【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 單位：元 2021 年末 2021 年末 本年末比上年末增減（ %） 2021 年末 資產(chǎn)總額 195,014,565,2 152,327,972,3 89,830,723, 負(fù)債總額 152,950,155,6 120,307,641,0 62,869,175, 歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益 35,257,660, 29,709,290, 25,088,237, 注：資料來(lái)源于保利地產(chǎn) 2021 年財(cái)務(wù)報(bào)告 2021 年保利公司的銷售狀況 全年新進(jìn)入合肥、鄭州、石家莊、慈溪、德陽(yáng)、通化等 6 個(gè)城市，新項(xiàng)目拓展 23 個(gè)，新增規(guī)劃容積率面積 933 萬(wàn)平方米，新增權(quán)益容積率面積 677 萬(wàn)平方米，新拓展項(xiàng)目平均樓面地價(jià) 2582 元 /平方米。降本增效，持續(xù)提升盈利水平。報(bào)告期內(nèi)，公司深入推進(jìn)降本增效，繼續(xù)保持良好的成本費(fèi)用控制能力，將管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用占營(yíng)業(yè)收入的比例控制在 %和 %的較低水平；房地產(chǎn)結(jié)算負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 9 9 收入 億元，同比增長(zhǎng) %，結(jié)算毛利率 %，同比回升 個(gè)百分點(diǎn)；全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn) 億元，同比分別增長(zhǎng)%和 %。 主營(yíng)業(yè)務(wù)按行業(yè)分項(xiàng)列示如下 表 24 所示： 表 24 單位：元 行業(yè)名稱 本期發(fā)生額 上期發(fā)生額 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 房地產(chǎn)銷售 45,131,832, 28,808,462, 28,808,462, 23,172,125, 其他 1,900,112, 727,714, 1,189,779, 473,192, 合計(jì) 47,031,945, 29,536,177, 35,890,473, 23,645,317, 注：其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費(fèi)等收入。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入按地區(qū)分項(xiàng)列 示如 下表 25: 表 25 單位：元 地區(qū) 營(yíng)業(yè)收入 營(yíng)業(yè)收入比上年增減 % 上年?duì)I業(yè)收入 中國(guó)廣州 6,626,144, 5,423,684, 中國(guó)北京 5,821,356, 5,448,496, 中國(guó)成都 5,599,186, 2,203,268, 中 國(guó)上海 4,281,071, 5,641,882, 中國(guó)佛山 3,182,802, 2,697,432, 中國(guó)長(zhǎng)沙（含岳陽(yáng)） 3,167,853, 1,488,211, 中國(guó)重慶 3,089,561, 1,892,974,4 中國(guó)沈陽(yáng)（含丹東） 3,071,732, 2,308,248,6 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 10 10 中國(guó)武漢 2,583,893, 2,372,781,2 中國(guó)天津 2,228,361, 1,095,347, 中國(guó)包頭 1,972,935, 923,962, 中國(guó)長(zhǎng)春 1,832,080, 731,439, 中國(guó)杭州 1,412,276, 2,011,673, 中國(guó)南昌 941,927, 726,232, 中國(guó)青島 779,297, 569,191, 中國(guó)陽(yáng)江 441,464,1 355,645, 合計(jì) 47,031,945, 35,890,473,399.76 注：資料來(lái)源于保利地產(chǎn) 2021 年財(cái)務(wù)報(bào)告 3．保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 融資結(jié)構(gòu) 保利地產(chǎn)在 2021 年度主營(yíng)房地產(chǎn)銷售和其他收入系建筑、裝飾、租賃、物業(yè)管理、銷售代理、展覽、服務(wù)費(fèi)等收入。 2021 年保利地產(chǎn)的負(fù)債總額為152,950,155, 元，股東權(quán)益為 35,257,660, 元，公司的資產(chǎn)負(fù)債率為%，其中短期借款 2,123,400, 元，長(zhǎng)期負(fù) 49,979,786, 元，分別占資產(chǎn)總額的 %、 %。 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 11 11 負(fù)債結(jié)構(gòu) 公司的 2021 年 負(fù) 債 總 額 152,950,155, 元 。 其 中 短 期 借 款2,123,400, 元，占負(fù)債總額的 %，比去年增長(zhǎng) %。長(zhǎng)期借款49,979,786,，占負(fù)債總額的 %，比去年增長(zhǎng) %。應(yīng)付帳款占 %，預(yù)收賬款 70,928,226, 元，占 %，比去年增長(zhǎng) %。 保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)特征分析及其原因 本文對(duì)保利地產(chǎn) 負(fù)債融資 結(jié)構(gòu)的分析， 從對(duì) 保利地產(chǎn) 2021 年 2021 年的 負(fù)債融資 結(jié)構(gòu)的縱向趨勢(shì)分析和 2021 年保利地產(chǎn) 融資 結(jié)構(gòu)與我國(guó) 其他房地產(chǎn) 上市公司平均 融資結(jié)構(gòu)的橫向比較 分析，運(yùn)用 動(dòng)態(tài)和靜態(tài) 兩者 相結(jié)合 的 分析方法對(duì)公司的資本結(jié)構(gòu)特征進(jìn)行具體分析，從而使得我們對(duì)保利地產(chǎn)的 負(fù)債融資 結(jié)構(gòu) 以及其發(fā)展趨勢(shì)具有相對(duì)來(lái)說(shuō)更為深入的了解 ， 從而在公司融資決策時(shí)可以 提供主要信息。 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 12 12 融資結(jié)構(gòu)趨勢(shì)分析 對(duì)企業(yè)負(fù)債融資機(jī)構(gòu)的狀況進(jìn)行分析和評(píng)價(jià)，通過(guò)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析及其財(cái)務(wù)發(fā)展的動(dòng)態(tài)角度分析其資本結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀，進(jìn)而才能更加切合企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)企業(yè)的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)得到更深刻的認(rèn)識(shí)。 