【正文】 取得剩余20%股權(quán)質(zhì)押，降低了信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)概率。在房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資實(shí)踐中，一般會(huì)運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托融資。其中住宅部分土地評估價(jià)格為人民幣55,000萬元，商業(yè)部分土地評估價(jià)值為52,000萬元。A 公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有的“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”資金緊張，需要融資。資金運(yùn)用方式用于購買A 公司持有的“藍(lán)島鳳凰島綜合項(xiàng)目”和C 公司持有的“梁平溫泉住宅項(xiàng)目”的特定地塊開發(fā)收益權(quán)。（2）經(jīng)營與監(jiān)管：T 信托公司將對項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。（2）雖然已經(jīng)賣出了開發(fā)收益權(quán)，但是通過股權(quán)和債權(quán)這兩種方式認(rèn)購了信托計(jì)劃的次級受益權(quán)，保障了在項(xiàng)目開發(fā)完成并產(chǎn)生更多收益的同時(shí)，自身也還可以享受收益分配。這種信托融資模式的核心架構(gòu)是“房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)信托+信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓”，即在引入“優(yōu)先級次級”的信托受益權(quán)結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)時(shí)，通過信托公司的“受托人+代理人”身份轉(zhuǎn)換，從而實(shí)現(xiàn)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的委托人（即財(cái)產(chǎn)權(quán)信托的委托人）獲得融資的目的。2) 擔(dān)保方（C 公司）C 公司成立于2001 年，注冊資本9300 萬元，具有房地產(chǎn)一級開發(fā)資質(zhì)，開發(fā)了一系列知名商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目和住宅項(xiàng)目。信托規(guī)模成立規(guī)模為26,210 萬元，增發(fā)后總規(guī)模不超過4 億元預(yù)期收益率%/年（含認(rèn)購費(fèi)），認(rèn)購費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)如下：（1）300萬元≤合同金額＜600萬元，收取認(rèn)購費(fèi)1%/年；（2）600萬元≤合同金額＜1,000萬元，%/年；（3）合同金額≥1,000萬元，收取認(rèn)購費(fèi)0%/年。優(yōu)先級受益權(quán)（對外發(fā)售）2) 信托計(jì)劃架構(gòu)（參見圖13） 權(quán)益流動(dòng)化A信托公司（代理人）B實(shí)業(yè)公司（委托人） （不超過4億，兩年） 回購承諾次級收益權(quán)（委托人持有）Y項(xiàng)目 單一財(cái)產(chǎn) 土地 保證 應(yīng)收賬 信托收益權(quán) 抵押 擔(dān)?？钤O(shè)定信托C公司（擔(dān)保方） 甲市安寧縣政府+安寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)A信托公司（受托人） 支付BT項(xiàng)目回購款 《債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書》 《合作協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》圖13：X 保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目交易結(jié)構(gòu)3) 信托運(yùn)作（參見圖14）《BT合作協(xié)議》甲市安寧縣政府+B實(shí)業(yè)公司 簽訂《補(bǔ)充BT協(xié)議》A信托公司 《債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書》圖14：融資方與信托公司之間的法律文本及合同示意圖a) 《BT 合作協(xié)議》內(nèi)容：委托人B 實(shí)業(yè)公司負(fù)責(zé)投資建設(shè)花苑項(xiàng)目，由安寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)回購花苑項(xiàng)目；b) 《補(bǔ)充BT 協(xié)議》內(nèi)容：明確了花苑項(xiàng)目主體建筑回購款的支付時(shí)間與支付方式；c) 《債權(quán)轉(zhuǎn)讓確認(rèn)書》內(nèi)容：管委會(huì)同意委托人將其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對管委會(huì)的債權(quán)， 億元作為一項(xiàng)單獨(dú)的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給受托人設(shè)立信托，并放棄對受托人行使其在合作協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議項(xiàng)下對B 實(shí)業(yè)公司的抗辯權(quán)及其他權(quán)利。d) 應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓登記：在認(rèn)購款撥付至A 公司前，B 信托公司將在人民銀行征信中心應(yīng)收賬款質(zhì)押登記公示系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓的公示登記。其操作模式見圖15。2. 信托計(jì)劃方案a) 信托計(jì)劃概況（參見表10）表10：W 集合資金信托計(jì)劃概況表產(chǎn)品名稱W 集合資金信托計(jì)劃信托期限2 年，成立后兩個(gè)月內(nèi)披露具體投資項(xiàng)目信托規(guī)模35 億元投資方向房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)購資金每份信托合同最低認(rèn)購金額為人民幣100 萬元整（受托人認(rèn)可的除外），并可按人民幣10 萬元的整數(shù)倍增加。提前終止條款信托計(jì)劃成立之日起60 日內(nèi)受托人未就任何項(xiàng)目簽署投資協(xié)議導(dǎo)致信托計(jì)劃提前終止的，預(yù)計(jì)委托人可按持有期限獲得高于預(yù)期收益1 倍的收益。c) 信托交易結(jié)構(gòu)（參見圖16）投資者 優(yōu)先級3億 其他方式股東借款買入返售資產(chǎn)收購股權(quán)投資W 集合資金信托計(jì)劃受托人：A 信托公司戰(zhàn)略伙伴 1億投資者 風(fēng)控要求：抵（質(zhì)）押、股 權(quán)過戶（絕對控股）等；股 東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)管資金、 派駐人員圖16：W 集合資金信托計(jì)劃交易結(jié)構(gòu)圖。 億元，優(yōu)先級信托單位約為3 億元。資金運(yùn)用范圍（1）項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)：市場前景良好、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；（2）地域選擇：北京等重點(diǎn)城市；（3）投資方式：以資本金形式參股或控股優(yōu)秀房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，享受股東分紅；收購房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司或有關(guān)收益權(quán)，短期持有后轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。2) 項(xiàng)目投資方向簡介本信托計(jì)劃主要選擇北京等重點(diǎn)城市的市場前景良好、變現(xiàn)能力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)住宅或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。所謂“組合”，一般指信托資金的運(yùn)用方式涵蓋了貸款、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同時(shí)點(diǎn)的具體項(xiàng)目情況靈活決定信托資金的運(yùn)用方式以及退出方式。b) 土地抵押：擔(dān)保人C 公司于2011 年5 月與受托人簽訂《抵押合同》，承諾以公司自有財(cái)產(chǎn)為委托人的回購義務(wù)提供抵押擔(dān)保；抵押物為3宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅，面積共計(jì)185,163 平方米，評估基準(zhǔn)日為2011 年4 月6 日， 億元。資金運(yùn)用方式B 公司將其合法擁有的對甲市安寧縣政府和安寧經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)（以下簡稱“管委會(huì)”）在Y項(xiàng)目的應(yīng)收賬款權(quán)益（）設(shè)定信托；由受托人B 信托公司以轉(zhuǎn)讓優(yōu)先受益權(quán)的形式，對標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。截至2011 年6 月30 日， 億元， 億元， 億元。自成立以來，B 公司累計(jì)開發(fā)面積近60 萬平方米，銷售收入達(dá)5 億元。（2）項(xiàng)目公司以其股權(quán)和債權(quán)認(rèn)購信托計(jì)劃的次級受益權(quán)，這在利益分配順序上劣后于優(yōu)先級受益權(quán)，此舉一方面保障了如果項(xiàng)目未來無收益，普通投資者可以優(yōu)先獲得收益分配，另一方面，這也保證了項(xiàng)目公司的一致行動(dòng)人有足夠壓力和動(dòng)力把項(xiàng)目的管理運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。投資門檻認(rèn)購300 萬元（不含）以下預(yù)約登記；認(rèn)購