【正文】 元的杜益敏犯集資詐騙罪，判處死刑，剝奪政治權(quán)利 終身，并處沒收個人全部財產(chǎn)。集資所得除歸還部分集資款本息外，用于購買房產(chǎn)、汽 車、揮霍等，至案發(fā)尚有 。 —————— 的素質(zhì)。 ———————— 。 ———— 、 ———— 和 ——— 等于本企 業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的風(fēng)險性投資。 —————— 、 —————— 和 —————— 的評價。 一、房地產(chǎn)項目融資方式：單一渠道 ：私人借貸、商業(yè)信用、股票融資、債券融資、租 賃業(yè)務(wù) ：銀行借貸、信托投資、保險、基金投資 二、房地產(chǎn)項目融資方式：復(fù)合渠道 1.“ 自有資金 +銀行貸款” 2.“ 自有資金 +信托計劃 +銀行貸款” 3.“ 股權(quán)融資 +銀行貸款” 小結(jié)：項目融資渠道傳統(tǒng)方式的共同點是以企業(yè)的資信為融資 基礎(chǔ)和前提。 ? 資金成本是項目開發(fā)者獲取資金時所實際發(fā)生的融資費用，包括資金籌集費用和資金占有使用發(fā)生的費用。 2. 抵押擔(dān)保體系： 3. 質(zhì)押擔(dān)保體系：借款人或第三方以其動產(chǎn)或權(quán)利移交資金融出方占用，作為 清償債務(wù)的擔(dān)保。 67 ? 租賃權(quán)融資：土地批租權(quán)融資。 ? “信托 +期權(quán)” ? 開發(fā)商貼息委托貸款 二、項目融資的資金結(jié)構(gòu) ? 股本金。 ———————— 作為債務(wù)償還能力的依據(jù)。 ，還要求項目以外 的 提供擔(dān)保。 ，項目融資方式的風(fēng)險要 得多。 和項目投資者之間的 。 。 ：提取公積金存款養(yǎng)老。綜合性。公積金局管理：政府發(fā)行債券從公積金局獲取資金，并將資金貸款給開發(fā)商。 五、住房公積金制度的社會效應(yīng) ：解決了人口老齡化產(chǎn)生的現(xiàn)付制中代際轉(zhuǎn)移的制度成本；促進了社會的長期穩(wěn)定； 家庭凝聚力強。 ——————— 。 ——————— 和 ———————— 。 ———————— 。 ———— 時方可得到合同規(guī)定的全部金額。 二、名詞解釋 德國住房儲蓄 新加坡住房公積金 住房金融一級市場 住房金融 二級市場 三、問答 1. 新加坡住房公積金制度有哪些特點？ 2. 德國住房儲蓄體系有何特點？ 3. 美國住房二級市場運行的特點？ 75 第九章 個人住房抵押貸款 第一節(jié) 個人住房抵押貸款概述 一、個人住房抵押貸款的對象與作用 住房抵押貸款以個人或家庭為貸款對象，以購買住房或與住房有關(guān)的其它用途為目的。促進支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二、若干國家住房抵押貸款方式的創(chuàng)新 ：固定利率抵押貸款。聯(lián)合住房貸款。 76 一、固定利率抵押貸款 ：在整個貸款期內(nèi)以固定利率按月均等額償還貸款 ? 等額還款抵押貸款概述 ：月本息償還額。 ：在最初的若干年月里還款額按約定的比例逐年增 加，但其后還款額度均等，直至貸款全部清償完畢。 77 二、可調(diào)利率抵押貸款 ：以物價水平為參照物調(diào)整利率，減少通貨膨脹對貸款收益的影響的抵押貸款。附加利率。 ? 可變利率抵押貸款的種類及運行機制 月?lián)Q貸款與利率無上下限制的可變利率抵押貸款。 ：以房地產(chǎn)建造過程中實 際發(fā)生的成本為依據(jù)，再加上一定的利 潤和稅金，而后確定待估標(biāo)的物的價格。 ：市場利率較低時，借款人籌資提前償還貸款，使銀行失去應(yīng) 有收入，且影響資金的正常循環(huán)。 三、 風(fēng)險防范 1逾期風(fēng)險防范 2提前風(fēng)險防范 81 第九章練習(xí)題 (1) 一、填空 —— 國 —— 住房抵押貸款。 。 。 82 第九章練習(xí)題 (2) 括 。 。 83 第十章 房地產(chǎn)保險 第一節(jié) 房地產(chǎn)保險組成要素 一、房地產(chǎn)保險概述 廣義的房地產(chǎn)保險：指與房地產(chǎn)有 關(guān)的財產(chǎn)與人身保險。 