【正文】 ，萬科開發(fā)項(xiàng)目中住宅部分。 65 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)債券 房地產(chǎn)企業(yè)債券是指房地產(chǎn)企業(yè)直接向社會(huì)借債籌措資金時(shí)，向投資者發(fā)行，并且承諾按一定利率支付利息并按約定條件償還本金的債權(quán)債務(wù)憑證。債券的本質(zhì)是債的證明書，具有法律效力。債券購(gòu)買者與發(fā)行者之間是一種債券債務(wù)關(guān)系。 動(dòng)態(tài)： ? 近幾年我國(guó)債券市場(chǎng)發(fā)展迅速， 2023年 6月底，債券市場(chǎng)總托管余額已達(dá)到 ，是 2023年底的近 4倍，債券融資余額達(dá)到貸款余額的 %，債券已然成為我國(guó)第二大融資方式。 ? 今年 1~7月，房企在國(guó)內(nèi)債券市場(chǎng)的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴，據(jù)中信證券研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年有 54家房企發(fā)布國(guó)內(nèi)債券融資預(yù)案 ,再加上 7月份萬達(dá)、龍湖等公司債的發(fā)行， 1~7月房企債券擬融資規(guī)模將超過 2023億元。另據(jù)聯(lián)合資訊評(píng)估公司統(tǒng)計(jì)， 2023年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)中期票據(jù)發(fā)行規(guī)模同比、環(huán)比增幅均超過 50%。 66 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 ? 它具有快速便捷靈活的特性，通常情況下，企業(yè)債從審批到發(fā)行，一般至少要半年，而短期融資券從審核到發(fā)行只要半個(gè)月時(shí)間就可以。 ? 成本低，一年期的短期融資券收益率基本穩(wěn)定在%～ %之間，即使加上發(fā)行費(fèi)用，也比銀行同期貸款便宜很多。 ? 還具有建立信譽(yù)、透明度高等優(yōu)勢(shì)。 ? 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)要求很高 ? 融資風(fēng)險(xiǎn)大、融資彈性小 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 1房地產(chǎn)企業(yè)債券 ——優(yōu)缺點(diǎn) ? 現(xiàn)階段債券發(fā)行主要還是針對(duì)一些資本金比較雄厚、現(xiàn)金流狀況良好、具有很強(qiáng)財(cái)務(wù)實(shí)力和償債能力的大型企業(yè)。 67 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并 現(xiàn)金流充足的房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并有項(xiàng)目、沒有資金實(shí)力的房地產(chǎn)公司，這幾年頻頻發(fā)生，其實(shí)這正是房地產(chǎn)融資的一種形式，被收購(gòu)企業(yè)通過這種被動(dòng)的方式進(jìn)行房地產(chǎn)的融資。 ? 作為上海市政府全資擁有的投資控股型集團(tuán)公司，上實(shí)集團(tuán)是上海市政府于 1981年在香港注冊(cè)成立的企業(yè)，也是上海市在海外建立規(guī)模最大、實(shí)力最強(qiáng)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。該集團(tuán)旗下?lián)碛腥疑鲜衅髽I(yè)，即上實(shí)控股（ ）、上實(shí)聯(lián)合（ ）和上實(shí)發(fā)展（ ），并成為多家上市企業(yè)的主要股東，上實(shí)的資金流和土地儲(chǔ)備量非常強(qiáng)勢(shì)。 ? 在上實(shí)集團(tuán)原先的業(yè)務(wù)范圍中，包括有醫(yī)藥、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、信息技術(shù)和崇明東灘生態(tài)綜合園區(qū)等，但在近幾年之中，上實(shí)集團(tuán)開始逐步剝離非主營(yíng)業(yè)務(wù)，以醫(yī)藥、房地產(chǎn)、國(guó)際經(jīng)貿(mào)為三大主業(yè)板塊進(jìn)行重組。特別是由于多家子公司皆有涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)且各自為政，因此上實(shí)集團(tuán)特地在組建上實(shí)地產(chǎn)，以期將旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)劃歸統(tǒng)一管理。 ? 城開集團(tuán)為上海徐匯區(qū)區(qū)屬企業(yè)，公司內(nèi)部開發(fā)項(xiàng)目多，其中包括有徐家匯中心這一超大型商業(yè)項(xiàng)目。徐家匯中心項(xiàng)目占地面積為 ，總建筑面積為 ，綜合容積率為 ，地塊性質(zhì)為綜合性用地。而目前正在拆遷之中的徐家匯 88號(hào)地塊，是徐家匯中心的核心部分。在城開集團(tuán)的計(jì)劃中，包括了徐家匯 88號(hào)地塊及附近住宅區(qū)的徐家匯中心項(xiàng)目，預(yù)計(jì)投資總額將超過 200億元。資金壓力非常大。此外，城開集團(tuán)還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項(xiàng)目，上海內(nèi)外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對(duì)資金的要求非常大。 ? 這兩個(gè)企業(yè)具有比較強(qiáng)的互補(bǔ)性，收購(gòu)企業(yè)為資金充足、缺乏項(xiàng)目，被收購(gòu)企業(yè)項(xiàng)目多，缺乏資金。 案例分析 68 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1房地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)和兼并 ——優(yōu)缺點(diǎn)、動(dòng)態(tài)及總結(jié) ? 能直接為雙方解決對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)鍵的土地儲(chǔ)備和資金的問題； ? 有利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。 ? 被收購(gòu)企業(yè)會(huì)給收購(gòu)企業(yè)帶來一些債務(wù)、法律糾紛等風(fēng)險(xiǎn)，所以選擇合適的收購(gòu)企業(yè)非常重要。 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 ? 國(guó)內(nèi)目前有三萬多家房地產(chǎn)企業(yè)，隨著房地產(chǎn)金融政策的變化，可以說，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)兼并和收購(gòu)的時(shí)代到了。 動(dòng)態(tài)： ? 根據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2023年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)完成并購(gòu)案例 176起，涉及金額 1600億元。與去年同期相比，數(shù)量和金額均明顯增多。中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整合以及企業(yè)轉(zhuǎn)型趨勢(shì)的不斷加深，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)將持續(xù)升溫。 ?《 關(guān)于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 ?《 國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)讓管理暫行辦法 》 ?《 關(guān)于出售國(guó)有小型企業(yè)產(chǎn)權(quán)的暫行辦法 》 ?《 上市公司收購(gòu)管理辦法 》 ?《 外國(guó)投資者并購(gòu)境內(nèi)企業(yè)暫行規(guī)定 》 ?《 外商投資企業(yè)投資者股權(quán)變更的若干規(guī)定 》 ?《 利用外資改組國(guó)有企業(yè)暫行規(guī)定 》 法律法規(guī) 69 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1房地產(chǎn)典當(dāng) 房地產(chǎn)典當(dāng)，是房產(chǎn)所有者以其所擁有的具有完全所有權(quán)的房產(chǎn)作抵押向典當(dāng)行借款，并在約定的時(shí)間內(nèi)付清本息，贖回房產(chǎn)的一種融資行為。在此過程中，典當(dāng)人并不需要將房產(chǎn)移交典當(dāng)行占有，典當(dāng)行也無權(quán)使用、收益該房產(chǎn)，而僅僅是限制其產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，將其作為清償本息的財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，房產(chǎn)仍歸原產(chǎn)權(quán)人使用。 2023年 8 月國(guó)家經(jīng)貿(mào)委公布 《 典當(dāng)行管理辦法 》 ，房地產(chǎn)典當(dāng)業(yè)務(wù)在我國(guó)重新開展。 2023年后，房地產(chǎn)業(yè)受金融政策影響，銀行房貸收緊，一些急需資金周轉(zhuǎn)的中小企業(yè)紛紛走進(jìn)典當(dāng)行。 2023年 4月 1日開始實(shí)行的新 《 典當(dāng)管理辦法 》 明確要求只有辦理了預(yù)售許可證才能辦理典當(dāng)，這在一定程度上也提高了房產(chǎn)商典當(dāng)融資的門檻。 ? 非主流融資方式，主要為個(gè)人和中小企業(yè)提供數(shù)額不大的資金； ? 操作簡(jiǎn)單，但融資成本高。 ? 《 典當(dāng)行管理辦法 》 ? 《 典當(dāng)管理辦法 》 總結(jié) 法律法規(guī) 70 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1委托貸款 委托貸款，系指由政府部門、企事業(yè)單位及個(gè)人等委托人提供資金，由貸款人（即受托人）根據(jù)委托人確定的貸款對(duì)象、用途、金額期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款。貸款人（受托人）只收取手續(xù)費(fèi)，不承擔(dān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時(shí)，委托貸款是個(gè)很好的選擇。在我國(guó)，企業(yè)之間直接借貸是法規(guī)所禁止的，所產(chǎn)生的利息也不受法律保護(hù)。但由于企業(yè)間或企業(yè)與個(gè)人間通過銀行進(jìn)行一對(duì)一的委托貸款是合法的。 