【正文】 信托公司來說，無疑是一個行業(yè)分流的契機。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)（如萬達商業(yè)廣場及天津女人街等）主要是集中性、綜合性的商業(yè)廣場，而專門性的連鎖經(jīng)營的大型商業(yè)廣場仍不多見。另一方面，大量國際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項目，但實現(xiàn)成功投資的少之又少。在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開發(fā)的根本性因素，由北京國際信托投資公司推出的“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”于2004年1月16日正式成立，北京國投運用所募集信托資金，購買上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過經(jīng)營獲取租金收入，實現(xiàn)信托投資收益。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。2006年天津的房地產(chǎn)市場上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價位、交通便捷、極具潛力的地段等優(yōu)勢的項目將是信托公司的首選。隨著經(jīng)濟形勢的發(fā)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計方面會出現(xiàn)更多的創(chuàng)新與發(fā)展。例如，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會認為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。在國家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展，進而推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。完善評估行業(yè)的管理體制，加快行業(yè)自律機制的建設(shè)，同時建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標準。（三）使用信托計劃的拆分策略和建立流通機制。北方國投的成功操作，今后需要進一步推廣。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺，同時，信用評級體制和定價體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動難的問題。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。目前的信托產(chǎn)品強調(diào)風(fēng)險，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場需要的新品種。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項目靈活設(shè)計。（五）選擇合適的信托模式。因此，對信托公司來說，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過受益權(quán)將未來物業(yè)進行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資?！皧A層融資”是指從風(fēng)險與收益角度來看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性?！奥?lián)信?寶利”7號的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。天津完全可以借鑒聯(lián)華信托公司的經(jīng)驗，適時推出天津市房地產(chǎn)信托“夾層融資”。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國資本市場上的REITs尚未定型，至今國內(nèi)還沒有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。目前天津房地產(chǎn)信托公司還多以向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款為主，為豐富房地產(chǎn)金融品種，應(yīng)當將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。積極引導(dǎo)社會資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個人資金投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤，實現(xiàn)證券化。這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可一次性迅速回籠資金,這將有助于工程項目的全面完成，并進一步刺激房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去開發(fā)下一個樓盤，進而推動房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。面對缺少房地產(chǎn)信托高級人才的現(xiàn)狀，可以運用房地產(chǎn)信托機構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè)，為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲備人才。目前房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)人才多來自信托機構(gòu)內(nèi)部或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，缺少對房地產(chǎn)和信托都能熟練運作的專業(yè)人才。而對經(jīng)營狀況不好，甚至處于閑置狀態(tài)的項目，采用房地產(chǎn)信托證券化，由信托公司委托高水平的物業(yè)管理公司經(jīng)營，提高物業(yè)的收益水平，房產(chǎn)商就能借此“解套”?？梢灶A(yù)見，天津的房地產(chǎn)投資信托基金一旦推出，將為天津市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來更好的“錢景”！?！笆晃濉逼陂g，天津市房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，制定標準化的信托合同、標準化的權(quán)益證書，以及信息披露制度。在國內(nèi)目前的房地產(chǎn)金融政策大環(huán)境下，天津市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具，也是現(xiàn)實的內(nèi)在的強烈要求。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡稱REITs），是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會上的資金集中起來，匯集成具有一定規(guī)模的信托財產(chǎn)，并由信譽良好的金融機構(gòu)充當募集資金的托管人，對房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項目開發(fā)進行直接和間接的投資?！