【正文】 6 S $ / 股）（ 2 0 0 5 年 4 月， 2 . 2 3 S $ / 股）托管人費用資產管理服務資產管理費物業(yè)管理服務物業(yè)管理費資產所有物業(yè)凈收益新加坡第一只、也是亞洲地區(qū) ( 除澳大利亞和日本外 )的第一只上市房地產信托基金1房地產基金 REITS——案例分析 53 《 房地產融資模式簡析 》 置富產業(yè)信托 ( F o r t u n e R E I T )物業(yè)管理C he un g K o n g （ H o l d i ng s ） Li m i ted單位信托證券持有者經理人A R R A s s et M a na g e m en t (S i n g a p o re ) Li m i ted 物業(yè)紅磡國際都會商場馬鞍山廣場荔枝角盈暉家居城荃灣創(chuàng)意無限商場火炭銀禧閣商場受托人B e rm u da T ru s t (S i n g a p o re ) Li m i ted 投資CMT發(fā)售代表行使權力（ 2 0 0 3 年 8 月， 4 . 8 H K $ / 股）（ 2 0 0 5 年 4 月， 6 . 3 H K $ / 股）托管人費用資產管理服務資產管理費物業(yè)管理服務物業(yè)管理費資產所有物業(yè)凈收益總建筑面積 萬平方米長江實業(yè)擁有 30% 的股權第一個持有香港資產的房地產投資信托總市值 億港元1房地產基金 REITS——案例分析 54 《 房地產融資模式簡析 》 控股 GCCD BVI Acon BVI 柏達 BVI 福達 BVI 京澳 BVI 金峰 BVI 白馬大廈 廣州城建 開發(fā)總公司 城建大廈 財富廣場 維多利廣場 越秀集團 控股 95%控股 香港 大陸 控股 收購 收購 收購 收購 越秀投資 控股 控股 1房地產基金 REITS——案例分析 越秀案例 —— 第一個大陸物業(yè)的房地產基金 REITS 白馬合營 公司 ? 2023年 12月 7日，“越秀投資”通過GCCD BVI將四家 BVI公司的股權轉讓給“越秀 REITs” 。 50 《 房地產融資模式簡析 》 1上市再融資 ——總結及相關法律法規(guī) 隨著股改的進行及再融資新政的出臺，房地產上市公司的融資渠道趨于多樣化，上市再融資對房地產上市公司來講，是最好的融資方式 ； ? 目前，房地產上市企業(yè)表現(xiàn)出對非公開發(fā)行方式融資的很大熱情，不完全統(tǒng)計，已完成和正在操作的企業(yè)多達 20多家，預計非公開發(fā)行將會成為房地產上市公司未來一段時間內采用最多的融資渠道； ? 可以預見，外資也會積極參與到國內房地產企業(yè)的非公開發(fā)行中來，國內優(yōu)秀的房地產上市企業(yè)會成為外資追逐的目標，隨著 《 上市公司收購兼并管理辦法 》 實施后，外資會通過非公開發(fā)行來實現(xiàn)對 A股公司股權的爭奪； ? 可分離交易的債券由于優(yōu)點突出，也會成為再融資的熱點，預計，國內大型房地產企業(yè)會越來越多的使用這種融資方式進行融資。 ? 分離交易的可轉債使被低估的轉債期權價值得以提升，對投資者而言更具吸引力，同時這種一次審批兩次融資的方式也降低上市公司的發(fā)行成本。 Starlex所認購的股票自發(fā)行結束日起 36個月不得轉讓。通過可轉債的發(fā)行，萬科獲得了大量資金，另外還實現(xiàn)了將一部分股權轉移到華潤的目的，使華潤成為萬科的第一大股東。 中國預托憑證的發(fā)展情況 ? 自 2023年開始，就不斷有人呼吁出臺中國預托憑證，現(xiàn)在條件不斷的成熟，預計不久的將來，國內會通過相關的政策。 41 《 房地產融資模式簡析 》 中國預托憑證（ CDR） CDR是英文 China Depository Receipts的簡稱，中文為中國預托憑證，或稱中國存托憑證。迅速完成了其業(yè)務模型的轉變，形成“住宅 +大型商場”業(yè)務架構。 但此種方式不適用國有股企業(yè)，限制較多。 境外 境外公司 上市公司 國內房地產 企業(yè) 房地產業(yè)務 境內 控股、設立、合資 申請上市 控股 反向收購 注入 造殼上市框架 35 《 房地產融資模式簡析 》 境外 2023年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔任主承銷商。 劣勢分析 ? 買殼上市有其特殊風險，企業(yè)進入上市殼公司后，要承擔原有的債務、糾紛等。 境外 IPO——優(yōu)劣勢、動態(tài)及總結 ? 國內 IPO與境外 IPO各有優(yōu)勢； ? 國內上市對國內企業(yè)來說相對簡單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產企業(yè)上市）； ? 境外上市，要求高，但國際化程度高，再融資方便； ? 