【正文】 面對缺少房地產(chǎn)信托高級人才的現(xiàn)狀，可以運(yùn)用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè)，為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲(chǔ)備人才。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可一次性迅速回籠資金,這將有助于工程項(xiàng)目的全面完成，并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去開發(fā)下一個(gè)樓盤，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。房地產(chǎn)信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤，實(shí)現(xiàn)證券化。積極引導(dǎo)社會(huì)資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個(gè)人資金投向房地產(chǎn)。目前天津房地產(chǎn)信托公司還多以向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款為主，為豐富房地產(chǎn)金融品種，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。天津完全可以借鑒聯(lián)華信托公司的經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)推出天津市房地產(chǎn)信托“夾層融資”。“聯(lián)信?寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。“夾層融資”是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將未來物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。因此，對信托公司來說，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。（五）選擇合適的信托模式。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項(xiàng)目靈活設(shè)計(jì)。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評級體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問題。北方國投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。（三）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。完善評估行業(yè)的管理體制，加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在國家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)認(rèn)為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的發(fā)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新與發(fā)展。2006年天津的房地產(chǎn)市場上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價(jià)位、交通便捷、極具潛力的地段等優(yōu)勢的項(xiàng)目將是信托公司的首選。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的根本性因素，由北京國際信托投資公司推出的“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”于2004年1月16日正式成立，北京國投運(yùn)用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獲取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)（如萬達(dá)商業(yè)廣場及天津女人街等）主要是集中性、綜合性的商業(yè)廣場，而專門性的連鎖經(jīng)營的大型商業(yè)廣場仍不多見。而“212號(hào)文件”對天津信托公司來說，無疑是一個(gè)行業(yè)分流的契機(jī)。從這個(gè)角度說，房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)無疑是件好事。（二）發(fā)展趨勢分析。天津市如果盡早抓住了這些機(jī)遇，天津市房地產(chǎn)將邁上新的發(fā)展臺(tái)階。這也是天津市房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展一大機(jī)遇。天津房地產(chǎn)市場比較健康，非常適合房地產(chǎn)商投資，可以說，天津是全國地產(chǎn)投資的避風(fēng)港。天津市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)商的投資需求旺盛，產(chǎn)生了強(qiáng)烈的融資需求，信托計(jì)劃的發(fā)行為房地產(chǎn)商提供了新的融資方式。可喜的是，目前中國銀監(jiān)會(huì)正在制定中的《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》（預(yù)計(jì)將在2006年年初出臺(tái)），首次將信托受益憑證運(yùn)用到了未來的可開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)當(dāng)中，這對于突破信托行業(yè)原有的200份5萬元的私募方程式進(jìn)行了根本性的變革。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)始終處于宏觀調(diào)控的風(fēng)口浪尖。在天津，同時(shí)懂得基金管理和房地產(chǎn)管理的人才極度缺乏。有些信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”，卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來的“實(shí)際收益率”。如果購買了總額為20萬元的房產(chǎn)信托，信托公司承諾的收益率年4％，收益額為8000元，但是，當(dāng)信托計(jì)劃結(jié)束之后，如果收益率只有2％，收益額就只有4000元。但一個(gè)不能回避的事實(shí)是，法律并不保護(hù)這個(gè)收益率。 但是高收益的同時(shí)也意味著高風(fēng)險(xiǎn)。