【正文】 ，萬科開發(fā)項目中住宅部分。 65 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)債券 房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向社會借債籌措資金時，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權債務憑證。債券的本質是債的證明書，具有法律效力。債券購買者與發(fā)行者之間是一種債券債務關系。 動態(tài)： ? 近幾年我國債券市場發(fā)展迅速， 2023年 6月底，債券市場總托管余額已達到 ，是 2023年底的近 4倍，債券融資余額達到貸款余額的 %，債券已然成為我國第二大融資方式。 ? 今年 1~7月，房企在國內債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴，據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計，今年上半年有 54家房企發(fā)布國內債券融資預案 ,再加上 7月份萬達、龍湖等公司債的發(fā)行， 1~7月房企債券擬融資規(guī)模將超過 2023億元。另據(jù)聯(lián)合資訊評估公司統(tǒng)計， 2023年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比增幅均超過 50%。 66 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 ? 它具有快速便捷靈活的特性，通常情況下，企業(yè)債從審批到發(fā)行，一般至少要半年，而短期融資券從審核到發(fā)行只要半個月時間就可以。 ? 成本低，一年期的短期融資券收益率基本穩(wěn)定在%～ %之間，即使加上發(fā)行費用，也比銀行同期貸款便宜很多。 ? 還具有建立信譽、透明度高等優(yōu)勢。 ? 對房地產(chǎn)企業(yè)要求很高 ? 融資風險大、融資彈性小 優(yōu)勢分析 劣勢分析 1房地產(chǎn)企業(yè)債券 ——優(yōu)缺點 ? 現(xiàn)階段債券發(fā)行主要還是針對一些資本金比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有很強財務實力和償債能力的大型企業(yè)。 67 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并 現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并有項目、沒有資金實力的房地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實這正是房地產(chǎn)融資的一種形式，被收購企業(yè)通過這種被動的方式進行房地產(chǎn)的融資。 ? 作為上海市政府全資擁有的投資控股型集團公司，上實集團是上海市政府于 1981年在香港注冊成立的企業(yè)，也是上海市在海外建立規(guī)模最大、實力最強的綜合性企業(yè)集團。該集團旗下?lián)碛腥疑鲜衅髽I(yè)，即上實控股（ ）、上實聯(lián)合（ ）和上實發(fā)展（ ），并成為多家上市企業(yè)的主要股東，上實的資金流和土地儲備量非常強勢。 ? 在上實集團原先的業(yè)務范圍中，包括有醫(yī)藥、房地產(chǎn)、基礎設施、信息技術和崇明東灘生態(tài)綜合園區(qū)等，但在近幾年之中，上實集團開始逐步剝離非主營業(yè)務，以醫(yī)藥、房地產(chǎn)、國際經(jīng)貿為三大主業(yè)板塊進行重組。特別是由于多家子公司皆有涉及房地產(chǎn)業(yè)務且各自為政，因此上實集團特地在組建上實地產(chǎn)，以期將旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務劃歸統(tǒng)一管理。 ? 城開集團為上海徐匯區(qū)區(qū)屬企業(yè)，公司內部開發(fā)項目多，其中包括有徐家匯中心這一超大型商業(yè)項目。徐家匯中心項目占地面積為 ，總建筑面積為 ，綜合容積率為 ，地塊性質為綜合性用地。而目前正在拆遷之中的徐家匯 88號地塊，是徐家匯中心的核心部分。在城開集團的計劃中，包括了徐家匯 88號地塊及附近住宅區(qū)的徐家匯中心項目，預計投資總額將超過 200億元。資金壓力非常大。此外，城開集團還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項目，上海內外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大。 ? 這兩個企業(yè)具有比較強的互補性，收購企業(yè)為資金充足、缺乏項目，被收購企業(yè)項目多，缺乏資金。 案例分析 68 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)收購和兼并 ——優(yōu)缺點、動態(tài)及總結 ? 能直接為雙方解決對房地產(chǎn)企業(yè)關鍵的土地儲備和資金的問題； ? 有利于企業(yè)的長期發(fā)展。 ? 被收購企業(yè)會給收購企業(yè)帶來一些債務、法律糾紛等風險，所以選擇合適的收購企業(yè)非常重要。 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 國內目前有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)金融政策的變化，可以說，國內房地產(chǎn)企業(yè)兼并和收購的時代到了。 動態(tài)： ? 根據(jù)統(tǒng)計， 2023年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購案例 176起，涉及金額 1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。