【正文】 三、比較 地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā) 房屋開發(fā)貸款與房屋經(jīng)營貸款 居住用房與商品房 定金與訂金 債券的價格與債券的面 值 “銀行家比率” 四、問答 1. 怎樣看待負(fù)債經(jīng)營？ 2. 怎樣規(guī)避債務(wù)風(fēng)險？ 3. 房地產(chǎn)企業(yè)債券融資市場存在哪些問題？ 63 第七章 房地產(chǎn)項目融資 第一節(jié) 房地產(chǎn)項目融資渠道的傳統(tǒng)方式 以“貸款修路，收費還貸”為例的分析。具有無限追索權(quán)。不是現(xiàn)實發(fā)生的成本，而是預(yù)期發(fā)生的成本。 66 第四節(jié) 房地產(chǎn)項目融資的信用保證 一、信用保證的內(nèi)涵 二、房地產(chǎn)項目融資的信用保證體系 擔(dān)保的種類：物的擔(dān)保。 ：融資的三方，即項目資金融出方、借款方和第三方保證人簽訂 擔(dān)保協(xié)議，借款人違約或無力還款時由第三方按約定償還。 三、房地產(chǎn)項目融資的信用保證結(jié)構(gòu) ? 物的擔(dān)保：抵押、質(zhì)押和留置。 ? 項目投資者 ? 項目利益相關(guān)的參與者：政府機(jī)構(gòu)、工程公司或設(shè)備原材料供應(yīng)商、世界銀行或地區(qū)開發(fā)銀行、商業(yè)擔(dān)保人。土地零租權(quán)融資。房地產(chǎn)投資信托。 ? 準(zhǔn)股本資金。 三峽工程融資 奧運工程融資 68 第七章練習(xí) (1) 一、填空 —————————— 。 、現(xiàn)金流提出追償外，還可以就 或 進(jìn)行追償。 ，持票人有權(quán)向債務(wù)人請求償還票據(jù)金額，這種權(quán)利叫 ——————— 。 ，這在法律上叫 —————— 。 的資產(chǎn)和現(xiàn)金流中。 。 、 的產(chǎn)業(yè)部門。 。 。 。 ：家庭保障計劃（定期人壽保險）。 ：保健。 三、新加坡的中央公積金的特點 強(qiáng)制性。社會保障性：家庭保障、養(yǎng)老、保健和教育投資。 四、住房公積金的運行與管理模式 總統(tǒng)監(jiān)管。雇員可 動員公積金儲蓄支付首付和分期付款。 制度運作的封閉性。 ：有力推動了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展；有利于國家實行宏觀調(diào)控；實現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置 六、對新加坡公積金制度的評價 封閉運行保障了資金的穩(wěn)定，但與外部資金市場隔絕又產(chǎn)生了越來越大的壓力；具有社會再分配 的功能；政府的適度干預(yù)。 —————— 體系。 ————————— 。 ———— 與 ———— 之間的關(guān)系。 ———————— 。 ———————— 。 1000個單位貨幣，且有 10個建房者，每人每年存 100個單位貨幣，則參加該儲蓄體系的成員平均需 ———— 年就可以滿足住房的需求。 74 第八章練習(xí)題（ 2） ———— 。 ———— 了融資機(jī)構(gòu)投資的風(fēng)險性。 ———— 的控制。以所購住 房為抵押品，在較長時間內(nèi)分期還本付息，即攤還。 促進(jìn)政府消費的提前實現(xiàn)。促進(jìn)金融業(yè)的繁榮。 業(yè)和消費者的三贏?？烧{(diào)利率抵押貸款。傳承住房貸款。 ：人壽保險性抵押貸款 ：委托性住房抵押貸款。住房組合貸款。貸款余額。 ? 等額還款抵押貸款的利率風(fēng)險控制 ：借款人在貸款期間均勻支付本金，而每期的利息按剩余本金余額和約定的利率支付。負(fù)攤銷。 ：貸款機(jī)構(gòu)以低于市場利率的利率提供貸款，同時要求按一定的比例分享未來房屋的增值 。 ：根據(jù)市場利率指數(shù)，按照借貸雙方的約定條件，調(diào)整貸款利率和還款方式的抵押貸款。初始利率。利率調(diào)整周期。本金負(fù)攤還。 有月還款額增長上限和負(fù)攤還的可變利率抵押貸款。 78 第三節(jié) 個人住房抵押貸款資信評估 資信評估 借款人的評估：還款能力評估和還款意愿評估 抵押物的評估 抵押機(jī)構(gòu)評估 79 一、個人住房抵押貸款資信評估方法 CAMPARI分析法 ? 