀況的基本要求是：（一）融資方為多項(xiàng)目開發(fā)商或綜合性開發(fā)商，其資產(chǎn)負(fù)債率不超過75%，凈資產(chǎn)不低于5000萬（資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算可扣除預(yù)收房屋銷售款計(jì)算）；（二）融資方如為單一項(xiàng)目新設(shè)公司，其資產(chǎn)負(fù)債率要求可適度放寬，實(shí)收資本應(yīng)不低于1000萬；單一項(xiàng)目公司如分期開發(fā)，且在我司介入前已有開發(fā)和銷售記錄的，應(yīng)適用第（一）項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。第2條開發(fā)經(jīng)驗(yàn)融資方或所屬集團(tuán)具有連續(xù)開發(fā)三年以上的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，且開發(fā)業(yè)績良好，累計(jì)竣工面積在20萬平方米以上。第3條發(fā)展?jié)摿θ谫Y方或所屬集團(tuán)有一定項(xiàng)目儲備，持續(xù)發(fā)展能力較強(qiáng)。第4條行業(yè)地位融資方或其所屬集團(tuán)具有一定的行業(yè)地位，符合以下之一的：（一）為全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)（中國指數(shù)研究院發(fā)布的名單）或區(qū)域（省、直轄市）綜合排名前10位的企業(yè)（不含全國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)）；（二）雖未達(dá)到第（一）項(xiàng)要求，但股東背景突出，控股股東為其他行業(yè)地位突出的大型央企（國資委要求退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的除外）、國企和民營企業(yè)（全國民營百強(qiáng)企業(yè)）；（三）雖無具體排名，但在建項(xiàng)目市政及生活配套項(xiàng)目成熟健全，項(xiàng)目條件與周邊同類物業(yè)比較有明顯優(yōu)勢，市場承接力強(qiáng)，有較高盈利空間。第5條開發(fā)條件項(xiàng)目權(quán)屬清晰，“四證”齊全（即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》）。第6條資本金要求項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國家最低要求并足額到位。第7條項(xiàng)目監(jiān)管能配合接受我司或我司委托的監(jiān)理公司對項(xiàng)目監(jiān)管，以銷售資金作為還款來源的項(xiàng)目原則上需要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目抵押并能接受分期還款或存單、保證金質(zhì)押。第8條保障性住房保障房的建設(shè)單位應(yīng)具備以下資質(zhì)：（一）政府背景的保障性住房開發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)，須具備合格的企事業(yè)法人資格，有負(fù)責(zé)保障性住房建設(shè)的政府相關(guān)批復(fù)文件，如屬政府平臺，另需按政府平臺相關(guān)政策執(zhí)行；（二）如為保障性住房代建企業(yè)，須已與政府簽訂代建項(xiàng)目協(xié)議；項(xiàng)目已列入建設(shè)計(jì)劃，廉租房、公租房須已與政府簽訂回購協(xié)議。第9條舊城改造項(xiàng)目必須已完成拆遷工作或已全面簽訂拆遷協(xié)議，拆遷工作無障礙，可進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開發(fā)。第10條結(jié)構(gòu)融資安排對房地產(chǎn)集合信托計(jì)劃，采用結(jié)構(gòu)化方式進(jìn)行融資安排的，其優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)配比比例不得高于3：1。第11條其他條件存在以下情況的項(xiàng)目原則上不介入：（一）項(xiàng)目土地已閑置超過兩年，存在被政府收回風(fēng)險(xiǎn)；（二）擅自改變土地用途和性質(zhì)進(jìn)行開發(fā)；（三）嚴(yán)重拖延開竣工時(shí)間；（四）來自于其他金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目貸款（或融資）已被挪用等。第五篇：關(guān)于房地產(chǎn)信托的觀點(diǎn)在銀監(jiān)部門對信托公司就房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行窗口指導(dǎo)、二三城市會(huì)啟動(dòng)限購令等消息出來后，目前很多客戶都對房地產(chǎn)項(xiàng)目猶豫不決，事實(shí)上我們認(rèn)為現(xiàn)在正是“相對低風(fēng)險(xiǎn)高收益”信托產(chǎn)品的最后一班車，在認(rèn)真分析項(xiàng)目的前提，應(yīng)該好好把握機(jī)會(huì)。我國的信托公司現(xiàn)在仍是“剛性兌付”，近幾年類固定收益產(chǎn)品尚未出現(xiàn)不能按期兌付的情況。主要是由于目前我國只有63張信托牌照，非常稀缺，信托公司絕不會(huì)因?yàn)槟持划a(chǎn)品不能兌付而導(dǎo)制牌照受影響。而且信托公司一般有央企、銀行、地方國資委等背景，實(shí)力雄厚，有能力在極端情況下保證信托本息的按期兌付。目前銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)了對房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的監(jiān)管，要求房地產(chǎn)信托實(shí)現(xiàn)報(bào)備、報(bào)批制。此時(shí)能夠通過審批的產(chǎn)品多數(shù)是項(xiàng)目資質(zhì)好、信托公司風(fēng)控好的產(chǎn)品，相當(dāng)于銀監(jiān)會(huì)又加了一層風(fēng)控。所以可以放心購買。房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)質(zhì)是能否信托到期能否按時(shí)兌付。而兌付的關(guān)鍵是在到期前，能否有足夠的現(xiàn)金流。這和房地產(chǎn)銷售進(jìn)度直接相關(guān)，主要取決于拿地的成本、地理位置和開放商的實(shí)力，如果這三個(gè)方面的條件足夠好，信托計(jì)劃自然沒有風(fēng)險(xiǎn)。信托計(jì)劃都有相應(yīng)的風(fēng)控措施，比如有抵押物、股權(quán)質(zhì)押、擔(dān)保、有的還有優(yōu)先次級的結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)等。即使當(dāng)現(xiàn)金流不能如期兌付時(shí)，只要風(fēng)控措施是足夠的也能保證信托的到期兌付我們恒天有專門的產(chǎn)品部和風(fēng)控部，有三級風(fēng)控體系。我們上半年就是在207只產(chǎn)品中精選了53只產(chǎn)品。其中，年初我們曾經(jīng)采集的北京信托盈瑞佳一號，雖然沒有拿到地，但由于我們有足夠的談判能力，在信托合同中明確的寫明，如果拍不到地，信托計(jì)劃中止，而且保證本息。客戶在短短3個(gè)月的時(shí)間，%的收益。所以客戶要對我們篩選產(chǎn)品的能力放心。