【正文】 信托公司來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一個(gè)行業(yè)分流的契機(jī)。目前，天津市的商業(yè)地產(chǎn)（如萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)及天津女人街等）主要是集中性、綜合性的商業(yè)廣場(chǎng)，而專門(mén)性的連鎖經(jīng)營(yíng)的大型商業(yè)廣場(chǎng)仍不多見(jiàn)。另一方面，大量國(guó)際基金及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。在國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)熱興起之際，融資渠道的短缺一直是制約開(kāi)發(fā)的根本性因素，由北京國(guó)際信托投資公司推出的“法國(guó)歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”于2004年1月16日正式成立，北京國(guó)投運(yùn)用所募集信托資金，購(gòu)買(mǎi)上述商鋪的產(chǎn)權(quán)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取租金收入，實(shí)現(xiàn)信托投資收益。這為天津商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融產(chǎn)品化、信托化提供了活生生的樣板。2006年天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，具有一定規(guī)模體量、中檔偏低價(jià)位、交通便捷、極具潛力的地段等優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目將是信托公司的首選。隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的發(fā)展房地產(chǎn)信托在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面會(huì)出現(xiàn)更多的創(chuàng)新與發(fā)展。例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往會(huì)認(rèn)為向信托公司融資，僅僅需要支付利息而已。在國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)投資信托基金法律法規(guī)定出來(lái)之前，天津市可制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施，如對(duì)投資渠道、投資比例的限制等等，使天津市的房地產(chǎn)投資信托基金從一開(kāi)始就以較規(guī)范的形式發(fā)展，進(jìn)而推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。完善評(píng)估行業(yè)的管理體制，加快行業(yè)自律機(jī)制的建設(shè)，同時(shí)建立統(tǒng)一而有權(quán)威的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。（三）使用信托計(jì)劃的拆分策略和建立流通機(jī)制。北方國(guó)投的成功操作，今后需要進(jìn)一步推廣。天津要利用商業(yè)銀行分布廣闊的交易柜臺(tái)和現(xiàn)在方便快捷的網(wǎng)上銀行為信托產(chǎn)品建立交易平臺(tái)，同時(shí)，信用評(píng)級(jí)體制和定價(jià)體系應(yīng)加快制定步伐，這樣將大大有利于解決信托產(chǎn)品流動(dòng)難的問(wèn)題。從理論上看，信托產(chǎn)品集合的是大量民間資金，因此，在資金的募集上有著充足的發(fā)展空間。目前的信托產(chǎn)品強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，因此，采取穩(wěn)健的投資手段，其收益也不高，不能推出一些符合市場(chǎng)需要的新品種。房地產(chǎn)信托融資的方式是多種多樣的，可以根據(jù)項(xiàng)目靈活設(shè)計(jì)。（五）選擇合適的信托模式。因此，對(duì)信托公司來(lái)說(shuō)，掌握房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，借股權(quán)介入公司管理，能防范上述風(fēng)險(xiǎn)。受益權(quán)類似于資產(chǎn)證券化，企業(yè)通過(guò)受益權(quán)將未來(lái)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)金流量變現(xiàn)，在不喪失該物業(yè)所有權(quán)的情況下獲得融資。“夾層融資”是指從風(fēng)險(xiǎn)與收益角度來(lái)看，介于股權(quán)與債權(quán)之間的投資形式。夾層融資的提供者可以調(diào)整還款方式，使之符合借款者的現(xiàn)金流要求及其他特性?！奥?lián)信?寶利”7號(hào)的信托受益人設(shè)置為優(yōu)先受益人和劣后受益人。天津完全可以借鑒聯(lián)華信托公司的經(jīng)驗(yàn)，適時(shí)推出天津市房地產(chǎn)信托“夾層融資”。由于缺乏相應(yīng)的立法，我國(guó)資本市場(chǎng)上的REITs尚未定型，至今國(guó)內(nèi)還沒(méi)有出現(xiàn)真正意義上的REITs產(chǎn)品。目前天津房地產(chǎn)信托公司還多以向房地產(chǎn)企業(yè)提供貸款為主，為豐富房地產(chǎn)金融品種，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)資金信托轉(zhuǎn)變?yōu)檎嬲饬x上的房地產(chǎn)信托。積極引導(dǎo)社會(huì)資金、銀行資金、外商資金、外埠資金、居民個(gè)人資金投向房地產(chǎn)。房地產(chǎn)信托必須和信托業(yè)整體方向掛鉤，實(shí)現(xiàn)證券化。