【正文】 、清算、管理和監(jiān)控的電子化，提高房地產信托融資的風險控制能力。（三）使用信托計劃的拆分策略和建立流通機制。針對難以擴大融資規(guī)模的問題，可以將大的項目細分，然后分別推出信托投資計劃。天津北方國際信托投資公司推出了“傘型信托”，該信托計劃由4個子信托構成，每個信托品種合同的上限均為200份，這意味著“傘型信托”理論上的最高合同上限可達到800份。由于各子信托獨立承擔相應的責任，所以，就這點而言，既沒有違反國家的有關規(guī)定，又可以充分地利用信托的靈活性和解決融資規(guī)模問題。北方國投的成功操作，今后需要進一步推廣。針對信托產品流通性問題，業(yè)內正努力探索新的流通機制。如西南證券飛虎網和重慶國信最近聯(lián)合推出了“信證通”理財計劃，客戶可以通過“信證通”隨時提出轉讓已購買的信托產品或購買別人出讓的信托產品。這實際上為現(xiàn)有信托產品的流動性提供了一個全新的平臺。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網上銀行為信托產品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產品流動難的問題。（四）推動房地產信托融資的創(chuàng)新。信托介入到房地產的融資過程中，從目前情況來看，因為受到政策等多方面的限制，需要進行更進一步的創(chuàng)新。拓寬信托資金的來源。從理論上看，信托產品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。但目前的政策限制大大地制約了信托資金的募集，尤其是制約了信托機構吸納個人資金的能力，因而使集合資金信托計劃的發(fā)展受到了根本的限制。因此，信托機構需要開闊思路，開辟新的信托集合渠道。促進信托產品的風險與收益相對稱。目前的信托產品強調風險，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。一些傘形信托產品力圖在此方面做出創(chuàng)新，但沒有本質上的突破。創(chuàng)新信托資金用途。要積極推出不指定具體用途、投資方式比較靈活的房地產信托計劃。房地產信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項目靈活設計。以下就是兩種比較典型的創(chuàng)新。如北京國際信托投資公司所設計的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權信托計劃”就是將房地產銷售與融資結合起來，具有一定的新意。值得天津的信托公司借鑒。（五）選擇合適的信托模式。目前我國發(fā)行的房地產信托產品主要有三種形式：貸款信托、股權信托和受益權信托。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和控制風險角度考慮，相對于單一的貸款信托或是股權信托而言，我們認為天津市房地產信托融資中“股權＋貸款”是當前較好的信托模式。由于債權有優(yōu)先求償權，一旦項目失敗，銀行貸款會比信托公司的股權先受償，信托公司冒著很大風險。因此，對信托公司來說，掌握房地產企業(yè)的股權，借股權介入公司管理，能防范上述風險。例如由上海證大投資集團與愛建信托聯(lián)合在浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)開發(fā)的“證大?大拇指廣場”就是以“股權＋貸款”的方式進行融資的。受益權信托在我國發(fā)展較緩，但已有項目在運作。我們認為這一模式將成為未來信托發(fā)展的主流方向，有利于解決目前信托融資“收益和風險不匹配”問題。受益權類似于資產證券化，企業(yè)通過受益權將未來物業(yè)進行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權的情況下獲得融資。這種信托的具體模式是，企業(yè)將物業(yè)通過財產信托的方式形成受益權，信托公司再通過發(fā)行信托產品募集資金來購買物業(yè)的受益權，而后信托公司將擁有受益權的物業(yè)委托出去進行經營，最后再把收來的租金，以投資回報的形式返還給投資人。所以，我們認為，在條件允許的情況下，天津市房地產信托融資將逐步擴大對該模式的應用。（六）開發(fā)房地產新產品——“夾層融資”?！皧A層融資”是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”是一種準房地產信托投資基金?！皧A層融資”可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。而對于房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據(jù)募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性。“夾層融資”的最大優(yōu)點體現(xiàn)為靈活性，通過融合不同的債權及股權特征，夾層融資可以產生無數(shù)的組合，以滿足投資人及借款者的各種需求。由于我國《公司法》中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信?寶利”7號通過信托持股，在收益權上加以區(qū)分，“成就了首個夾層融資”。