表 41 是保利地產(chǎn) 2021 年至 2021 年資產(chǎn)負(fù)債的相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。 在表中的數(shù)據(jù)可以看出，雖然保利地產(chǎn) 2021年負(fù)債比率 比 2021年有所上升，但從大體上來(lái)看，保利地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債比率從 20219 年的 %到 2021 年的%大體上處在上升的趨勢(shì)當(dāng)中，但是比率上升的幅度不大。要想更為深入地了解公司的融資結(jié)構(gòu)的具體相關(guān)問(wèn)題，必須從融資結(jié)構(gòu)的動(dòng)態(tài)角度對(duì)融資結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀進(jìn)行分析。 保利地產(chǎn) 2021 年的短期借款量有一定的增加，同時(shí)增加的比較多，但占總資產(chǎn)的比重比較低，分別為 %、 %、 %變化不大 。長(zhǎng)期負(fù)債總數(shù)額有所減少，并且由于資產(chǎn)總量的增加使負(fù)債占總資產(chǎn)的比率而降低，分別為%、 %、 %。公司 2021年的企業(yè)的總資產(chǎn)增加 42,687,000, 元。雖然其中負(fù)債增加 32,642,000, 元，其中短期借款增加 1,673,400, 元，長(zhǎng)期負(fù)債增加 2,953,200, 元。保利負(fù)債增加的主要原因是一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債，增加的原因是由于公司發(fā)展經(jīng)營(yíng)，規(guī)模擴(kuò)大的資金需求，適當(dāng)增加借款規(guī)模。其次預(yù)收賬款增加也較大，這是由于企業(yè)房地產(chǎn)銷售增加，隨之相應(yīng)預(yù)收房款增加。企業(yè)負(fù)債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長(zhǎng)期負(fù)債的融資管理政策所實(shí)現(xiàn)的。 公司負(fù)債增加的主要原因并不是公司取得短期借款或者增加長(zhǎng)期負(fù)債的融資管理政策所實(shí)現(xiàn)的。所以，公司的 2021 年負(fù)債增加主要是公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大而被動(dòng)的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債款項(xiàng)目所致，并不是公司制定適合公司發(fā)展的融資政策，主動(dòng)調(diào)整公司融資結(jié)構(gòu)的結(jié)果。 保利地產(chǎn) 2021 年短期借款與長(zhǎng)期負(fù)債的總和占公司總資產(chǎn)的比例為%，資產(chǎn)負(fù)債率為 %。公 司的資產(chǎn)是以負(fù)債為主要來(lái)源，短期借款和長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)來(lái)源比較少，大部分的資產(chǎn)以預(yù)收賬款為主。 總之，從以上公司融資結(jié)構(gòu)的趨勢(shì)分析可以看出，近三年來(lái)，保利地產(chǎn)的資產(chǎn) 負(fù)債率有上升的趨勢(shì)，但是并不明顯。主要由于企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債款項(xiàng)增多以及由于企業(yè)房產(chǎn)銷量的擴(kuò)大，預(yù)收賬款的增多所導(dǎo)致的。所以，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)來(lái)源是以負(fù)債為主，并且以短期借款為主，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目投入資金時(shí)間長(zhǎng)，到最后造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生相對(duì)不穩(wěn)定的資金，資金鏈變得緊張，短期還款壓力變大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變大。保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為具有明顯的負(fù)債融資偏好的特征。 表 41 單位：元 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)的分析研究 —— 以保利房地產(chǎn)股份有限公司為例 13 13 注：資料來(lái)源于保利地產(chǎn) 2021年財(cái)務(wù)報(bào)告 保利地產(chǎn)負(fù)債融資的原因分析 保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)的特征分析，既從行業(yè)橫向的角度對(duì)保利的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，又從公司融資 結(jié)構(gòu)發(fā)展的縱向比較分析，從而有力的解讀 公司 2021年的財(cái)務(wù)指標(biāo)。在對(duì) 保利地產(chǎn) 2021 年的相關(guān)指標(biāo) 進(jìn)行分類 分析 之 后，文中采用杜邦財(cái)務(wù)分析 法來(lái)對(duì)其進(jìn)行綜合分析。 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析 企業(yè) 的負(fù)債融資結(jié)構(gòu)管理并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的個(gè)體，而是去企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)緊密聯(lián)系的。所以 要對(duì)保利公司的 負(fù)債融資結(jié)構(gòu)特征有更加深入的了解，就要求我 們?cè)趯?duì) 保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析的前提下 ，對(duì) 公司 的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 進(jìn)行分析。 首先采用財(cái)務(wù)比率分析。經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析，將 大部分 的報(bào)表數(shù)據(jù) 轉(zhuǎn)變 成對(duì)決策有用的信息， 從而盡可能地減少?zèng)Q策的不確定性，為 企業(yè)的融資決策提供依據(jù)。 并且和 行業(yè)平均相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比較，對(duì) 企業(yè) 的經(jīng)營(yíng)能力作出客觀的分析，尋求影響公司融資結(jié)構(gòu)的 最根本的原因。 財(cái)務(wù)比率能體現(xiàn)各個(gè)會(huì)計(jì)要素之間的內(nèi)在關(guān)系和聯(lián) 系。 在 財(cái)務(wù)分析方法 中 財(cái)務(wù)比率分析 是很重要的一種 。財(cái)務(wù)比率是 一個(gè) 相對(duì) 值 ，排除了規(guī)模等 外在 因素的影響，