【正文】 行數量和規(guī)模即出現(xiàn)了大幅回落。四、天津市房地產信托融資面臨的宏觀環(huán)境與趨勢分析（一）宏觀環(huán)境分析。（七）缺乏專業(yè)管理隊伍。如此，購買人就少收益了4000元。其實到目前為止，全國范圍內還沒有一個信托產品能達到預期回報率。還有，根據《信托法》有關規(guī)定，所有信托產品都不得向買受人承諾收益率。天津市房地產信托剛剛興起，很多投資者對信托項目根本沒有風險防范意識。由于目前房地產信托計劃主要是提供“過橋貸款”，即主要對尚不符合商業(yè)銀行房地產貸款條件的房地產項目進行貸款， 但一般要求房地產企業(yè)提供商業(yè)銀行在符合貸款條件時發(fā)放貸款的承諾，并保證商業(yè)銀行貸款用于償還信托計劃的“過橋貸款”， 這實際上規(guī)避了中國人民銀行“121”號文件規(guī)定房地產貸款需要具備“四證齊全”和“30％自有資金比例”的要求，而房地產開發(fā)的風險最終還是落在商業(yè)銀行身上，并沒有達到降低房地產貸款風險，拓寬房地產企業(yè)融資渠道的政策目的。信托現(xiàn)在雖然很熱，但并沒有成為天津市房地產企業(yè)主要的融資方式，因為通過信托融資的費用要高于銀行貸款。一旦需要轉讓時，成本會很高，如股權投資信托計劃到期時股權的變現(xiàn)或轉讓、貸款信托到期抵押物的處置及擔保等，都會帶來投資者的資金到期不能及時兌現(xiàn)的風險。但信托產品在流動性安排方面，目前尚不盡如人意。信托產品的流動性問題看似一個環(huán)節(jié)，其實是一項系統(tǒng)工程，實現(xiàn)起來絕非易事。目前天津發(fā)行的房地產信托計劃中，無一例外是單一期限的，一般為13年，呈現(xiàn)明顯短期化特征，不具有期限轉換功能，也不能滿足房地產股權投資的期限要求。由于每份信托合同所能募集的平均資金畢竟有限，200份合同的限定也就意味著對一些大型項目很難滿足其資金需求。房地產信托的規(guī)模限制是制約房地產信托快速發(fā)展的一個瓶頸問題。商業(yè)銀行支撐著天津市房地產業(yè)的資金需求，與天津市房地產行業(yè)的投資總額相比較，房地產信托的量非常小，而且功能單一，股權融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產產業(yè)基金等金融產品還在探索階段。天津市的兩家信托公司通過發(fā)行信托計劃，集投資者的“散錢”變“大錢”，給天津房地產開發(fā)商“輸血”，在一定程度上解決了房地產業(yè)發(fā)展的資金瓶頸，以支持天津房地產業(yè)健康發(fā)展，并為天津市廣大普通投資者進行房地產投資提供了一條理想渠道。在北方信托嚴格控制資金運用風險的同時，對于本房地產信托計劃資金的運用，天津開發(fā)區(qū)永泰房地產開發(fā)有限公司、天津市仁愛集團有限公司、天津萬兆投資發(fā)展集團有限公司、麥購（天津）集團有限公司、天津市津東房地產開發(fā)集團有限公司聯(lián)合對此信托資金的安全出具連帶責任保證擔保。天津商聯(lián)房地產資產管理有限公司成立于2005年1月31日，注冊資本金1億元人民幣，是由天津市房地產商會的幾家會員共同投資成立的，依托房地產資產管理多元化經營的專業(yè)公司。天津北信房地產產業(yè)投資（055）集合資金信托計劃于2005年11月18日推出，發(fā)行規(guī)模為10000萬元，信托期限為2年，%。據本次信托計劃的發(fā)行方北方國際信托投資股份有限公司介紹，本次房地產信托總體規(guī)模擬定為人民幣5億元，本期推出兩種房地產信托產品規(guī)模合計人民幣2億元，05052信托產品自然人和法人的單筆購買起點分別為25萬元人民幣和50萬元人民幣，預計年收益率分別為5%%，高出預計收益率的部分由北方信托與受益人五五分成。2003年9月5日推出“公產房屋房租收入優(yōu)先收益權”信托計劃，為天津房信集團提供規(guī)模為3965萬元的購買優(yōu)先收益權，期限為3年，%，天津房信集團承諾以其自有財產為信托資金提供還款保證，招商行代理。2005年5月2年天津信托投資有限責任公司推出泰達園商務綜合樓租金收益權收購項目集合資金信托計劃，信托期限為2年，%，資金運用方式：向天津經濟技術開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)公司購買泰達園商務綜合樓所享有的租金收益權，并通過對信托財產的管理、運用和處分，獲取信托收益。由于這個產品是天津市首個房地產集合信托產品，%，市場反響非常好。這個天津融創(chuàng)奧城投資有限公司正是由順馳、天津信托和津報集團三家公司組成，而天津信托占有該公司30％的股權。2003年7月7日，天津信托正式發(fā)行資金規(guī)模為3000萬的順馳“藍調街區(qū)”集合式信托計劃，％，認購者委托天津信托參與天津順馳投資集團有限公司“藍調街區(qū)”項目建設，并分享穩(wěn)定的信托收益。近年來，天津房地產開發(fā)商也趨于借助權威信托公司專業(yè)理財優(yōu)勢和運用資金的豐富經驗，通過實施信托計劃，將多個指定管理的開發(fā)項目的信托資金集合起來，形成具有一定投資規(guī)模和實力的資金組合，然后將信托計劃資金以信托貸款的方式運用于房地產開發(fā)項目，為委托人獲取安全、穩(wěn)定的收益。