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內房地產企業(yè)數(shù)量多于國內 IPO的房地產企業(yè)數(shù)量。 ? 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。 ? 提高公司價值等。 劣勢分析 ? 門檻高； ? 當房地產行業(yè)存在下行可能時，投資的風險將加大。 20 《 房地產融資模式簡析 》 保險投資計劃 保險投資計劃是保險資金進行不動產投資，目前險資進入房地產領域主要有兩種形式：通過權益性投資入駐地產股；通過養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展養(yǎng)老社區(qū)建設。 劣勢分析 ? 信托財產的登記問題。而在 ， 聯(lián)信 〃 寶利 7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。 動態(tài)： 2023年后，出現(xiàn)的越來越多的一種房地產信托融資方式，是房地產開發(fā)商喜歡的信托方式。 11 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——貸款型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前貸款型信托受到了政策的限制，但由于信托的創(chuàng)新能力強，此種信托方式仍會是最為普遍的一種房地產信托融資模式 。 ? 根據負債關系，可將房地產信托簡單分為債務型信托和權益性信托，債務型信托主要有貸款型信托，權益型信托主要有股權型信托和優(yōu)先購買收益權信托（又叫財產信托）。 案例分析 ? 銀行信貸將更加規(guī)范，對房地產項目審查更為嚴格。目前外資銀行在國內做房地產融資的種類主要有建筑貸款和開發(fā)貸款。房地產融資模式詳解 2023年 11月 xxxxx房地產開發(fā)有限公司 （本報告內容鑒于筆者知識廣度不夠，如有不對之處，請聯(lián)系經營管理部補充、修改） 2 《 房地產融資模式簡析 》 內部融資主要包括： 轉讓出租固定資產、出售流動資產等方式。 ? 國外銀行貸款： 與國內銀行相比，外資商業(yè)銀行條件略微寬松。此次雙方合作的范圍，將涵蓋項目貸款、短期融資債、個人住房按揭業(yè)務、結算網絡服務、建經咨詢服務、投資銀行業(yè)務、公積金業(yè)務和企業(yè)年金業(yè)務等金融服務種類。 ? 2023年 6月，央行出臺 121號文件后，房地產信托業(yè)異軍突起 ，據統(tǒng)計， 202 2023兩年全年各家信托公司共發(fā)行推出各類房地產信托產品 204個。目前該產品已經順利運行完畢， CBD土地整理儲備分中心一直按期償還貸款的利息。 14 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——股權回購型信托動態(tài)和評價 ? 雖然目前股權回購型信托受到了政策的限制，但由于此種信托方式采用股權方式，便于開發(fā)商以后再融資，其仍會是一種主要的房地產信托融資方式。 聯(lián)信 〃 寶利 7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司 20%的股份， 60%。 案例分析 17 《 房地產融資模式簡析 》 房地產信托融資 ——房地產信托的優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢分析 ? 信托可使用在房地產開發(fā)項目的全過程； ? 費用雖然比銀行高，但比股權類融資低； ? 信托可以以股權方式進入房地產項目，可有利與項目再融資。 ? 中國人民銀行 《 關于信托投資公司資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步加強信托投資公司監(jiān)管的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 關于進一步規(guī)范集合資金信托業(yè)務有關問題的通知 》 和 《 關于信托投資公司集合資金信托業(yè)務信息披露有關問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 信托投資公司房地產信托業(yè)務管理暫行辦法 》 。 優(yōu)勢分析 ? 目前，政策松綁，但模式處于探索中，可嘗試創(chuàng)新； ? 資金成本低，和銀行貸款利率相當； ? 資金量大。 ? 資金使用時間長、分散風險 。 上市準備階段： 于 2023年開始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準備： ? 2023年富力集團出資 15個億在珠江新城興建兩個超五星級酒店，以作為上市優(yōu)良資產。 劣勢分析 ? 上市成本高，上市要求高； ? 