委托人 受托人 借款人 委托借款 借款 擔(dān)保 委托貸款框架 71 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1委托貸款 ——案例分析、總結(jié)、法律法規(guī) 東方通信案例 ? 2023年 1月，東方通信 (600776)發(fā)布公告稱，該公司于今年 1月 24日與工商銀行杭州高新支行、杭州三和置業(yè)有限公司簽訂了委托貸款借款合同，將其自有資金 700萬元委托工行杭州高新支行貸款給杭州三和置業(yè)有限公司 (浙江最大開發(fā)商之一的坤和建設(shè)集團(tuán)的子公司 )，期限自 2023年 1月 25日至 2023年 1月 23日。據(jù)信息顯示，這筆資金貸款的年利率達(dá)到 14%.而目前銀行的貸款一年期利率僅為 %左右。 ? 這種融資方式比較適合急需資金又缺乏其他的融資渠道的情況下；其融資成本高，一般為中小開發(fā)商所用。 ?《 貸款通則 》 ?《 關(guān)于金融信托投資公司委托貸款業(yè)務(wù)規(guī)定 》 ?《 關(guān)于商業(yè)銀行開展委托貸款業(yè)務(wù)的有關(guān)問題通知 》 法律法規(guī) 72 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 1商品房預(yù)售（購(gòu)房貸款） 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，商品房預(yù)售一直是一個(gè)融資的重要來源，尤其對(duì)一些開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)的項(xiàng)目來講，在一個(gè)住宅項(xiàng)目中，商品房預(yù)售金額對(duì)項(xiàng)目資金的支持，往往超過 30％以上。 ? 傳統(tǒng)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資方式，被廣泛應(yīng)用，在現(xiàn)階段仍就是國(guó)內(nèi)開發(fā)商常用的融資方式。 ? 由于對(duì)預(yù)售條件的限制，甚至未來有可能取消商品房預(yù)售制度，其未來前景勘憂。 ? 目前國(guó)內(nèi)要求取消商品房預(yù)售的呼聲越來越高，考慮到預(yù)售確實(shí)帶來許多問題，這種融資方式可能在一段時(shí)間后取消。 ? 《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 》 ? 《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 ? 《 建設(shè)部關(guān)于修改 城市商品房預(yù)售管理辦法 的決定 》 修正） ? 《 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例 》 法律法規(guī) 73 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 融資租賃 融資租賃是在分期付款的基礎(chǔ)上，引入出租服務(wù)中所有權(quán)和使用權(quán)分離的特性，租賃結(jié)束后將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的現(xiàn)代營(yíng)銷方式，俗稱“以租代售”。目前國(guó)內(nèi)尚未出臺(tái) 《 融資租賃法 》 ，融資方面法律主要通過 《 中國(guó)合同法 》 來約定。主要出現(xiàn)了以下 2種具體方式： 國(guó)內(nèi)開發(fā)商 帶租約物業(yè) 租客 銀行 所有權(quán) 簽訂租約 租金 抵押貸款 抵押 貸款金額參照租約 ? 租賃融資，出租人與承租人租賃雙方對(duì)租賃物業(yè)簽訂長(zhǎng)期租賃合同，出租人以長(zhǎng)期租賃合同為依據(jù)，向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)長(zhǎng)期抵押貸款。 這種融資方式在國(guó)內(nèi)開始于一些外資銀行，如東亞銀行，做法是對(duì)收租性物業(yè)進(jìn)行抵押貸款，貸款的金額會(huì)參照物業(yè)未來的現(xiàn)金流，目前國(guó)內(nèi)部分銀行（如工商銀行）也開展本項(xiàng)業(yè)務(wù)。本方式適用于出租率高、現(xiàn)金流好的物業(yè)。 ? 回租辦融資，指在不喪失房地產(chǎn)使用權(quán)的情況下，買賣雙方簽署銷售合同的同時(shí)簽署長(zhǎng)期租賃合同。通過回租，承租人既可以將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，又可以繼續(xù)占用、經(jīng)營(yíng)原有固定資產(chǎn)，是改善企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的一個(gè)好法。 租賃融資的框架結(jié)構(gòu) 74 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 2夾層貸款 夾層融資（ mezzanine）概念源于華爾街，指介于股份和優(yōu)先債權(quán)之間的投資形式，是在傳統(tǒng)的股權(quán)和債權(quán)二元結(jié)構(gòu)中增加了一層。夾層貸款在美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展是在上世紀(jì)九十年代后，由于抵押貸款渠道困難而蓬勃發(fā)展起來的。在美國(guó)，夾層融資通常采用夾層債、優(yōu)先股或兩者結(jié)合的形式。目前，國(guó)內(nèi)缺少與夾層貸款相關(guān)的法律，一般通過合同來界定。