這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段就可一次性迅速回籠資金,這將有助于工程項(xiàng)目的全面完成，并進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去開(kāi)發(fā)下一個(gè)樓盤(pán)，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展。面對(duì)缺少房地產(chǎn)信托高級(jí)人才的現(xiàn)狀，可以運(yùn)用房地產(chǎn)信托機(jī)構(gòu)與高校聯(lián)合的培養(yǎng)模式，加快房地產(chǎn)信托專業(yè)學(xué)科的建設(shè)，為房地產(chǎn)信托發(fā)展儲(chǔ)備人才。目前房地產(chǎn)信托融資業(yè)務(wù)人才多來(lái)自信托機(jī)構(gòu)內(nèi)部或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，缺少對(duì)房地產(chǎn)和信托都能熟練運(yùn)作的專業(yè)人才。而對(duì)經(jīng)營(yíng)狀況不好，甚至處于閑置狀態(tài)的項(xiàng)目，采用房地產(chǎn)信托證券化，由信托公司委托高水平的物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)的收益水平，房產(chǎn)商就能借此“解套”?？梢灶A(yù)見(jiàn)，天津的房地產(chǎn)投資信托基金一旦推出，將為天津市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更好的“錢(qián)景”！。“十一五”期間，天津市房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，制定標(biāo)準(zhǔn)化的信托合同、標(biāo)準(zhǔn)化的權(quán)益證書(shū)，以及信息披露制度。在國(guó)內(nèi)目前的房地產(chǎn)金融政策大環(huán)境下，天津市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商期待更多的融資渠道和新的金融衍生工具，也是現(xiàn)實(shí)的內(nèi)在的強(qiáng)烈要求。房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs），是由基金公司和其他發(fā)起人向不確定的投資者發(fā)行受益憑證，將社會(huì)上的資金集中起來(lái)，匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn)，并由信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人，對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資?！奥?lián)信?寶利”7號(hào)既有外來(lái)資金的投資，又有自有資金的進(jìn)入，這就構(gòu)成了一個(gè)經(jīng)典的“夾層融資”。由于我國(guó)《公司法》中尚無(wú)優(yōu)先股的規(guī)定，“聯(lián)信?寶利”7號(hào)通過(guò)信托持股，在收益權(quán)上加以區(qū)分，“成就了首個(gè)夾層融資”?！皧A層融資”可以繞開(kāi)銀監(jiān)會(huì)212號(hào)文件規(guī)定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全、自有資金超過(guò)35％、同時(shí)具備二級(jí)以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策，根據(jù)自身的偏好選擇投資。所以，我們認(rèn)為，在條件允許的情況下，天津市房地產(chǎn)信托融資將逐步擴(kuò)大對(duì)該模式的應(yīng)用。受益權(quán)信托在我國(guó)發(fā)展較緩，但已有項(xiàng)目在運(yùn)作。從目前政府宏觀監(jiān)管角度和控制風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，相對(duì)于單一的貸款信托或是股權(quán)信托而言，我們認(rèn)為天津市房地產(chǎn)信托融資中“股權(quán)＋貸款”是當(dāng)前較好的信托模式。如北京國(guó)際信托投資公司所設(shè)計(jì)的“蘋(píng)果社區(qū)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)信托計(jì)劃”就是將房地產(chǎn)銷(xiāo)售與融資結(jié)合起來(lái)，具有一定的新意。創(chuàng)新信托資金用途。因此，信托機(jī)構(gòu)需要開(kāi)闊思路，開(kāi)辟新的信托集合渠道。信托介入到房地產(chǎn)的融資過(guò)程中，從目前情況來(lái)看，因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗疲枰M(jìn)行更進(jìn)一步的創(chuàng)新。如西南證券飛虎網(wǎng)和重慶國(guó)信最近聯(lián)合推出了“信證通”理財(cái)計(jì)劃，客戶可以通過(guò)“信證通”隨時(shí)提出轉(zhuǎn)讓已購(gòu)買(mǎi)的信托產(chǎn)品或購(gòu)買(mǎi)別人出讓的信托產(chǎn)品。天津北方國(guó)際信托投資公司推出了“傘型信托”，該信托計(jì)劃由4個(gè)子信托構(gòu)成，每個(gè)信托品種合同的上限均為200份，這意味著“傘型信托”理論上的最高合同上限可達(dá)到800份。政府根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要建立相關(guān)機(jī)構(gòu)，在有關(guān)信息的采集、處理、發(fā)布等方面為市場(chǎng)提供專門(mén)、快捷、有效的公共服務(wù)。參與房地產(chǎn)信托融資的各個(gè)經(jīng)營(yíng)主體特別房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展離不開(kāi)一整套完善高效的支持系統(tǒng)。