房地產(chǎn)保險人：房地產(chǎn)保險人的內(nèi) 涵與義務(wù)。投保人應(yīng)將追償權(quán)移交給保險人，并 協(xié)助保險人共同向第三者追償。 ：家庭財產(chǎn)保險， 或居民住房保險，但違章建筑、危 險建筑不在保險之列。 四、房屋責(zé)任保險：保險的標(biāo) 的既不是財產(chǎn)，也不是人身， 而是被保險人對于第三方應(yīng)負 的賠償責(zé)任。在保險期內(nèi) ,王某全家外出旅游 10天 ,回家后發(fā)現(xiàn)家中財產(chǎn)被盜 ,造成損失 4萬元 。你認為三德公司拒付保費是否有理？保險公司向法院訴訟是否 合法？法院將會怎么判？ 87 第十一章 住房抵押貸款證券化 第一節(jié) 資產(chǎn)證券化與住房抵押貸款證券化 一、資產(chǎn)證券化概述 證券。 資產(chǎn)證券化的條件。 三、 住房抵押貸款證券化的意義 提高銀行貸款的流動性 。發(fā)行人。信用評級機構(gòu)。 參與。 三、 特設(shè)機構(gòu)（ SPV）的運作模式 ： 89 第三節(jié) 抵押貸款支持證券的信用升級和信用評級 一、信用升級 提升抵押貸款支持證券的信用級別。內(nèi)部信用升級。 —————— 的實體。 產(chǎn)，經(jīng)過 發(fā)行抵押貸款證券。 ———— 遇破產(chǎn)清算時證 券化資產(chǎn)的權(quán)益不作為清算資產(chǎn)。 —————— 。利率變化對投資結(jié)構(gòu) 的影響。利率變化對高收入家庭住房消 費的影響。 熱錢流入中國的啟示。 于 。 、儲蓄函數(shù)、流動偏好 函數(shù)和貨幣供給函數(shù)是 模型的 核心內(nèi)容。 12. 一定時期投資總體中所含各要素的內(nèi)在聯(lián) 系叫 。 二、問答 ？ ？ ？ ？ 93 第十三章 通貨膨脹 與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 通貨膨脹概述 一、通貨膨脹的內(nèi)涵和分類 內(nèi)涵。心理預(yù)期論 。 二、商品住房量測指標(biāo) 商品房價格指數(shù) 。 住房價格的儲蓄效應(yīng)。短期效應(yīng)。 二、資產(chǎn)回報率與通貨膨脹率的對等關(guān)系 資產(chǎn)回報率與抵御能力。 四、房價對通貨膨脹抵御能力的分析 城市間通貨膨脹率具有較高的相關(guān)性。 2. 通貨膨脹是持續(xù)的物價上升，其時間 至少在 —————— 月以上。 6. 現(xiàn)代通貨膨脹理論認為，必須將不可 觀察的預(yù)期，同 之間 建立聯(lián)系。 、中國經(jīng)濟景氣監(jiān) 測中心編制了 指數(shù)。資本市場的特點。 三、房地產(chǎn)投資與股票投資的套現(xiàn) 能力比較 套現(xiàn)與套現(xiàn)能力比較。股 市對 房市的影響。 稱為 ———— 市場。 ———— 的比率。 ———— 。 息相對于 的投資收益率。 的 ———— 級市場。 98 第十四章練習(xí)題 一、填空 —— 年以上 的長期證券。股價指數(shù)。 二、房租變動與股價變動的敏感性 比較 投資收益率 。 二、 問答： ？ 90年代初期后至金融危機前我 國房價扶搖直上的原因剖析？ ？ ？ 97 第十四章 房地產(chǎn)市場與 資本市場 第一節(jié) 房地產(chǎn)投資與股票投資的特點 一、資本市場概述 資本市場的參與者與需求者。 ————— 。 貨膨脹和 ——————— 。城市間 通貨膨脹較高的相關(guān)性和房價較低的相關(guān)性決定了不同城市住房抵御通貨 膨脹能力的表現(xiàn)不同。香港的通貨膨脹逾期率指標(biāo)。貨幣中性論 。銀行資產(chǎn)負債表 效應(yīng)。國房景氣指數(shù) 。消費者價格指數(shù)（ CPI）。 二、通貨膨脹的形成機理 弗里德曼與貨幣數(shù)量論。 14. 為防范金融風(fēng)險，還款常數(shù)占借款人月收 入的比重一般控制在 —————— 以內(nèi)。 幅度時投資數(shù)量會 。 無法變?yōu)? 的風(fēng)險。 