性格（ character） ? 能力（ ability） ? 利差（ margin） ? 目的（ purpose） ? 總額（ amount） ? 還款（ repayment） ? 保障（ insurance） 2. 中國抵押貸款資信評級方法 個人資信評估的指標(biāo)體系 個人資信評估體系中各指標(biāo)分值 二、影響借款人還款意愿和還款能 力的因素 （貸款抵押成數(shù)） 分析 三、抵押住房價格評估的方法 ：將待估對象與近期內(nèi)市 場交易中類似的資產(chǎn)價格加以比較，以 判斷評估對象的價格。 ：將房地產(chǎn)的年凈收益折 算成現(xiàn)值。斷供。 ：特定時點一次性付清全部余款 。特定時點償還部分余款，縮短還 款期限。 ，但子女負(fù)連帶責(zé)任是 國的 住房抵押貸款。 抵押貸款。 ，利息按剩余本金額和約定利率制度的住房抵押貸款稱 作 。 設(shè)計。 為參照物。 ，或低于按市場利率計算的月還款額時，將其 差額計入下一貸款余額，這種行為叫 。 類房地產(chǎn)。 二、判斷 。 。 。 狹義的房地產(chǎn)保險：特指住房抵押 貸款保險。案例分析。 案例分析。但最高數(shù)額 不得超過保險金額 ? 如應(yīng)由第三方賠償?shù)?，則應(yīng)由保險公司先 行理賠。 ? 保險標(biāo)的物的殘留部分應(yīng)當(dāng)充分利用，進(jìn) 行評估，在賠款中予以扣除。由于戰(zhàn)爭、暴亂造成的 損失保險人不負(fù)責(zé)賠償。 二、房屋利益保險 房屋因損壞而造成收入減少或費用 支出增加。保單加房契 才能得到貸款。 五、 建筑工程勘察設(shè)計責(zé)任保險：因勘察設(shè)計而造成工程重大質(zhì)量事故應(yīng)負(fù)的賠償責(zé)任。借款人必須進(jìn) 行建筑保險、財產(chǎn)保險、責(zé)任 保險或人壽保險 85 第三節(jié) 住房抵押貸款保險運作模式 一、美國政府的房地產(chǎn)抵押擔(dān)保機(jī)構(gòu)及運作模式 ：聯(lián)保住宅管理局（ FHA）、退伍軍人管理局（ VA） ： FHA全額擔(dān)保，當(dāng)借款人無力還款時承擔(dān)全部債務(wù) 二、美國的私營抵押保險機(jī)構(gòu)運作模式 ，不能從事人壽保 險和財產(chǎn)保險 三、歐洲的人壽保險和財產(chǎn)保險模式 財產(chǎn)保險 86 第十章練習(xí)題 一 、名詞解釋 房地產(chǎn)保險人 房地產(chǎn)投保人 房地產(chǎn)保險理賠 房地產(chǎn)保險風(fēng)險 抵押貸款保險 房地產(chǎn)信用保障保險 與抵押貸款相結(jié)合的人壽保險 二、簡答： 三、案例分析 案例一：王某投保了保險金額為 3萬元的家庭財產(chǎn)保險，其愛人的單位為每一位職工也投保了 保險金額為 3萬元的家庭財產(chǎn)保險。 根據(jù)我國家庭財產(chǎn)保險的規(guī)定 ,王某應(yīng)該獲得賠償 ( ) A、 0萬元 B、 2萬元 C、 3萬元 D、 4萬元 案例二： 2023年 3月 13日，三德水泥建材工業(yè)有限公司將近 8億元的資產(chǎn)向中國人民保險公司 某支公司投保財產(chǎn)保險綜合險，簽單保險費 1011069元，保險合同約定保險費分三期支付。經(jīng)多次催討不成，為維護(hù)保險公司的合法權(quán)益， 2023年 3月，人保 某支公司將此糾紛訴諸人民法院。有價債券和無價證券 。資產(chǎn)一級證券化和二級證券化 。 二、住房抵押貸款證券化 基于現(xiàn)金流處理方式的分類 。基于支 持資產(chǎn)不同的分類 。提高金融體系的效率 。 88 第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運作 一 、住房抵押貸款證券化的參與者 發(fā)起人。投資者。擔(dān)保人。受托管理人。資產(chǎn)組合配置的依據(jù)。轉(zhuǎn)讓?？赊D(zhuǎn)換貸款工具。為投資者提供決策參考。 外部信用升級。 二、信用評級 4. 法律法規(guī)風(fēng)險評估 三、抵押貸款證券化 —— 一柄雙刃的劍 ：融資與風(fēng)險轉(zhuǎn)移 90 第十一章練習(xí)題 一、填空 行并流通的過程叫 。 的 。 ———— ，用 ————— 向投資者支付債券本息。 ，又是抵押貸款出售者 的是 。 構(gòu)是 。 給 。 ，說 明資產(chǎn)組合本金和利息收回情況的是 ———— 。 的委托，對 發(fā)行人和投資者的賬戶進(jìn)行管理。 二、問答 ？ ？ ？ ？ ？ ？ ？ 91 第十二章 利率、匯率變化 與房地產(chǎn)市場 第一節(jié) 利率對房地產(chǎn)投資的影響 一、 利率對房地產(chǎn)投資規(guī)模的影響 兩種意義的投資規(guī)模。 二、利率對房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的影響 投資結(jié)構(gòu)的分類。 三、利率變動對房地產(chǎn)消費的影響 利率變化對赤貧家庭住房消費的影響。利率變化對中高收入家庭住房消費 的影響。 四、不同家庭應(yīng)對利率變化的措施 第二節(jié) 匯率及其變化對房地產(chǎn)投資的影響 一、匯率變動對短期房地產(chǎn)投資市場的影響 匯率及匯率風(fēng)險。外幣短期投資房 地產(chǎn)可獲房地產(chǎn)增值和匯率變化兩方面的收益。 二、 匯率對房地產(chǎn)投資預(yù)期回報率的影響 92 第十二章練習(xí)題 一、填空 的價格。 。 ———— 之和。 ，部分銀行存款會流向證券 市場，為吸引存款銀行會 ———— 利率。 影 響投資。 ，利率上升，則投資需求 將會 。 13. 還款常數(shù)隨利率的增加而 —————— 。 15. 因匯率的變化而導(dǎo)致外匯收付者或外匯儲 備者資產(chǎn)價值變化的不確定性叫 —————— 。分類：按經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制劃分；按物價上漲快慢劃分；按通貨膨脹的成因劃分?？傂枨?總供給模型。 第二節(jié) 通貨膨脹與商品住房價格的量測指標(biāo) 一、通貨膨脹量測指標(biāo) 價格指數(shù)。生產(chǎn)者物價指數(shù)（ PPI）。中房指數(shù)。 三、關(guān)于 CPI中居住成本之爭 第三節(jié) 我國通貨膨脹與商品住房價格關(guān)系理論分析 一、我國住房價格迅猛上漲的態(tài)勢與上漲的原因與態(tài)勢 94 二、通貨膨脹下住房供求 變動分析 ? 預(yù)期通貨膨脹與未預(yù)期通貨膨脹 ? 利率不變時通貨膨脹對住房需求的影響 ? 名義（市場）利率隨通貨膨脹調(diào)整的情況下對住房需求的影響 ? 通貨膨脹對中國住房需求的總體分析 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的減少 ? 通脹導(dǎo)致住房供給的增加 ? 通貨膨脹對住房供給影響的總體分析 三、商品住房價格對社會總供給與總需求的影響 住房價格的財富效應(yīng)。住房價格的成本效應(yīng)。 長期效應(yīng)。 95 第四節(jié) 住房價格對通貨膨脹 的抵御特征 一、古典二分法關(guān)于資產(chǎn)抵御通貨膨脹的理論 經(jīng)濟(jì)理論和貨幣理論。預(yù)期資產(chǎn)實際回報率決定與預(yù)期通貨 膨脹率的關(guān)系。 三、通貨膨脹逾期率的確定 美國的通貨膨脹逾期率指標(biāo)。中國大陸的通 貨膨脹逾期率指標(biāo)。城市間房價較低的相關(guān)性。 96 第十三章練習(xí)題 一、填空： 1. 通貨膨脹是整體物價持續(xù)上漲或 2. 持續(xù)下跌的過程。 3. 按經(jīng)濟(jì)運行機(jī)制劃分通貨膨脹可分為 和隱形通貨膨脹。 ———— “ 通貨膨脹 永遠(yuǎn)是一種貨幣現(xiàn)象”。 ————— 。 ———— 價格不能反映市場上 真實的房價走勢。 —————— 編制的。資本市場 的類型 。資本市場的 構(gòu)成。房租變動與股息變動 的敏感性比較。 四、房地產(chǎn)投資收益率、股票投資 收益 率與物價增長率的比較 第二節(jié) 房地產(chǎn)市場與資本市場的互動 關(guān)系：房價與股價 一、房價指數(shù)與股價指數(shù) 房價指數(shù)。 二、房價與股價互動機(jī)理 宏觀經(jīng)濟(jì)對房價與股價的影響。房市對股市的影響。 、外幣市場和黃 金市場以及 構(gòu)成。 ———— 級市場。 ——— 性差。 —— 相對于房價的投資收益率。 ———— 。 等同的產(chǎn)品的價格差別獲取利潤的行為 叫