房地產(chǎn)融資途徑(參考版)
2025-06-28 00:23本頁面
【正文】 傳統(tǒng)的抵押貸款需要支付相當(dāng)高的首付款后才能獲得房地產(chǎn)使用權(quán)，相比而言，房地產(chǎn)融資租賃大大降低了房屋使用的門檻，并能增加房地產(chǎn)的銷售。（2）降低房屋使用門檻。中國發(fā)展房地產(chǎn)融資租賃具有以下優(yōu)勢：（1）拓寬房地產(chǎn)融資渠道。 （五）大力推行融資租賃，以快捷的方式解決房地產(chǎn)企業(yè)的資金問題 房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。（4）長期債券還面臨較大的利率風(fēng)險，欠缺避險工具。利率政策規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)債券利率不高于同期銀行存款利率的40%，在實際發(fā)行時往往不超過20%，企業(yè)債券利率不能高于國債利率，完全違反市場經(jīng)濟原則。（1）目前國家對發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國有獨資公司、上市公司及兩個國有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制。 （四）完善企業(yè)債券市場，開啟債券融資的正常渠道 對于開發(fā)周期長、投資額度大的房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)行債券是一種較好的選擇。（3）有助于拓寬投資者的投資渠道,促進(jìn)投資的多元化。（2）有助于疏通房地產(chǎn)資金循環(huán)的梗阻。作為具有金融機構(gòu)特征的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)揮著市場信用的作用，是對銀行信用的補充；也是促進(jìn)房地產(chǎn)金融二級市場的重要手段。目前在北美、歐洲和澳大利亞等地房地產(chǎn)投資信托基金已經(jīng)十分成熟，新加坡首只房地產(chǎn)投資信托基金于2002年上市；中國香港也于去年發(fā)行規(guī)模達(dá)28億美金的名為LINK REITS的房地產(chǎn)投資信托基金。二級市場以“購買抵押”的方式為一級市場長期貸款的發(fā)放者提供一個資金回籠的場所，加速其資金周轉(zhuǎn)，能夠繼續(xù)發(fā)放更多的抵押貸款，為更多的購房者提供充足的住房貸款資金。房地產(chǎn)金融的一級市場是指抵押貸款產(chǎn)生的市場，即各類貸款機構(gòu)對購房者或開發(fā)商發(fā)放的抵押貸款或分期付款(按揭)的市場。 實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，可以使中國逐步建立起完備的房地產(chǎn)金融市場。就房地產(chǎn)金融一級市場而言，只有銀行體系支撐著整個房地產(chǎn)行業(yè)的金融需求，而資本市場和直接信用的相對落后，難以為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供必要的金融支持。目前中國正在開展房地產(chǎn)抵押貸款證券化的實踐。因此，只有建立多層次的資本市場體系，為不同類型企業(yè)提供不同的融資場所，才能真正減少對銀行貸款的依賴，才能真正提高直接融資比重，才能真正分散金融風(fēng)險，才能真正促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。雖然目前開通了中小企業(yè)板市場，但其上市要求并沒有降低。目前，企業(yè)要想在滬深股票市場上發(fā)行股票，必須在資產(chǎn)規(guī)模、盈利記錄、公司治理以及產(chǎn)業(yè)政策等方面符合要求。目前，全國3萬余家房地產(chǎn)企業(yè)中只有60多家實現(xiàn)了在證券市場上市融資，融資總額僅為80億元左右。但隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高以及城市化建設(shè)的不斷加快，作為國民經(jīng)濟支柱的房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的發(fā)展機遇，并具有巨大的融資需求；與此同時，隨著金融體系的不斷發(fā)展和完善以及防范和化解商業(yè)銀行風(fēng)險的需要，房地產(chǎn)主要依賴于銀行貸款的單一間接融資渠道需要不斷拓寬，中國房地產(chǎn)融資多元化將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢，并且直接投融資將成為主流。當(dāng)然私募相對于公募市盈率較低，募股價格偏低，這也是不得不考慮的問題。第二類是亞洲或者港臺地區(qū)急于或已經(jīng)進(jìn)入中國的同行，它們是競爭對手也是合作伙伴。而idg等當(dāng)當(dāng)網(wǎng)的老股東也順利套現(xiàn)350萬美元,獲利3倍以上。*增資和轉(zhuǎn)讓同時進(jìn)行：可以兩全其美。戰(zhàn)略性私募恰恰在這幾個方面都能夠為企業(yè)帶來直接的助益。最后，比較而言，戰(zhàn)略投資者更加著眼于未來市場的長期利益，而不像金融投資者那樣往往尋求短期的投資回報。第三，可以通過引入戰(zhàn)略資本幫助企業(yè)迅速擴大規(guī)模，從而在未來上市的時候更容易獲得投資者的追捧。其優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下幾個方面：首先，可以幫助企業(yè)改善股東結(jié)構(gòu)，同時建立起有利于上市的治理結(jié)構(gòu)、監(jiān)管體系、法律框架和財務(wù)制度。（四）私募基金國際資本市場有大量資金，它們十分看好中國的高增長性和增長空間，非常樂意到中國來進(jìn)行私募投資。其后，金地集團的增發(fā)獲通過；萬科和金融街的再融資申請皆獲批準(zhǔn)，a股市場對方地產(chǎn)企業(yè)融資需求持歡迎態(tài)度；缺點：1）a股市場股票未來形勢難以判斷；2）審批嚴(yán)。分析判斷：從收益角度而言較為中庸，但從操作角度以及短期內(nèi)給公司提供有效的資金支持看不失為一個選擇。分析判斷：nasdaq上市融資成功收益最大，操
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