的社會平均利率。匯率制度。 利率變化對中低收入家庭住房消費的影 響。利率變化對房地 產(chǎn)投資規(guī)模的影響。 構(gòu)叫 。 行管理的是 。 、最基本的產(chǎn)品 是 。 券工具的過程叫 。 為發(fā)行人不公開財務(wù)提 供可能。更新。 二、住房抵押貸款證券化的運作程序 確定抵押貸款證券化目標(biāo)。 服務(wù)人。降低融資成本。 基于證券品種發(fā)展與演變的分類 。 證券化。三德公 司在保險責(zé)任終止時已支付 70萬元保險費，尚欠 311068元保險費，在人保支公司的多次電話、書 面催討下，又于 2023年 10月支付 10萬元，剩余的 211068元拖欠保險費，三德公司以無保險事故、 無索賠等為由不履行交費義務(wù)。 六、建筑工程保險：建筑工程 保險承保的危險和損失除了自 然災(zāi)害導(dǎo)致的損失外，還包括 盜竊等人為風(fēng)險 七、房屋系列綜合保險：也稱 “一攬子”風(fēng)險。 三、房屋抵押貸款保險：借 款人需要將作為抵押的房產(chǎn)向保 險公司投保的保險。 案例分析： 84 第二節(jié) 房地產(chǎn)險種及其主要內(nèi)容 一、房屋財產(chǎn)保險 ：包括火災(zāi)、爆炸、 雷擊、風(fēng)暴、洪水、地震、空中運 行物墜落。 三、房地產(chǎn)保險單和保險責(zé)任的確定： ? 基本責(zé)任 ? 特約責(zé)任 ? 除外責(zé)任 ? 保險責(zé)任在價值量上的規(guī)定 四、保險風(fēng)險成立的條件 五、房地產(chǎn)保險理賠 ? 以保單承擔(dān)的責(zé)任為依據(jù) ? 為減少投保財產(chǎn)的損失而進行的施救的支 出屬必要開支，應(yīng)列入理賠范圍。 案例分析 : 二、 房地產(chǎn)保險的組成要素 房地產(chǎn)投保人：房地產(chǎn)投保人的內(nèi) 涵與義務(wù)。 。 估價法。 兩部分構(gòu)成。 ，而后還款金額均等直至全部還清貸款， 這種抵押貸款稱為 —————— 。 緊密掛鉤。特定時點付清部分余 款，還款期限不變，但月還款額度減少 。 80 第四節(jié) 個人住房抵押貸款的風(fēng)險防范 一、個人住房抵押貸款風(fēng)險種類 ：房地產(chǎn)價格風(fēng)險和房地產(chǎn)法律風(fēng)險 ：貸款債權(quán)或抵押資產(chǎn)權(quán)不易變現(xiàn)的風(fēng)險 ：銀行自身決策失誤導(dǎo)致的風(fēng)險 二、個人住房抵押貸款違約風(fēng)險 ：收入下降無力按時還款、或無力全額還款。 有利率上限的可變利率抵押貸款。利率調(diào)整幅度 。 ? 可變利率抵押貸款的協(xié)議條款 利率指標(biāo) 。 ：金融機構(gòu)在貸款期間定期向借款人提供現(xiàn)金，由借款人在貸款期末一次償還本息。每月本息 償還額中的本金和利息。自營性住房抵押貸款 。 ：合作住房貸款。金融業(yè)與房地產(chǎn)和消費者的三贏。 。 ———— 的性質(zhì)。 ———————— 的影響。 ———————— 。 ————————— 。 73 第八章練習(xí)題（ 1） 一、填空 —————— 。公積金局是獨立的準金融機構(gòu)，獨立于新加坡財政之外。反帕累托性質(zhì)。 ：教育投資。 二、概念比較 無追索權(quán)與有限追索權(quán) 資本成本和資金成本 抵押和質(zhì)押 物的擔(dān)保和人的擔(dān)保 項融資結(jié)構(gòu)和項目融資的信用保證結(jié)構(gòu) 股本金與準股本金 三、問答 ？ ？ ？ 70 第八章 各國房地產(chǎn)金融體系 第一節(jié) 美國的住房金融體系 一、美國房地產(chǎn)業(yè)的三次金融革命 二、 美國的住房金融市場 ? 商業(yè)銀行 ? 儲蓄機構(gòu) ? 住房金融二級市場的基本特征：住房貸款證券化 ? 住房貸款證券化的背景 三、住房金融二級市場的機構(gòu) ：房利美、弗雷迪美 （準政府）金融機構(gòu)：吉利美 71 第二節(jié) 德國住房儲蓄 一、住房儲蓄產(chǎn)生的社會背景 社會市場經(jīng)濟體制與德國的住房問題 住房儲蓄理論 英國伯明翰肯特尼建筑社會學(xué) 二、住