奥?lián)信?寶利”7號既有外來資金的投資，又有自有資金的進入，這就構(gòu)成了一個經(jīng)典的“夾層融資”。由于我國《公司法》中尚無優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信?寶利”7號通過信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，“成就了首個夾層融資”?！皧A層融資”可以繞開銀監(jiān)會212號文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計劃的開發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過35％、同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。所以，我們認為，在條件允許的情況下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴大對該模式的應(yīng)用。受益權(quán)信托在我國發(fā)展較緩，但已有項目在運作。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和控制風(fēng)險角度考慮，相對于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認為天津市房地產(chǎn)信托融資中“股權(quán)＋貸款”是當前較好的信托模式。如北京國際信托投資公司所設(shè)計的“蘋果社區(qū)優(yōu)先購買權(quán)信托計劃”就是將房地產(chǎn)銷售與融資結(jié)合起來，具有一定的新意。創(chuàng)新信托資金用途。因此，信托機構(gòu)需要開闊思路，開辟新的信托集合渠道。信托介入到房地產(chǎn)的融資過程中，從目前情況來看，因為受到政策等多方面的限制，需要進行更進一步的創(chuàng)新。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國信最近聯(lián)合推出了“信證通”理財計劃，客戶可以通過“信證通”隨時提出轉(zhuǎn)讓已購買的信托產(chǎn)品或購買別人出讓的信托產(chǎn)品。天津北方國際信托投資公司推出了“傘型信托”，該信托計劃由4個子信托構(gòu)成，每個信托品種合同的上限均為200份，這意味著“傘型信托”理論上的最高合同上限可達到800份。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要建立相關(guān)機構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、發(fā)布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務(wù)。參與房地產(chǎn)信托融資的各個經(jīng)營主體特別房地產(chǎn)金融機構(gòu)的發(fā)展離不開一整套完善高效的支持系統(tǒng)。因此在當前形勢下，為了鼓勵信托公司和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關(guān)系，有關(guān)法規(guī)可以考慮根據(jù)融資額度或者股權(quán)份額來確定利潤分成，使信托公司和開發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)則進行合作，從而保障雙方的利益。五、發(fā)展天津市房地產(chǎn)信托融資的建議（一）完善相應(yīng)法規(guī)，保障各方利益。未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，提供有效的資金融通和風(fēng)險管理手段。天津市房地產(chǎn)信托融資空間將擴大，信托產(chǎn)品設(shè)計不斷創(chuàng)新。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項目可能上市流通等潛在利益。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營，創(chuàng)造更高商業(yè)價值是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的正確途徑。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)有其行業(yè)特殊性?！?12號文件”之后，天津必然會降低房地產(chǎn)開發(fā)商的概念炒作，提高開發(fā)商的資本投入，這能夠淘汰一些房地產(chǎn)開發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)商進行集團化經(jīng)營，促進整個行業(yè)更加健康地發(fā)展，從而降低整個行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。信托將成為天津房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。目前天津的房地產(chǎn)市場發(fā)展速度是非常快的，并吸引了一大批具有外資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商來天津投資，這必然會使天津的房地產(chǎn)市場更加多元化。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟圈的成形和未來經(jīng)濟的不斷發(fā)展，作為區(qū)域重點中心城市的天津，其經(jīng)濟有望保持高速增長，天津的發(fā)展也將使房地產(chǎn)受益匪淺，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模處于高速增長期，而且天津濱海新區(qū)現(xiàn)時正在成為天津、華北地區(qū)、中國北方，乃至全國的房地產(chǎn)開發(fā)熱點。中國“十一五”規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇。未來一段時間內(nèi)外資投資機構(gòu)將會成為中國房地產(chǎn)融資的另一條通道。而且大規(guī)模危改所釋放的住房需求，實際上集中在中低端，而進入天津的外地開發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開發(fā)高檔項目，本地開發(fā)商將此理解為外地開發(fā)商用全國運作的眼光衡量地塊的價值，并認為有足夠的獲利空間。信托交易將會更加自由，發(fā)行面也會更廣，是一個帶有根本性的發(fā)展，其對信托的催進作用無疑是巨大的，將推動這種準房地產(chǎn)信托基金或稱為準房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展，也將改變我國房地產(chǎn)融資的格局。2005年9月中國銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于加強信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號)，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險，規(guī)范經(jīng)營行為，并進一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)