例如，福建聯(lián)華國際信托投資有限公司將2005年12月初發(fā)行的準房地產信托基金“聯(lián)信?寶利”7號，“聯(lián)信?寶利”7號信托資金將投資于大連琥珀灣房地產開發(fā)項目公司的股權，項目公司由聯(lián)華信托和大連百年城集團各出資5000萬元，分別持有項目公司20%的股份，%。，“聯(lián)信?寶利”7號的信托受益人設置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。信托計劃終止時，優(yōu)先受益人優(yōu)先參與信托利益分配，劣后受益人次級參與信托利益分配?！奥?lián)信?寶利”7號既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構成了一個經典的“夾層融資”。對于天津市房地產市場，資金渠道缺乏給“夾層融資”帶來很好發(fā)展機會。天津完全可以借鑒聯(lián)華信托公司的經驗，適時推出天津市房地產信托“夾層融資”。（七）適時培育房地產投資信托投資基金（REITs）。房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規(guī)模的信托財產，并由信譽良好的金融機構充當募集資金的托管人，對房地產證券和房地產項目開發(fā)進行直接和間接的投資。房地產投資信托(REITs)在國外已經發(fā)展多年，是一種較為成熟的投融資運作模式，尤以美國、澳大利亞的最為成熟。由于缺乏相應的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產品。2005年11月，在全國商業(yè)地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內REITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。在國內目前的房地產金融政策大環(huán)境下，天津市商業(yè)地產開發(fā)商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具，也是現(xiàn)實的內在的強烈要求。盡管天津市商聯(lián)房地產資產管理有限公司成功運作了國內第一只所謂的房地產投資信托基金（REITS），但是離真正的房地產投資信托基金還有很大距離。目前天津房地產信托公司還多以向房地產企業(yè)提供貸款為主，為豐富房地產金融品種，應當將房地產資金信托轉變?yōu)檎嬲饬x上的房地產信托。信托證券這種模式，信托公司可以很快把不流動資產流通起來，同時，可以把信托收益期限放長?！笆晃濉逼陂g，天津市房地產信托的發(fā)展方向應是為房地產開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務，制定標準化的信托合同、標準化的權益證書，以及信息披露制度。天津市要鼓勵和支持房地產投資信托基金這一新的融資方式的萌芽和發(fā)展，引入民間擴大房地產投資總量。積極引導社會資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個人資金投向房地產。通過借鑒國際流行的房地產投資信托基金（REITs）模式，適時培育和發(fā)展天津的房地產信托投資基金，不僅有望克服銀行體系房地產貸款風險集中的問題，并可以推動天津房地產行業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展?？梢灶A見，天津的房地產投資信托基金一旦推出，將為天津市商業(yè)地產的發(fā)展帶來更好的“錢景”！。（八）加強天津房地產信托證券化步伐。房地產信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤，實現(xiàn)證券化。其基本依據(jù)是房地產信托證券化能為房地產開發(fā)企業(yè)提供可靠的資金循環(huán)保障機制，用房地產信托證券化,就能避免房產商為銀行打工無利可圖的局面。而對經營狀況不好，甚至處于閑置狀態(tài)的項目，采用房地產信托證券化，由信托公司委托高水平的物業(yè)管理公司經營，提高物業(yè)的收益水平，房產商就能借此“解套”。其次在房地產開發(fā)階段，當房地產工程項目達到預售條件時，房地產開發(fā)企業(yè)就可以將該項目委托給信托公司，由信托公司通過信托權益憑證發(fā)售方式向社會投資者募集資金，實現(xiàn)房地產信托證券化。這樣房地產開發(fā)企業(yè)在預售階段就可一次性迅速回籠資金,這將有助于工程項目的全面完成，并進一步刺激房地產開發(fā)企業(yè)去開發(fā)下一個樓盤，進而推動房地產業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。（九）制定房地產信托專業(yè)化人才培養(yǎng)戰(zhàn)略。目前房地產信托融資業(yè)務人才多來自信托機構內部或者房地產開發(fā)企業(yè)，缺少對房地產和信托都能熟練運作的專業(yè)人才。目前天津高等院校的人才培養(yǎng)機制，尚沒有針對這一類人才的特定專業(yè)學科，使得房地產信托的發(fā)展受到人才制約。面對缺少房地產信托高級人才的現(xiàn)狀，可以運用房地產信托機構與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產信托專業(yè)學科的建設，為房地產信托發(fā)展儲備人才。