中國指數(shù)研究院認為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合以及企業(yè)轉型趨勢的不斷加深，房地產(chǎn)并購市場將持續(xù)升溫。 ?《 關于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 ?《 國有企業(yè)轉讓管理暫行辦法 》 ?《 關于出售國有小型企業(yè)產(chǎn)權的暫行辦法 》 ?《 上市公司收購管理辦法 》 ?《 外國投資者并購境內企業(yè)暫行規(guī)定 》 ?《 外商投資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定 》 ?《 利用外資改組國有企業(yè)暫行規(guī)定 》 法律法規(guī) 69 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1房地產(chǎn)典當 房地產(chǎn)典當，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權的房產(chǎn)作抵押向典當行借款，并在約定的時間內付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。在此過程中，典當人并不需要將房產(chǎn)移交典當行占有，典當行也無權使用、收益該房產(chǎn)，而僅僅是限制其產(chǎn)權轉移，將其作為清償本息的財產(chǎn)擔保，房產(chǎn)仍歸原產(chǎn)權人使用。 2023年 8 月國家經(jīng)貿委公布 《 典當行管理辦法 》 ，房地產(chǎn)典當業(yè)務在我國重新開展。 2023年后，房地產(chǎn)業(yè)受金融政策影響，銀行房貸收緊，一些急需資金周轉的中小企業(yè)紛紛走進典當行。 2023年 4月 1日開始實行的新 《 典當管理辦法 》 明確要求只有辦理了預售許可證才能辦理典當，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當融資的門檻。 ? 非主流融資方式，主要為個人和中小企業(yè)提供數(shù)額不大的資金； ? 操作簡單，但融資成本高。 ? 《 典當行管理辦法 》 ? 《 典當管理辦法 》 總結 法律法規(guī) 70 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1委托貸款 委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費，不承擔貸款風險。 對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。在我國，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個人間通過銀行進行一對一的委托貸款是合法的。 委托人 受托人 借款人 委托借款 借款 擔保 委托貸款框架 71 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1委托貸款 ——案例分析、總結、法律法規(guī) 東方通信案例 ? 2023年 1月，東方通信 (600776)發(fā)布公告稱，該公司于今年 1月 24日與工商銀行杭州高新支行、杭州三和置業(yè)有限公司簽訂了委托貸款借款合同，將其自有資金 700萬元委托工行杭州高新支行貸款給杭州三和置業(yè)有限公司 (浙江最大開發(fā)商之一的坤和建設集團的子公司 )，期限自 2023年 1月 25日至 2023年 1月 23日。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達到 14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為 %左右。 ? 這種融資方式比較適合急需資金又缺乏其他的融資渠道的情況下；其融資成本高，一般為中小開發(fā)商所用。 ?《 貸款通則 》 ?《 關于金融信托投資公司委托貸款業(yè)務規(guī)定 》 ?《 關于商業(yè)銀行開展委托貸款業(yè)務的有關問題通知 》 法律法規(guī) 72 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 1商品房預售（購房貸款） 對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，商品房預售一直是一個融資的重要來源，尤其對一些開發(fā)時間長的項目來講，在一個住宅項目中，商品房預售金額對項目資金的支持，往往超過 30％以上。 ? 傳統(tǒng)的國內房地產(chǎn)融資方式，被廣泛應用，在現(xiàn)階段仍就是國內開發(fā)商常用的融資方式。 ? 由于對預售條件的限制，甚至未來有可能取消商品房預售制度，其未來前景勘憂。 ? 目前國內要求取消商品房預售的呼聲越來越高，考慮到預售確實帶來許多問題，這種融資方式可能在一段時間后取消。 ? 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 《 建設部關于修改 城市商品房預售管理辦法 的決定 》 ? 《 建設部關于修改 城市商品房預售管理辦法 的決定 》 修正） ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 》 法律法規(guī) 73 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 融資租賃 融資租賃是在分期付款的基礎上，引入出租服務中所有權和使用權分離的特性，租賃結束后將所有權轉移給承租人的現(xiàn)代營銷方式，俗稱“以租代售”。目前國內尚未出臺 《 融資租賃法 》 ，融資方面法律主要通過 《 中國合同法 》 來約定。主要出現(xiàn)了以下 2種具體方式： 國內開發(fā)商 帶租約物業(yè) 租客 銀行 所有權 簽訂租約 租金 抵押貸款 抵押 貸款金額參照租約 ? 