【正文】 轉(zhuǎn)越快就會給企業(yè)帶來越多的利潤，提高企業(yè)的利潤率 。相反， 公司 的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)的速度比較慢，造成資金收益率的下降。 保利地產(chǎn)的杜邦分析和財務(wù)比較比率分析的結(jié)果相一致，保利地產(chǎn)融資以負(fù)債融資為主。要想 提高保利地產(chǎn)的凈資產(chǎn)收益率需要提高保利的總資產(chǎn)凈利率，其中要求減少銷售成本及稅金，以及期間的費用，從而提高保利地產(chǎn)的毛利率。雖然保利地產(chǎn)的融資結(jié)構(gòu)中負(fù)債融資占了較大的一部分，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平，但是過高的負(fù)債融資，增大了財務(wù)風(fēng)險，和償債壓力，在一定程度上，保利地產(chǎn)可以增加一定的股權(quán)融資，減少期間的財務(wù)費用和財務(wù)成本，增加企業(yè)的凈利潤率。 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 18 18 圖 41 其它影響因素分析 受傳統(tǒng)思想的影響，人們都希望有一個自己的家，自 己的房子。所以國家出臺了各種宏觀政策來遏制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但是市場對房子的需求還是很大的。保利地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)，房地產(chǎn)需要大量的資金，而且房地產(chǎn)項目持續(xù)時間長，需要大量資金投入，企業(yè)自身沒有這么大量的資金，只能融資來解決項目投入前期的資金需求，從而求得日后的回報。 。 銀行貸款是保利地產(chǎn)負(fù)債融資的一大組成部分。這是因為銀行貸款具有快速凈資產(chǎn)收益率 % 權(quán)益乘數(shù) 營業(yè)凈 利潤 % 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率% 銷售收入 資產(chǎn)總額 銷售收入100% 銷售成本及稅金 % 期間費用率 % 其他利潤率 % 所得稅率 % 少數(shù)股東權(quán)益 % 營業(yè)費用率 % 管理費用率 % 財務(wù)費用率 % 總資產(chǎn)凈利率 % 資產(chǎn)減值損失 % 營業(yè)成本 % 營業(yè)稅金及附加 % 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 19 19 性和短期性，可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)短期快速發(fā)展。房地產(chǎn)上市公司通常以未來現(xiàn)金流作為擔(dān)保和以項目所開發(fā)土地作抵押的方式來獲得銀行的融資。但是未來現(xiàn)金流量 回流，土地?fù)?dān)保價值，以及自有資金量等多種因素會限制從銀行融得資金的數(shù)量。加入房地產(chǎn)企業(yè)能一直告訴發(fā)展固然是好，但是一旦出現(xiàn)什么不利情況，企業(yè)將面臨嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險。 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 20 20 合理規(guī)劃長期負(fù)債和短期負(fù)債的比例，降低財務(wù)風(fēng)險 保利地產(chǎn)的流動負(fù)債占負(fù)債的 %，占得比例較高。企業(yè)的償債能力公國流動比率來反映，而流動比率主要反映的是企業(yè)短期償債能力，流動比率的理論最佳值是 2。對于我國的房地產(chǎn)上市公司而言，一方面，要降低短期 負(fù)債的融資比例，可以提升企業(yè)的償債能力。因為即使企業(yè)在短期償債能力較強(qiáng)的情況下，提高短期負(fù)債的比例，風(fēng)險依然較大。抵御和防范市場風(fēng)險的能力不能單純通過短期償債能力來衡量，短期負(fù)債比例過高，公司承受的財務(wù)風(fēng)險也就越大，流動資金對于公司的正常運營有著極其重要的作用，一旦公司面臨償還大額的短期債務(wù)，而公司卻難以在短時間內(nèi)償還，房地產(chǎn)公司的資金回籠周期較長，資金鏈出現(xiàn)問題，將面臨破產(chǎn)的境地。另一方面，對房地產(chǎn)上市公司而言提高長期負(fù)債的比例，可以使資金更加穩(wěn)定。長期負(fù)債不僅融資期限較長，而且給公司帶來的財務(wù)風(fēng)險較小。 房地產(chǎn)上市公司的項目周期較長，資金的占用時間長，如果通過長期負(fù)債來融資，以保證公司充足的項目資金，直至項目完工出售收回資金，公司便可償還這部分債務(wù)。因此長期負(fù)債可以保證房地產(chǎn)上市公司平穩(wěn)有序的運行，同時降低了財務(wù)風(fēng)險。 重視股權(quán)融資 保利地產(chǎn)是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。 