因此在當(dāng)前形勢(shì)下，為了鼓勵(lì)信托公司和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立更廣泛的合作關(guān)系，有關(guān)法規(guī)可以考慮根據(jù)融資額度或者股權(quán)份額來(lái)確定利潤(rùn)分成，使信托公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)按照具體規(guī)則進(jìn)行合作，從而保障雙方的利益。五、發(fā)展天津市房地產(chǎn)信托融資的建議（一）完善相應(yīng)法規(guī)，保障各方利益。未來(lái)房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向應(yīng)是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、收購(gòu)、買(mǎi)賣(mài)、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供全面的金融服務(wù)，適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，提供有效的資金融通和風(fēng)險(xiǎn)管理手段。天津市房地產(chǎn)信托融資空間將擴(kuò)大，信托產(chǎn)品設(shè)計(jì)不斷創(chuàng)新。此外，投資人亦可享有該物業(yè)升值和該項(xiàng)目可能上市流通等潛在利益。改變傳統(tǒng)的“售房”觀念，以制造“金融產(chǎn)品”的方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)造更高商業(yè)價(jià)值是商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正確途徑。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有其行業(yè)特殊性。“212號(hào)文件”之后，天津必然會(huì)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的概念炒作，提高開(kāi)發(fā)商的資本投入，這能夠淘汰一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并促使一些優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行集團(tuán)化經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)整個(gè)行業(yè)更加健康地發(fā)展，從而降低整個(gè)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。信托將成為天津房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主流范式。目前天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度是非?？斓模⑽艘淮笈哂型赓Y背景的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)天津投資，這必然會(huì)使天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加多元化。隨著環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的成形和未來(lái)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，作為區(qū)域重點(diǎn)中心城市的天津，其經(jīng)濟(jì)有望保持高速增長(zhǎng)，天津的發(fā)展也將使房地產(chǎn)受益匪淺，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模處于高速增長(zhǎng)期，而且天津?yàn)I海新區(qū)現(xiàn)時(shí)正在成為天津、華北地區(qū)、中國(guó)北方，乃至全國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。中國(guó)“十一五”規(guī)劃的新思路，將為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇。未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)外資投資機(jī)構(gòu)將會(huì)成為中國(guó)房地產(chǎn)融資的另一條通道。而且大規(guī)模危改所釋放的住房需求，實(shí)際上集中在中低端，而進(jìn)入天津的外地開(kāi)發(fā)企業(yè)幾乎不約而同地選擇開(kāi)發(fā)高檔項(xiàng)目，本地開(kāi)發(fā)商將此理解為外地開(kāi)發(fā)商用全國(guó)運(yùn)作的眼光衡量地塊的價(jià)值，并認(rèn)為有足夠的獲利空間。信托交易將會(huì)更加自由，發(fā)行面也會(huì)更廣，是一個(gè)帶有根本性的發(fā)展，其對(duì)信托的催進(jìn)作用無(wú)疑是巨大的，將推動(dòng)這種準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金或稱為準(zhǔn)房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)基金大張旗鼓的出現(xiàn)，將有利于房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的優(yōu)化配置和優(yōu)化發(fā)展，也將改變我國(guó)房地產(chǎn)融資的格局。2005年9月中國(guó)銀監(jiān)會(huì)下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》（銀監(jiān)辦發(fā)[2005]212號(hào))，提示信托投資公司密切關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，并進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)信貸發(fā)行的門(mén)檻，因而在房地產(chǎn)信托發(fā)