“212號(hào)文件”強(qiáng)調(diào)了防范和化解信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將信托融資以“過橋貸款”的原有初衷給牢牢扼制住了，由此也衍生出信托公司將與商業(yè)銀行在相仿的同一舞臺(tái)上展開角逐，但信托公司的勝算將微乎其微。對于某些自有資金不足，項(xiàng)目進(jìn)度未達(dá)到銀行貸款條件的房地產(chǎn)項(xiàng)目，通過信托融資獲取資金用于征地、拆遷等前期投入。由于缺乏有效的二級市場，絕大多數(shù)的投資者只能在認(rèn)購后一直持有信托產(chǎn)品到產(chǎn)品的到期日，信托產(chǎn)品流動(dòng)性不足直接影響投資者的購買意愿，進(jìn)而制約信托產(chǎn)品的資金募集。信托產(chǎn)品這種流動(dòng)性安排與其他金融產(chǎn)品形成了鮮明的對比，可以說流通市場發(fā)展的滯后已制約了信托產(chǎn)品的進(jìn)一步發(fā)展。信托產(chǎn)品流通性問題成為制約天津市房地產(chǎn)信托融資發(fā)展的另一個(gè)瓶頸。據(jù)了解，國外房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限都在8至15年以上。（三）信托計(jì)劃期限較短。由于按照《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》的規(guī)定，信托投資公司集合管理、運(yùn)用、處分信托資金時(shí)，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。而信托業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合若單純以項(xiàng)目作為紐帶，從長遠(yuǎn)來看是沒有出路。目前，銀行信貸仍是天津房地產(chǎn)融資的主要渠道。同時(shí)，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，還將引入專業(yè)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對信托計(jì)劃進(jìn)行評級。該公司擁有一批熟悉金融管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作、房地產(chǎn)項(xiàng)目評估以及法律、財(cái)務(wù)方面業(yè)務(wù)的專業(yè)人士，具有職業(yè)、高效、有序、忠實(shí)的特點(diǎn)。在風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)信托計(jì)劃有兩個(gè)極為突出的特點(diǎn)，也是其他信貸計(jì)劃中沒有的。它不是針對一個(gè)企業(yè)或項(xiàng)目推出，這和我們以前推出的或者全國其他信托公司推出的房地產(chǎn)信托計(jì)劃是有明顯區(qū)別的。房地產(chǎn)的發(fā)展需要巨大的資金做支撐。（二）北方國際信托投資公司支招房地產(chǎn)。發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品確實(shí)幫助開發(fā)企業(yè)解決了資金難題。但天津信托責(zé)任有限公司與房地產(chǎn)業(yè)的合作十分慎重。據(jù)悉，由于委托期限為1年而且投資收益較高，正式發(fā)行后這個(gè)項(xiàng)目銷售很火爆。在天津，房產(chǎn)信托的興起也是幾年的事。天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通資金的任務(wù)也將是非常艱巨的。信托公司內(nèi)部，應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程，按照審慎的原則運(yùn)用信托資金，各部門分工協(xié)作，交叉監(jiān)督，以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。通過這一系列的手段，信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi)，最大限度地保證信托資金的安全，保護(hù)委托人和受益人的利益。信托公司在信托資金運(yùn)用過程中，可通過投資地域、項(xiàng)目類別、投資金額、投資期限的選擇和調(diào)整，靈活機(jī)動(dòng)，來抵御可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)投資者利益。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，時(shí)間周期較長、資金占用量大，利潤回報(bào)較高。混合信托型是指信托公司采取權(quán)益信托和債務(wù)信托結(jié)合的方式介入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。信托公司通過購買資金需求方的商品（主要為期房），并將其進(jìn)行欲售登記后，作為擔(dān)保，或以收益性房產(chǎn)之收益轉(zhuǎn)讓為擔(dān)保發(fā)行的資金信托計(jì)劃。一般而言，項(xiàng)目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，很難達(dá)到30%的要求。股權(quán)證券化信托。股權(quán)投資類信托。顯然，信托公司的優(yōu)勢和特色應(yīng)在權(quán)益性信托業(yè)務(wù)方面。（二）房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式。受托人對信托財(cái)產(chǎn)及對其自有資產(chǎn)的處置方式迥然不同：受托人必須按信托文件的約定，為實(shí)現(xiàn)受益人的“最大利益”或“特殊目的”而努力，而不得用信托財(cái)產(chǎn)為自身謀取利益；每一個(gè)信托隔絕于受托人的自有財(cái)產(chǎn)和其他信托賬戶，甚至于出現(xiàn)受托人解散等極端情況時(shí)，信托財(cái)產(chǎn)仍能保持其獨(dú)立存在，按約定或法院判定，由新的受托人承接。信托在供給方式上也十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運(yùn)營需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)個(gè)性化的信托產(chǎn)品，突出表現(xiàn)在信托對不同階段、不同水平的項(xiàng)目都可以量身定做解決方案，從開發(fā)資金、流動(dòng)資金到后期的消費(fèi)資金，乃至一些特殊問題，如“爛尾樓”等都可以通過信托解決，從而增大市場供需雙方的選擇空間。房地產(chǎn)信托融資具備三大基本優(yōu)勢:（1）信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并具有巨大的靈活性。與財(cái)產(chǎn)形式的房地產(chǎn)信托相比，出于拓展房地產(chǎn)融資渠道