【文章內(nèi)容簡介】 單位：元 2021 年末 2021 年末 本年末比上年末增減（ %） 2021 年末 資產(chǎn)總額 195,014,565,2 152,327,972,3 89,830,723, 負債總額 152,950,155,6 120,307,641,0 62,869,175, 歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益 35,257,660, 29,709,290, 25,088,237, 注：資料來源于保利地產(chǎn) 2021 年財務(wù)報告 2021 年保利公司的銷售狀況 全年新進入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽、通化等 6 個城市，新項目拓展 23 個，新增規(guī)劃容積率面積 933 萬平方米，新增權(quán)益容積率面積 677 萬平方米，新拓展項目平均樓面地價 2582 元 /平方米。降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報告期內(nèi)，公司深入推進降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費用控制能力，將管理費用和銷售費用占營業(yè)收入的比例控制在 %和 %的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 9 9 收入 億元，同比增長 %，結(jié)算毛利率 %，同比回升 個百分點；全年實現(xiàn)營業(yè)收入 億元，實現(xiàn)凈利潤 億元，同比分別增長%和 %。 主營業(yè)務(wù)按行業(yè)分項列示如下 表 24 所示： 表 24 單位：元 行業(yè)名稱 本期發(fā)生額 上期發(fā)生額 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)收入 房地產(chǎn)銷售 45,131,832, 28,808,462, 28,808,462, 23,172,125, 其他 1,900,112, 727,714, 1,189,779, 473,192, 合計 47,031,945, 29,536,177, 35,890,473, 23,645,317, 注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費等收入。 主營業(yè)務(wù)收入按地區(qū)分項列 示如 下表 25: 表 25 單位：元 地區(qū) 營業(yè)收入 營業(yè)收入比上年增減 % 上年營業(yè)收入 中國廣州 6,626,144, 5,423,684, 中國北京 5,821,356, 5,448,496, 中國成都 5,599,186, 2,203,268, 中 國上海 4,281,071, 5,641,882, 中國佛山 3,182,802, 2,697,432, 中國長沙（含岳陽） 3,167,853, 1,488,211, 中國重慶 3,089,561, 1,892,974,4 中國沈陽（含丹東） 3,071,732, 2,308,248,6 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 10 10 中國武漢 2,583,893, 2,372,781,2 中國天津 2,228,361, 1,095,347, 中國包頭 1,972,935, 923,962, 中國長春 1,832,080, 731,439, 中國杭州 1,412,276, 2,011,673, 中國南昌 941,927, 726,232, 中國青島 779,297, 569,191, 中國陽江 441,464,1 355,645, 合計 47,031,945, 35,890,473,399.76 注：資料來源于保利地產(chǎn) 2021 年財務(wù)報告 3．保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 融資結(jié)構(gòu) 保利地產(chǎn)在 2021 年度主營房地產(chǎn)銷售和其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費等收入。 2021 年保利地產(chǎn)的負債總額為152,950,155, 元，股東權(quán)益為 35,257,660, 元，公司的資產(chǎn)負債率為%，其中短期借款 2,123,400, 元，長期負 49,979,786, 元，分別占資產(chǎn)總額的 %、 %。 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 11 11 負債結(jié)構(gòu) 公司的 2021 年 負 債 總 額 152,950,155, 元 。 其 中 短 期 借 款2,123,400, 元，占負債總額的 %，比去年增長 %。長期借款49,979,786,，占負債總額的 %，比去年增長 %。應(yīng)付帳款占 %，預(yù)收賬款 70,928,226, 元，占 %，比去年增長 %。 保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)特征分析及其原因 本文對保利地產(chǎn) 負債融資 結(jié)構(gòu)的分析， 從對 保利地產(chǎn) 2021 年 2021 年的 負債融資 結(jié)構(gòu)的縱向趨勢分析和 2021 年保利地產(chǎn) 融資 結(jié)構(gòu)與我國 其他房地產(chǎn) 上市公司平均 融資結(jié)構(gòu)的橫向比較 分析，運用 動態(tài)和靜態(tài) 兩者 相結(jié)合 的 分析方法對公司的資本結(jié)構(gòu)特征進行具體分析，從而使得我們對保利地產(chǎn)的 負債融資 結(jié)構(gòu) 以及其發(fā)展趨勢具有相對來說更為深入的了解 ， 從而在公司融資決策時可以 提供主要信息。 