維持上市公司地位成本更高； ? 上市地點選擇很重要。 32 《 房地產融資模式簡析 》 買殼上市 ——優(yōu)劣勢、動態(tài)及總結 優(yōu)勢分析 ? 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 ； ? 時間短，首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導期，買殼上市則大大縮短了這個時間。 即所謂的“紅籌模式”。 境外 境內 造殼上市框架 這是一個典型的融資組合案例、其采用了海外私募＋發(fā)行可轉換債券＝海外 IPO,這樣就保證了 IPO的成功率。 ? 華潤置地以 32億港幣收購華潤集團北京華潤大廈、上海華潤時代廣場以及深圳華潤中心一期和在建中的華潤中心二期用地。 目前，國內房地產企業(yè)還沒有存托憑證（ DR）上市。 ? 現(xiàn)在內地居民儲蓄達到六萬多億元人民幣，外匯儲蓄達到七百多億美元，中國的股民有六千多萬名，市場現(xiàn)有的品種不能滿足內地居民投資的需要，因而發(fā)行新的投資品種給內地的居民投資是很有潛力的 ，目前國內 A股市場能夠長期保持 30倍以上市盈率發(fā)行新股，而一家企業(yè)在 A股市場上市就可以創(chuàng)出幾十甚至上百億的市值，國內資本市場驚人的融資能力吸引了諸如中移動、中聯(lián)通、上海實業(yè)、聯(lián)想集團及中信泰富等大公司，這些紅籌公司均表示有意在中國 A股預托證券市場上市。 ? 在 2023年再度發(fā)行可轉債，金額達 19億元。 ? 購買價款以京冠地產于 2023年 5月 31日的評估凈值 元為參考，雙方協(xié)商確定為 。 49 《 房地產融資模式簡析 》 ? 目前市場上的可轉債，其持有人只擁有在一定時間內依據約定的條件將債券轉換成的權利。一般而言，此時轉債持有人將選擇轉股。 ? 澳大利亞目前有 44個上市REITS。據了解 ,鵬華前海萬科 REITs發(fā)行規(guī)模達到 30億元 ,一半用于購買前海萬科公館的資金收益權 ,另一半用于購買固定收益類的債券產品。 第一種方式比較普遍，也被開發(fā)商廣泛適用，但國外投資者一般對投資運營時間較久的公司有顧慮。 ? 海外的控股公司，即可以作為房地產公司在融資的平臺，也可以作為開發(fā)商海外 IPO的資產和載體。 動態(tài)： ? 2023年 6月 22日，商務部令 2023年第 6號 《 關于外國投資者并購境內企業(yè)的規(guī)定 》 ，宣布即日實施施行。 ? 股權收購模式： 股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發(fā)商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式。 優(yōu)勢分析 劣勢分析 ? 不可否認的是，未來房地產市場會有更多的“聯(lián)盟”出現(xiàn)，其巨頭們的“集中度”與“占有率”會兇猛上升。 ? 今年 1~7月，房企在國內債券市場的融資規(guī)模出現(xiàn)井噴，據中信證券研究部統(tǒng)計，今年上半年有 54家房企發(fā)布國內債券融資預案 ,再加上 7月份萬達、龍湖等公司債的發(fā)行， 1~7月房企債券擬融資規(guī)模將超過 2023億元。該集團旗下?lián)碛腥疑鲜衅髽I(yè)，即上實控股（ ）、上實聯(lián)合（ ）和上實發(fā)展（ ），并成為多家上市企業(yè)的主要股東，上實的資金流和土地儲備量非常強勢。此外，城開集團還在安徽合肥、江蘇昆山等地各有項目，上海內外環(huán)間占地約 ；企業(yè)對資金的要求非常大。 ?《 關于企業(yè)兼并的暫行辦法 》 ?《 國有企業(yè)轉讓管理暫行辦法 》 ?《 關于出售國有小型企業(yè)產權的暫行辦法 》 ?《 上市公司收購管理辦法 》 ?《 外國投資者并購境內企業(yè)暫行規(guī)定 》 ?《 外商投資企業(yè)投資者股權變更的若干規(guī)定 》 ?《 利用外資改組國有企業(yè)暫行規(guī)定 》 法律法規(guī) 69 《 房地產融資模式簡析 》 1房地產典當 房地產典當，是房產所有者以其所擁有的具有完全所有權的房產作抵押向典當行借款，并在約定的時間內付清本息，贖回房產的一種融資行為。 對一些開發(fā)商來講，在沒有更好的融資渠道、或急需資金時，委托貸款是個很好的選擇。 ? 由于對預售條件的限制，甚至未來有可能取消商品房預售制度，其未來前景勘憂。通過回租，承租人既可以將固定資產轉化為流動資金，又可以繼續(xù)占用、經營原有固定資產，是改善企業(yè)財務狀況的一個好法。 ? 對外資來講，這部分資金能快速退出，能提高項目投資 IRR。相當于建筑承包商貸款給開發(fā)商，開發(fā)商按照合同還款并支付利息。在銀行之后，北國投也考慮過發(fā)行蘋果社區(qū)短期消費信托，其想法