隨著一些國(guó)際投行、基金進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域，夾層貸款也作為外資采用的一種投資方式被帶到國(guó)內(nèi)，目前國(guó)內(nèi)有些房地產(chǎn)企業(yè)與外資的合資采用了夾層貸款的形式，但目前成功案例較少。 夾層貸款融資結(jié)構(gòu) 母公司 借款人 抵押貸款 投資人 夾層貸款 投資人 夾層貸款 提供股權(quán)抵押 夾層貸款 控股 普通抵押貸款 75 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 廣州宏宇集團(tuán) 美聯(lián)銀行 銀行 北京星河灣 50％股權(quán) 50％股權(quán) 收購(gòu)股權(quán)合同 轉(zhuǎn)讓股權(quán)合同 提供股權(quán)抵押 夾層貸款 土地抵押 抵押貸款 2夾層貸款 ——案例分析 ? 美聯(lián)銀行與星河灣二期談判中，美聯(lián)提出了較靈活的合資方式，即采用股本投資＋夾層貸款的方式。 星河灣案例 76 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 2夾層貸款 ——優(yōu)缺點(diǎn) ? 結(jié)構(gòu)靈活，便于操作； ? 夾層貸款不需要土地抵押，即可以提高融資額； ? 這部分貸款不分享股權(quán)的利潤(rùn)，可一提高自有資金收益率； ? 我國(guó)法律監(jiān)管環(huán)境比較適合夾層貸款發(fā)展，只要不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)相關(guān)事項(xiàng)均可以協(xié)商解決。 ? 對(duì)外資來講，這部分資金能快速退出，能提高項(xiàng)目投資 IRR。 ? 融資成本高，外資夾層貸款利息一般為 12％ 14％； ? 審批手續(xù)多，易受政策限制。 優(yōu)勢(shì)分析 劣勢(shì)分析 ? 方式靈活，可以很好補(bǔ)充銀行貸款的不足，對(duì)外資來說這部分資金能盡早收回，并能實(shí)現(xiàn)固定的利潤(rùn)。 ? 這部分資金會(huì)配合股本投入做一個(gè)靈活的組合，有很好的發(fā)展空間。 ? 目前，國(guó)內(nèi)缺少與夾層貸款相關(guān)的法律，一般通過合同來界定。 77 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 2建筑企業(yè)墊資 在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)中，建筑企業(yè)墊資一直是開發(fā)商常用的融資方式，即工程承包融資。在建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，許多有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的承包商為爭(zhēng)取到建設(shè)任務(wù)，愿意帶資承包建設(shè)工程。這樣，開發(fā)商就可將一部分融資的困難和風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給承包商。相當(dāng)于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。一般情況下建筑商的資金也來源于銀行貸款，是通過建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款獲得。 ? 2023年央行 121號(hào)文件，明確規(guī)定，規(guī)范建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途，嚴(yán)禁企業(yè)將貸款挪做它用；這種融資方式隨著國(guó)家法律法規(guī)的規(guī)范，其可操作空間將會(huì)越來越少 ,但這種方式仍將作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的融資方式長(zhǎng)期存在 . 78 《 房地產(chǎn)融資模式簡(jiǎn)析 》 2賣方信貸 賣方信貸是消費(fèi)信貸的一種；所謂消費(fèi)信貸是指銀行或非銀行金融機(jī)構(gòu)采取信用放款或抵押放款的方式，向消費(fèi)品交易的雙方提供貸款，以解決消費(fèi)者延期支付給交易雙方帶來的資金困難。按照受信方的不同，消費(fèi)信貸可分為買方信貸和賣方信貸兩種方式。買方信貸是對(duì)購(gòu)買消費(fèi)品的消費(fèi)者發(fā)放貸款，賣方信貸是以分期付款單證作抵押，對(duì)銷售消費(fèi)品的企業(yè)發(fā)放貸款。 蘋果社區(qū)金融創(chuàng)新案例 ? 2023年 8月蘋果社區(qū)由于受制于“ 121”號(hào)文件的規(guī)定：“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款”，蘋果社區(qū)最初打算采取“貼息委托貸款”方式，做法為：開發(fā)商出資，以委托貸款的方式委托給北京商業(yè)銀行，在樓盤封頂之前向購(gòu)房者進(jìn)行按揭，待樓盤封頂后，該按揭轉(zhuǎn)為正式的銀行住房貸款。 ? 對(duì)這種賣方信貸，金融專家認(rèn)為是房地產(chǎn)和金融深層融合的產(chǎn)物?！伴_發(fā)商貼息委托貸款”對(duì)銀行來說可以通過委托貸款業(yè)務(wù)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，也可以獲得手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入，對(duì)開發(fā)商開說可得到資金。在銀行之后，北國(guó)投也考慮過發(fā)行蘋果社區(qū)短期消費(fèi)信托，其想法為