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 12 12 融資結(jié)構(gòu)趨勢分析 對企業(yè)負債融資機構(gòu)的狀況進行分析和評價，通過對企業(yè)財務(wù)報表分析及其財務(wù)發(fā)展的動態(tài)角度分析其資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，進而才能更加切合企業(yè)的實際情況，對企業(yè)的負債融資結(jié)構(gòu)得到更深刻的認識。 表 41 是保利地產(chǎn) 2021 年至 2021 年資產(chǎn)負債的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)。 在表中的數(shù)據(jù)可以看出，雖然保利地產(chǎn) 2021年負債比率 比 2021年有所上升，但從大體上來看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債比率從 20219 年的 %到 2021 年的%大體上處在上升的趨勢當(dāng)中，但是比率上升的幅度不大。要想更為深入地了解公司的融資結(jié)構(gòu)的具體相關(guān)問題，必須從融資結(jié)構(gòu)的動態(tài)角度對融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進行分析。 保利地產(chǎn) 2021 年的短期借款量有一定的增加，同時增加的比較多，但占總資產(chǎn)的比重比較低，分別為 %、 %、 %變化不大 。長期負債總數(shù)額有所減少，并且由于資產(chǎn)總量的增加使負債占總資產(chǎn)的比率而降低，分別為%、 %、 %。公司 2021年的企業(yè)的總資產(chǎn)增加 42,687,000, 元。雖然其中負債增加 32,642,000, 元，其中短期借款增加 1,673,400, 元，長期負債增加 2,953,200, 元。保利負債增加的主要原因是一年內(nèi)到期的非流動負債，增加的原因是由于公司發(fā)展經(jīng)營，規(guī)模擴大的資金需求，適當(dāng)增加借款規(guī)模。其次預(yù)收賬款增加也較大，這是由于企業(yè)房地產(chǎn)銷售增加，隨之相應(yīng)預(yù)收房款增加。企業(yè)負債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長期負債的融資管理政策所實現(xiàn)的。 公司負債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長期負債的融資管理政策所實現(xiàn)的。所以，公司的 2021 年負債增加主要是公司經(jīng)營規(guī)模擴大而被動的一年內(nèi)到期的非流動負債款項目所致，并不是公司制定適合公司發(fā)展的融資政策，主動調(diào)整公司融資結(jié)構(gòu)的結(jié)果。 保利地產(chǎn) 2021 年短期借款與長期負債的總和占公司總資產(chǎn)的比例為%，資產(chǎn)負債率為 %。公 司的資產(chǎn)是以負債為主要來源，短期借款和長期負債的資產(chǎn)來源比較少，大部分的資產(chǎn)以預(yù)收賬款為主。 總之，從以上公司融資結(jié)構(gòu)的趨勢分析可以看出，近三年來，保利地產(chǎn)的資產(chǎn) 負債率有上升的趨勢，但是并不明顯。主要由于企業(yè)經(jīng)營規(guī)模的擴大，企業(yè)的一年內(nèi)到期的非流動負債款項增多以及由于企業(yè)房產(chǎn)銷量的擴大，預(yù)收賬款的增多所導(dǎo)致的。所以，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)來源是以負債為主，并且以短期借款為主，但是房地產(chǎn)項目投入資金時間長，到最后造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相對不穩(wěn)定的資金，資金鏈變得緊張，短期還款壓力變大，市場風(fēng)險變大。保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為具有明顯的負債融資偏好的特征。 表 41 單位：元 負債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 13 13 注：資料來源于保利地產(chǎn) 2021年財務(wù)報告 保利地產(chǎn)負債融資的原因分析 保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的特征分析，既從行業(yè)橫向的角度對保利的財務(wù)指標(biāo)進行對比分析，又從公司融資 結(jié)構(gòu)發(fā)展的縱向比較分析，從而有力的解讀 公司 2021年的財務(wù)指標(biāo)。在對 保利地產(chǎn) 2021 年的相關(guān)指標(biāo) 進行分類 分析 之 后，文中采用杜邦財務(wù)分析 法來對其進行綜合分析。 經(jīng)營現(xiàn)狀分析 企業(yè) 的負債融資結(jié)構(gòu)管理并不是一個簡單的個體，而是去企業(yè)的經(jīng)營管理活動緊密聯(lián)系的。所以 要對保利公司的 負債融資結(jié)構(gòu)特征有更加深入的了解，就要求我 們在對 保利地產(chǎn)的財務(wù)報表進行分析的前提下 ，對 公司 的經(jīng)營現(xiàn)狀 進行分析。 首先采用財務(wù)比率分析。經(jīng)過財務(wù)報表分析，將 大部分 的報表數(shù)據(jù) 轉(zhuǎn)變 成對決策有用的信息， 從而盡可能地減少決策的不確定性，為 企業(yè)的融資決策提供依據(jù)。 并且和 行業(yè)平均相關(guān)數(shù)據(jù)進行比較，對 企業(yè) 的經(jīng)營能力作出客觀的分析，尋求影響公司融資結(jié)構(gòu)的 最根本的原因。 財務(wù)比率能體現(xiàn)各個會計要素之間的內(nèi)在關(guān)系和聯(lián) 系。 在 財務(wù)分析方法 中 財務(wù)比率分析 是很重要的一種 。財務(wù)比率是 一個 相對 值 ，排除了規(guī)模等 外在 因素的影響，