而在我國，隨著居民改善住房條件需求的釋放，以及城市化進程的持續(xù)，足以支撐起房地產行業(yè)近20年的長期牛市。作為專業(yè)從事經營性信托業(yè)務的非銀行金融機構，信托投資公司受到國家金融監(jiān)管機構———中國銀監(jiān)會的嚴格監(jiān)督和管理，嚴格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進行經營活動。對項目的選擇是房地產信托首要工作，如果項目本身存在市場銷售前景、內部法律糾紛、建設資金短缺等方面的問題，則信托產品無論怎么設計控制風險，項目本身的先天缺陷是無法避免的。如果泡沫達到一定程度，就必然影響房地產信托。（三）房地產信托融資的風險與控制總體而言，從未來的發(fā)展看，中國的房地產信托融資將有很大的發(fā)展空間。這種模式的風險主要在于：在建工程到竣工交屋的風險；房屋銷售的市場風險；權屬登記的法律風險。權益轉讓模式。在這種模式下，房地產企業(yè)除了實現(xiàn)融資目的外，還能夠提高企業(yè)的信用等級。這種模式的優(yōu)點是能夠增加房地產企業(yè)的資本金，促使房地產企業(yè)達到銀行融資的條件。抵押貸款類信托產品是指信托公司通過質押資金使用方的公司財產或股權為基本貸款擔保方式發(fā)行房地產信托產品后，將募集的資金提供房地產公司使用。債務型信托是信托公司通過信托產品融集資金借貸給房地產企業(yè)，其優(yōu)點是，操作簡便，管理簡單，收益比較穩(wěn)定，但技術含量低，以前主要在一些結合部做“擦邊”性的業(yè)務，46號文件出臺后該類業(yè)務已成 “雷區(qū)”。（3）相對銀行貸款而言，房地產信托融資方式，可以不受通過銀行貸款時企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%的約束，也能夠彌補121號文規(guī)定的只有主體結構封頂才能按揭所造成的中間消費融資的斷裂。信托公司的財產隔離功能主要體現(xiàn)在受現(xiàn)行法律、法規(guī)充分保護的信托財產的獨立性上。信托可以與銀行互補互動。與其他模式，比如上市、海外融資、企業(yè)債券、股權投資、產業(yè)基金等模式相比，雖然房地產信托融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信托的宏觀環(huán)境相對其他融資工具而言要寬松得多。信托業(yè)務是和銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)一起構成現(xiàn)代金融四大支柱。當前，中國房地產業(yè)發(fā)展面臨嚴峻的金融形勢，隨著央行121號文件和國務院18號文件”出臺，房地產與銀行的蜜月期已過，當銀行提高貸款利率時，信托公司的競爭優(yōu)勢開始充分顯現(xiàn)。13 / 14房地產信托融資分析[內容提要]：本文分析了房地產信托優(yōu)勢、運營模式及其和風險控制，闡述了天津市房地產信托融資的現(xiàn)實情況、面臨的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢，并就發(fā)展和完善天津市房地產信托融資提出了若干有價值的建議。2003年底，中國第一支商業(yè)房地產投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著中國房地產信托基金（REITs）的雛形。在當前宏觀調控的大背景下，除了靠商業(yè)銀行“輸血”之外，房地產企業(yè)要選擇一種靈活、變通、相融的模式，信托可謂是目前的上上策。房地產信托是金融信托業(yè)與房地產業(yè)相互融合的產物,它為房地產業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。信托具備連接貨幣市場、資本市場和產業(yè)市場的綜合融資平臺優(yōu)勢，通過一系列制度安排，實現(xiàn)一個企業(yè)或項目的組合融資。（2）信托具有財產隔離功能。在我國，信托的財產隔離功能受到《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《資金信托管理暫行辦法》，也就是業(yè)內所謂的“一法兩規(guī)”的強有力支撐。如果將房地產資金信托簡單分類的話，可按負債關系劃分為債務型信托和權益型信托。抵押貸款類信托。該類信托是指信托投資公司通過將信托資金以股權投資的方式加以運用，成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者，直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，并根據在房地產企業(yè)中所占的股權比例或房地產項目所有權情況，獲得經營所得，作為信托投資收益來源。此類信托是指信托投資公司成為房地產企業(yè)股東或房地產項目所有者后，并不直接經營房地產企業(yè)或房地產項目，而是與相關當事人簽訂協(xié)議，約定在一定時間，相關當事人按約定價格（溢價部分為信托投資收益）回購信托投資公司的股權或所有權。而通過信托資金的增資擴股