房地產(chǎn)融資途徑-文庫吧資料
2025-07-01 00:23本頁面
【正文】 作難度最高。股權(quán)融資渠道選擇與分析（一）nasdaq上市融資優(yōu)點：如果上市融資成功則迅速與國際資本市場接軌，并解決企業(yè)發(fā)展的資本瓶頸；難點：1）從已在nasdaq上市和準(zhǔn)備上市的中國企業(yè)來看，均為處于行業(yè)上升階段的高科技類公司，目前尚無中國的房地產(chǎn)公司在nasdaq首次公募發(fā)行上市的案例，海外投資者對該類公司的投資興趣與估值預(yù)期難以判斷，至少尚未形成市場熱點?！巴恋氐洚?dāng)”的方式也受到許多城市開發(fā)商的追捧。以上海為例，在華聯(lián)、恒隆等典當(dāng)行里，各企業(yè)都在融資。一些手中已經(jīng)有新項目開工的發(fā)展商，由于前期資金尚未回籠，銀行貸款又遲遲未到位，因此短期資金壓力對地產(chǎn)來講也很難度過。10月11日，萬科企業(yè)股份有限公司與招商局地產(chǎn)在深圳蛇口簽訂協(xié)議，雙方各自投資675萬元分別取得45%的股權(quán)。國內(nèi)十余家知名房企聯(lián)手打造的行業(yè)連鎖的組織——中城聯(lián)盟的第一個實質(zhì)性地產(chǎn)項目也正式進入實施階段，鄭州聯(lián)盟新城在鄭州破土動工。雙方采用股權(quán)合作的形式，soho中國負(fù)責(zé)二、三期開發(fā)，華遠持負(fù)責(zé)一期銷售。:從華潤成功入主萬科之后，房地產(chǎn)行業(yè)大開強強聯(lián)合之風(fēng)。北京soho中國、上海仲盛地產(chǎn)等內(nèi)地知名地產(chǎn)商，均有意在條件成熟時到香港發(fā)行h股。：赴港上市將使地產(chǎn)公司增加國際化的色彩，通過與國際資本市場的接軌來提升自身的運營能力，故繼首創(chuàng)置業(yè)之后，上海復(fù)地也在香港聯(lián)交所正式掛牌，順馳與香港匯豐銀行簽訂上市保薦人協(xié)議，也啟動香港上市之旅。目前雷曼兄弟、德國房地產(chǎn)投資銀行、英國grosvenor、美國凱雷、荷蘭rodamco等海外基金正在變得非常積極。然而，股權(quán)投資雖然可以充實自有資金，但一般房地產(chǎn)企業(yè)注冊資金額較小，不會輕易出讓控股地位，也不甘心將大部分開發(fā)利益拱手相讓，只能眼巴巴的看一場城市運營商和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商等實力雄厚公司的并購秀。目前這些資金也是借財務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，自然，在具體運作上缺乏規(guī)范，留有隱患。因此，目前的房地產(chǎn)融資幾乎等價于房地產(chǎn)貸款，并沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)融資的格局。由于信托具有的制度性優(yōu)勢，創(chuàng)新空間大，為房地產(chǎn)企業(yè)融資的數(shù)額在不斷擴大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，缺乏流通性，也進一步制約了信托融資的發(fā)展。開發(fā)商貼息委托貸款具有可以實現(xiàn)提前銷售以實現(xiàn)多贏的優(yōu)點。開發(fā)商貼息委托貸款 開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補貼一定期限的利息，其實質(zhì)是一種“賣方信貸”。其中,房地產(chǎn)項目因其具有的資金量大、風(fēng)險高以及流動性差等特點,獲得發(fā)行債券的機會就更為不易，近10年來發(fā)行債券的房地產(chǎn)企業(yè)屈指可數(shù)。 債券融資 房地產(chǎn)企業(yè)債券最早出現(xiàn)在1992年，由于后來接連出現(xiàn)企業(yè)債券到期無法償還的事件，國家采取嚴(yán)厲措施限制企業(yè)發(fā)行債券，尤其是嚴(yán)格限制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券，19931998年上半年，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。（3）房地產(chǎn)行業(yè)的地域性、產(chǎn)品的異質(zhì)化很強，比較和評估起來難度大。（2）對國內(nèi)政策變動的擔(dān)憂。因為國內(nèi)公司的規(guī)模都很小，采用凈資產(chǎn)折讓有一定的困難，而且內(nèi)地房地產(chǎn)公司歷史相對較短，一般都是看盈利增長，用市盈率也符合內(nèi)地的實際情況。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到國外上市進行融資，還存在以下障礙：（1）房地產(chǎn)公司估價差異。擁有大量現(xiàn)金、好的開發(fā)項目與優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這些條件都是最缺資金的中小企業(yè)很難具備的。如不改變目前的開發(fā)模式，將不利于通過上市途徑進行融資。房地產(chǎn)業(yè)盈利模式與其他行業(yè)不同，目前房地產(chǎn)開發(fā)商還是沿襲“房屋生產(chǎn)商”的模式，以土地為原料，造好房屋，賣給業(yè)主實現(xiàn)增值，快速回籠資金。因此，國內(nèi)大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往容易得到國外房地產(chǎn)投資基金的支持。海外基金雖然前景遠大，但對于如饑似渴的中國房地產(chǎn)來說難解近渴。目前海外基金正在加速進入中國房地產(chǎn)市場，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是進入中國房地產(chǎn)市場的國外房地產(chǎn)基金數(shù)目越來越多；二是國外房地產(chǎn)基金投入中國房地產(chǎn)的資金越來越大。目前中國的信托融資還存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制約、信托產(chǎn)品的流通性問題，以及信托計劃的異地發(fā)行、資金異地運用的管理與審批比較嚴(yán)格等，這些都限制了信托流通市場的形成。爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來，就形成了一種新的組合融資模式，即信托+銀行。全國共發(fā)行房地產(chǎn)信托163只。 房地產(chǎn)信托 相對銀行
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