2021 年中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)協(xié)會發(fā)布的《中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 500 強(qiáng)測評研究報告》 4中國房地產(chǎn)企業(yè) 500 強(qiáng)榜單出爐，保利房地產(chǎn)股份有限公司榜上有名。保利地產(chǎn)能取得這么大的成績，其本身經(jīng)過一段時間的摸索實踐，自身管理經(jīng)驗較為成熟 ，各種規(guī)章制度較為完善，企業(yè)的經(jīng)營記錄較為種規(guī)章制度較為完善，企業(yè)的經(jīng)營記錄較為詳細(xì)，有能力向外界披露詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料。企業(yè)的管理水平上升到很高的層次，能夠應(yīng)付市場的各種變化。此時房地產(chǎn)企業(yè)投入需要的大量資金，來滿足擴(kuò)大廣告宣傳、引進(jìn)人才、打造特色樓盤等需求。進(jìn)入成熟階段之后，房地產(chǎn)企業(yè)的實力大幅提升，不但企業(yè)的市場信譽(yù)度大幅提升，而且企業(yè)擁有充裕的現(xiàn)金流結(jié)余。這些都為企業(yè)發(fā)行證券打下了扎實的基礎(chǔ)。在成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求量增加，通過銀行貸款或者信托等方式難以滿足企業(yè)對大量資金的需求，而通過股權(quán)融資和 債券融資方式能夠滿足企業(yè)的資金需求，因為可以籌集到大量的資金。所以在成熟階段，房地產(chǎn)企業(yè)的融資要以股權(quán)融資和債券融資為主，輔以房地產(chǎn)信托、夾層融資。 積極建立多元化的融資渠道，加快債券市場的發(fā)展 面對現(xiàn)如今融資方式過于單一的問題，我們要把注意力放在拓寬融資渠道 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 21 21 的層面上。房地產(chǎn)行業(yè)在繼續(xù)在以銀行信貸為主的負(fù)債融資方式的基礎(chǔ)上，減少銀行貸款這種融資方式的比重，建立多元化的融資渠道。 保利地產(chǎn)， 可以大力發(fā)展股權(quán)融資，債券融資，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等融資方式。要抓住機(jī)遇，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上向多元化發(fā)展，不僅有利于資 金的籌集，還有助于風(fēng)險的擴(kuò)散，更好地規(guī)避風(fēng)險。 使用房地產(chǎn)債券融資方式，對絕大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司來說，是一種非常理想的融資渠道。相較于銀行貸款，公司債券周期長，利率鎖定，在現(xiàn)如今通貨膨脹持續(xù)的情況下，成本相對較低，靈活性更大。 但是，我國目前的債券市場規(guī)模很小，其滯后的發(fā)展導(dǎo)致企業(yè)的融資渠道較為單一。因此，現(xiàn)階段我國應(yīng)盡快發(fā)展完善債券市場，拓寬負(fù)債融資渠道。房地產(chǎn)債券的優(yōu)勢對比股票與銀行借款在于：首先，任何符合《企業(yè)債券發(fā)行管理條例》、《公司法》和《證券法》相關(guān)規(guī)定 的企業(yè)均有權(quán)申請發(fā)行企業(yè)債券，而不受上市 的制約，適用范圍廣；另外 ，債券不會分散股權(quán)，債券持有者 并沒有權(quán)利去干涉 企業(yè) 的生產(chǎn) 經(jīng)營活動， 同時原來 股東的權(quán)益 也并不會收到影響；再次，房地產(chǎn)項目債券是中長期的比較多 ， 在債券還沒有到償還日期的時候，企業(yè)在使用債券發(fā)行籌集的資金時只需按照原來指明的用途時 ， 就不用為 的資金借貸 而擔(dān)心心， 同時 節(jié)約了成本和交易成本。 5同時， 同時保利地產(chǎn)作為績效優(yōu)良的房地產(chǎn)上市公司 進(jìn)行債券融資，來改善企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)及提升公司的治理效率。并且，債券市場與股票市場協(xié)調(diào)發(fā)展將有利于證券市場的穩(wěn)定，有利于穩(wěn)定金融市場，減小對房地產(chǎn)市場發(fā)展的不利影 響。 5瞿丹 ， 金融危機(jī)下我國房地產(chǎn)公司的資金鏈問題研究 [D]， 浙江工業(yè)大學(xué) ， 2021 年 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 22 22 參考文獻(xiàn) [1]李梅 .我國上市公司負(fù)債融資對公司績效的影響研究 [D].西南財經(jīng)大學(xué)， 2021 [2]李勝楠 ,牛建波 . 負(fù)債融資、公司治理與企業(yè)價值最大化 [J]山西財經(jīng)大學(xué)學(xué)報 , 2021 [3]尚敏 . 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的實證研究 [D]浙江大學(xué) , 2021 . 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