【正文】 （三）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。針對(duì)難以擴(kuò)大融資規(guī)模的問(wèn)題，可以將大的項(xiàng)目細(xì)分，然后分別推出信托投資計(jì)劃。天津北方國(guó)際信托投資公司推出了“傘型信托”，該信托計(jì)劃由4個(gè)子信托構(gòu)成，每個(gè)信托品種合同的上限均為200份，這意味著“傘型信托”理論上的最高合同上限可達(dá)到800份。由于各子信托獨(dú)立承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，所以，就這點(diǎn)而言，既沒(méi)有違反國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問(wèn)題。北方國(guó)投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。針對(duì)信托產(chǎn)品流通性問(wèn)題，業(yè)內(nèi)正努力探索新的流通機(jī)制。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國(guó)信最近聯(lián)合推出了“信證通”理財(cái)計(jì)劃，客戶可以通過(guò)“信證通”隨時(shí)提出轉(zhuǎn)讓已購(gòu)買的信托產(chǎn)品或購(gòu)買別人出讓的信托產(chǎn)品。這實(shí)際上為現(xiàn)有信托產(chǎn)品的流動(dòng)性提供了一個(gè)全新的平臺(tái)。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問(wèn)題。（四）推動(dòng)房地產(chǎn)信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產(chǎn)的融資過(guò)程中，從目前情況來(lái)看，因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?，需要進(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新。拓寬信托資金的來(lái)源。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，尤其是制約了信托機(jī)構(gòu)吸納個(gè)人資金的能力，因而使集合資金信托計(jì)劃的發(fā)展受到了根本的限制。因此，信托機(jī)構(gòu)需要開(kāi)闊思路，開(kāi)辟新的信托集合渠道。促進(jìn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)與收益相對(duì)稱。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場(chǎng)需要的新品種。一些傘形信托產(chǎn)品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒(méi)有本質(zhì)上的突破。創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產(chǎn)信托計(jì)劃。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項(xiàng)目靈活設(shè)計(jì)。以下就是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國(guó)際信托投資公司所設(shè)計(jì)的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)信托計(jì)劃”就是將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來(lái)，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒。（五）選擇合適的信托模式。目前我國(guó)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要有三種形式：貸款信托、股權(quán)信托和受益權(quán)信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相對(duì)于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認(rèn)為天津市房地產(chǎn)信托融資中“股權(quán)＋貸款”是當(dāng)前較好的信托模式。由于債權(quán)有優(yōu)先求償權(quán)，一旦項(xiàng)目失敗，銀行貸款會(huì)比信托公司的股權(quán)先受償，信托公司冒著很大風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。例如由上海證大投資集團(tuán)與愛(ài)建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國(guó)際新社區(qū)開(kāi)發(fā)的“證大?大拇指廣場(chǎng)”就是以“股權(quán)＋貸款”的方式進(jìn)行融資的。受益權(quán)信托在我國(guó)發(fā)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。我們認(rèn)為這一模式將成為未來(lái)信托發(fā)展的主流方向，有利于解決目前信托融資“收益和風(fēng)險(xiǎn)不匹配”問(wèn)題。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過(guò)受益權(quán)將未來(lái)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過(guò)財(cái)產(chǎn)信托的方式形成受益權(quán)，信托公司再通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金來(lái)購(gòu)買物業(yè)的受益權(quán)，而后信托公司將擁有受益權(quán)的物業(yè)委托出去進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，最后再把收來(lái)的租金，以投資回報(bào)的形式返還給投資人。所以，我們認(rèn)為，在條件允許的情況下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴(kuò)大對(duì)該模式的應(yīng)用。（六）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)新產(chǎn)品——“夾層融資”。“夾層融資”是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式?！皧A層融資”是一種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金?！皧A層融資”可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性?！皧A層融資”的最大優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)為靈活性，通過(guò)融合不同的債權(quán)及股權(quán)特征，夾層融資可以產(chǎn)生無(wú)數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國(guó)《公司法》中尚無(wú)優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，“成就了首個(gè)夾層融資”。例如，福建聯(lián)華國(guó)際信托投資有限公司將2005年12月初發(fā)行的準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金“聯(lián)信?寶利”7號(hào)，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)信托資金將投資于大連琥珀灣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司的股權(quán)，項(xiàng)目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團(tuán)各出資5000萬(wàn)元，分別持有項(xiàng)目公司20%的股份，%。