房地產(chǎn)金融之房地產(chǎn)債券融資(文件)
【正文】 換債券的發(fā)行概況： (1)2023年以前為可轉(zhuǎn)債的試點階段； (2)2023年 4月 《 上市公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換公司債券實施辦法 》 出臺 ,標志著可轉(zhuǎn)換公司債券成為我國一種常規(guī)的融資品種 ， 發(fā)行可轉(zhuǎn)債的上市公司增加； (3)但是從總體上看發(fā)行公司的數(shù)量還不多 ， 融資規(guī)模與整個資本市場規(guī)模相比還偏小 。 銀行間債券市場目前已成為我國債券市場的主體部分 。 // 36 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)債券融資的概況 短期融資券的發(fā)行概況： (1)1987年開始在上海進行短期融資券的試點 ， 1989年開始在全國推行； (2)90年代中期因某些企業(yè)出現(xiàn)償付問題而被叫停； (3)2023年 ， 重新允許發(fā)行短期融資券 ， 隨即掀起了一股融資券發(fā)行的熱潮 (2023年發(fā)行規(guī)模達 1500億元；2023年發(fā)行規(guī)模達 2500億元 )， 但房地產(chǎn)行業(yè)很少； (4)目前部分房地產(chǎn)企業(yè)試水發(fā)行短期融資券 ， 但基本僅針對國資及開發(fā)區(qū)背景 、 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和土地運營等開發(fā)企業(yè) ， 一般的房地產(chǎn)企業(yè)很少 。 2023年 ， 全國房地產(chǎn)債券融資總額僅 587億 ， 占當年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 %。 // 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 49 《 上市公司證券發(fā)行管理辦法 》 對發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券進行了具體的規(guī)定： (1)近三年凈資產(chǎn)收益率平均不低于 6% (2)發(fā)行后累計債券余額不超過凈資產(chǎn)額的 40% (3)近三年平均可分配利潤不少于債券 1年利息 // 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 50 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 (同企業(yè)債券 ！ ) (1)董事會制定發(fā)行方案 (2)股東大會批準 (3)選擇保薦人 (4)向中國證監(jiān)會申報 (5)中國證監(jiān)會核準 (受理 初審 審核 核準 ) (6)發(fā)行債券及承銷 (可一次核準 、 分期發(fā)行 ) // 51 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 向證券交易所申請上市交易的可轉(zhuǎn)換債券除了符合發(fā)行時的條件外還必須符合以下條件： (1)債券的期限為 1年以上 (2)實際發(fā)行額不少于 5000萬元 // 52 可轉(zhuǎn)換債券申請上市交易的程序 (同企業(yè)債券 ！ )： (1)董事會作出上市決議 (2)股東大會批準 (3)財務(wù)審計及驗資 (4)聘請推薦人并出具上市推薦書 (5)向證券交易所提出申請 (6)證券交易所核準 (7)債券登記托管 (8)刊登上市公告書 (9)上市交易 (10)信息披露 // 第三節(jié) 房地產(chǎn)債券融資的操作流程 53 三 、 企業(yè)短期融資券的發(fā)行流程 企業(yè)短期融資券的發(fā)行堅持了 市場化原則 ， 其發(fā)行實行 “ 備案制 ” (其他證券實行 “ 審批制 ” 或 “ 核準制 ” )， 即在市場準入方面弱化行政干預(yù) ， 將風險識別和風險承擔交給投資者 ， 將信息揭示的職責交給專業(yè)的評級機構(gòu) ， 使行政部門從對發(fā)行人的實質(zhì)性判斷中擺脫出來 。 (2)資本市場現(xiàn)狀為債券融資提供了發(fā)展空間 ① 股市游資及巨額保險資金需要投資渠道； ② 整個資本市場發(fā)展極不平衡 。 // 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)債券融資的概況 39 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)債券融資的概況 發(fā)債企業(yè) 發(fā)債時間 發(fā)債規(guī)模 上市地點 中國海外 2023年 07月 香港 中新地產(chǎn) 2023年 05月 11億港元 香港 世茂房產(chǎn) 2023年 11月 美國 綠城中國 2023年 11月 香港 合生創(chuàng)展 2023年 01月 新加坡 中國地產(chǎn) 2023年 05月 香港 碧桂園 2023年 02月 5億美元 新加坡 SOHO中國 2023年 07月 28億港元 香港 建業(yè)地產(chǎn) 2023年 08月 香港 雅居樂 2023年 11月 新加坡 國內(nèi)部分房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)行債券的情況： 40 二 、 房地產(chǎn)債券融資存在的問題 債券融資本應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)重要的融資渠道之一 ，但從目前的融資情況看 ， 債券融資在整個房地產(chǎn)業(yè)資金來源中所占比例極小 。 // 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)債券融資的概況 34 第二節(jié) 我國房地產(chǎn)債券融資的概況 企業(yè)發(fā)行短期融資券的優(yōu)點： (1)與短期銀行貸款相比 ， 利率相對較低 ， 因此具有融資成本優(yōu)勢
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