租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對租賃物業(yè)簽訂長期租賃合同，出租人以長期租賃合同為依據(jù)，向金融機構申請長期抵押貸款。 這種融資方式在國內開始于一些外資銀行，如東亞銀行，做法是對收租性物業(yè)進行抵押貸款，貸款的金額會參照物業(yè)未來的現(xiàn)金流，目前國內部分銀行（如工商銀行）也開展本項業(yè)務。本方式適用于出租率高、現(xiàn)金流好的物業(yè)。 ? 回租辦融資，指在不喪失房地產(chǎn)使用權的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時簽署長期租賃合同。通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營原有固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財務狀況的一個好法。 租賃融資的框架結構 74 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 2夾層貸款 夾層融資（ mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權和債權二元結構中增加了一層。夾層貸款在美國房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來的。在美國，夾層融資通常采用夾層債、優(yōu)先股或兩者結合的形式。目前，國內缺少與夾層貸款相關的法律，一般通過合同來界定。隨著一些國際投行、基金進入中國房地產(chǎn)領域，夾層貸款也作為外資采用的一種投資方式被帶到國內，目前國內有些房地產(chǎn)企業(yè)與外資的合資采用了夾層貸款的形式，但目前成功案例較少。 夾層貸款融資結構 母公司 借款人 抵押貸款 投資人 夾層貸款 投資人 夾層貸款 提供股權抵押 夾層貸款 控股 普通抵押貸款 75 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 廣州宏宇集團 美聯(lián)銀行 銀行 北京星河灣 50％股權 50％股權 收購股權合同 轉讓股權合同 提供股權抵押 夾層貸款 土地抵押 抵押貸款 2夾層貸款 ——案例分析 ? 美聯(lián)銀行與星河灣二期談判中，美聯(lián)提出了較靈活的合資方式，即采用股本投資＋夾層貸款的方式。 星河灣案例 76 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 2夾層貸款 ——優(yōu)缺點 ? 結構靈活，便于操作； ? 夾層貸款不需要土地抵押，即可以提高融資額； ? 這部分貸款不分享股權的利潤，可一提高自有資金收益率； ? 我國法律監(jiān)管環(huán)境比較適合夾層貸款發(fā)展，只要不違背法律強制性規(guī)定，對相關事項均可以協(xié)商解決。 ? 對外資來講，這部分資金能快速退出，能提高項目投資 IRR。 ? 融資成本高，外資夾層貸款利息一般為 12％ 14％； ? 審批手續(xù)多，易受政策限制。 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 方式靈活，可以很好補充銀行貸款的不足，對外資來說這部分資金能盡早收回，并能實現(xiàn)固定的利潤。 ? 這部分資金會配合股本投入做一個靈活的組合，有很好的發(fā)展空間。 ? 目前，國內缺少與夾層貸款相關的法律，一般通過合同來界定。 77 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 2建筑企業(yè)墊資 在國內房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑企業(yè)墊資一直是開發(fā)商常用的融資方式，即工程承包融資。在建筑市場競爭激烈的情況下，許多有經(jīng)濟實力的承包商為爭取到建設任務，愿意帶資承包建設工程。這樣，開發(fā)商就可將一部分融資的困難和風險轉給承包商。相當于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。一般情況下建筑商的資金也來源于銀行貸款，是通過建筑企業(yè)流動資金貸款獲得。 ? 2023年央行 121號文件，明確規(guī)定，規(guī)范建筑企業(yè)流動資金貸款用途，嚴禁企業(yè)將貸款挪做它用；這種融資方式隨著國家法律法規(guī)的規(guī)范，其可操作空間將會越來越少 ,但這種方式仍將作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式長期存在 . 78 《 房地產(chǎn)融資模式簡析 》 2賣方信貸 賣方信貸是消費信貸的一種；所謂消費信貸是指銀行或非銀行金融機構采取信用放款或抵押放款的方式，向消費品交易的雙方提供貸款，以解決消費者延期支付給交易雙方帶來的資金困難。按照受信方的不同，消費信貸可分為買方信貸和賣方信貸兩種方式。買方信貸是對購買消費品的消費者發(fā)放貸款，賣方信貸是以分期付款單證作抵押，對銷售消費品的企業(yè)發(fā)放貸款。 蘋果社區(qū)金融創(chuàng)新案例 ? 2023年 8月蘋果社區(qū)由于受制于“ 121”號文件的規(guī)定：“商業(yè)銀行只能對購買主體結構已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個人住房貸款”，蘋果社區(qū)最初打算采取“貼息委托貸款”方式，做法為：開發(fā)商出資，以委托貸款的方式委托給北京商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購房者進行按揭，待樓盤封頂后，該按揭轉為正式的銀行住房貸款。 ? 對這種賣方信貸，金融專家認為是房地產(chǎn)和金融深層融合的產(chǎn)物?！伴_發(fā)商貼息委托貸款”對銀行來說可以通過委托貸款業(yè)務規(guī)避政策風險，也可以獲得手續(xù)費等中間業(yè)務收入，對開發(fā)商開說可得到資金。在銀行之后，北國投也考慮過發(fā)行蘋果社區(qū)短期消費信托，其想法為