，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計(jì)劃終止時(shí)，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級(jí)參與信托利益分配。“聯(lián)信?寶利”7號(hào)既有外來(lái)資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的“夾層融資”。對(duì)于天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金渠道缺乏給“夾層融資”帶來(lái)很好發(fā)展機(jī)會(huì)。天津完全可以借鑒聯(lián)華信托公司的經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)推出天津市房地產(chǎn)信托“夾層融資”。（七）適時(shí)培育房地產(chǎn)投資信托投資基金（REITs）。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs），是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會(huì)上的資金集中起來(lái)，匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn)，并由信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人，對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。房地產(chǎn)投資信托(REITs)在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展多年，是一種較為成熟的投融資運(yùn)作模式，尤以美國(guó)、澳大利亞的最為成熟。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。2005年11月，在全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)情況調(diào)查組向國(guó)務(wù)院遞交的調(diào)查報(bào)告中，商務(wù)部明確提出開(kāi)放REITs通道的建議，國(guó)內(nèi)REITs正從激烈探討悄悄地向?qū)嵸|(zhì)性嘗試邁進(jìn)。在國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)金融政策大環(huán)境下，天津市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具，也是現(xiàn)實(shí)的內(nèi)在的強(qiáng)烈要求。盡管天津市商聯(lián)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理有限公司成功運(yùn)作了國(guó)內(nèi)第一只所謂的房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），但是離真正的房地產(chǎn)投資信托基金還有很大距離。目前天津房地產(chǎn)信托公司還多以向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款為主，為豐富房地產(chǎn)金融品種，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。信托證券這種模式，信托公司可以很快把不流動(dòng)資產(chǎn)流通起來(lái)，同時(shí)，可以把信托收益期限放長(zhǎng)?！笆晃濉逼陂g，天津市房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，制定標(biāo)準(zhǔn)化的信托合同、標(biāo)準(zhǔn)化的權(quán)益證書(shū)，以及信息披露制度。天津市要鼓勵(lì)和支持房地產(chǎn)投資信托基金這一新的融資方式的萌芽和發(fā)展，引入民間擴(kuò)大房地產(chǎn)投資總量。積極引導(dǎo)社會(huì)資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個(gè)人資金投向房地產(chǎn)。通過(guò)借鑒國(guó)際流行的房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）模式，適時(shí)培育和發(fā)展天津的房地產(chǎn)信托投資基金，不僅有望克服銀行體系房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)集中的問(wèn)題，并可以推動(dòng)天津房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展?？梢灶A(yù)見(jiàn)，天津的房地產(chǎn)投資信托基金一旦推出，將為天津市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更好的“錢景”！。（八）加強(qiáng)天津房地產(chǎn)信托證券化步伐。房地產(chǎn)信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤，實(shí)現(xiàn)證券化。其基本依據(jù)是房地產(chǎn)信托證券化能為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機(jī)制，用房地產(chǎn)信托證券化,就能避免房產(chǎn)商為銀行打工無(wú)利可圖的局面。而對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不好，甚至處于閑置狀態(tài)的項(xiàng)目，采用房地產(chǎn)信托證券化，由信托公司委托高水平的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)的收益水平，房產(chǎn)商就能借此“解套”。其次在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，當(dāng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就可以將該項(xiàng)目委托給信托公司，由信托公司通過(guò)信托權(quán)益憑證發(fā)售方式向社會(huì)投資者募集資金，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信托證券化。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可一次性迅速回籠資金,這將有助于工程項(xiàng)目的全面完成，并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去開(kāi)發(fā)下一個(gè)樓盤，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。（九）制定房地產(chǎn)信托專業(yè)化人才培養(yǎng)戰(zhàn)略。目前房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)人才多來(lái)自信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，缺少對(duì)房地產(chǎn)和信托都能熟練運(yùn)作的專業(yè)人才。目前天津高等院校的人才培養(yǎng)機(jī)制，尚沒(méi)有針對(duì)這一類人才的特定專業(yè)學(xué)科，使得房地產(chǎn)信托的發(fā)展受到人才制約。面對(duì)缺少房地產(chǎn)信托高級(jí)人才的現(xiàn)狀，可以運(yùn)用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè)，為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲(chǔ)備人才。26 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