【正文】 全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。 1．自有資金 利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。 其中，對于企業(yè)自有資金比例和流動(dòng)性要求較高。 重大事項(xiàng) 對于企業(yè)產(chǎn)生重要影響的需要說明的事項(xiàng)。公司副總理：王雪意，高級會(huì)計(jì)師，理財(cái)能手，公司專設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理部有經(jīng)營人才：張國明，陸昌安，中級工程師，經(jīng)營管團(tuán)隊(duì)有十年的成功經(jīng)驗(yàn)，對企業(yè)發(fā)展和投資的安全有很大的保障。 市場定位 中高檔商住區(qū)。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑼．管理專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營造舒適、寧靜又 不失私密的生活空間 2．賣點(diǎn)營造：客戶聚焦 針對四大階層的不同心理需求，結(jié)合每期推出的迎合某一特定階層心理需求的不同產(chǎn)品； ⑴．考慮到小城鎮(zhèn)大眾的心理趨向（對政府服務(wù)人員的先天好感），一期推廣以公務(wù)員為核心人群，塑造政務(wù)別苑（新政務(wù)中心后花園）的項(xiàng)目形象，即氣質(zhì)高貴，又不失浪漫主意情調(diào)。 ⑸．戶型大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，可以提升購房者的居住品質(zhì)。 4．社區(qū)生活理念：文化、陽光、自然、金色生活 與開發(fā)商企業(yè)文化和開發(fā)理念高度契合：營造 都市中的純自然空間，現(xiàn)代化舒適家園，人與自然和諧相處，人與人之間禮貌關(guān)懷，人與自我協(xié)調(diào)統(tǒng)一的有著濃郁文化氣息的高品質(zhì)社區(qū) (詳見產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 )。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑷．功能定位 由于建筑體量較大，功能上以居住為主，商業(yè)為輔，沿二端適當(dāng)放大商業(yè)面積，內(nèi)部商業(yè)以背靠背的形式，與車庫相結(jié)合，商業(yè)與住宅分離。 精神家園針對勞務(wù)輸出階層，在前期產(chǎn)品形象飽滿、豐富的基礎(chǔ)上，利用已 經(jīng)形成的家園氛圍，為其帶來強(qiáng)烈的自豪感、滿足感和歸屬感。 差異化選折產(chǎn)品規(guī)劃 1．產(chǎn)品定位 ⑴．品質(zhì)定位 根據(jù)對周圍競爭樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級物業(yè)管理，中檔偏上價(jià)格的商品房。自然形態(tài)與建成形態(tài)之間的界線變得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑構(gòu)成景觀的框架。在設(shè)計(jì)中，采取人車相對分流的方式，以減弱對居民生活干擾，人流、車流的入口位置與數(shù)量要合理規(guī)劃， 以方便、安全、經(jīng)濟(jì)為主要要求。 同時(shí)兼顧 1．多樣性 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 在小區(qū)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)中貫穿多樣性原則：小區(qū)品質(zhì)體現(xiàn)文化多元化；住宅類型多樣化；住宅形式多樣性；小區(qū)功能多樣化，包括圍繞居住生活的娛樂、休閑等系列化的功能；環(huán)境設(shè)計(jì)多媒體化，包括建筑媒體、綠化媒體、水域媒體、音樂媒體、光媒體等。 8．管理周全： 對于大體量的住宅項(xiàng)目而言，管理一直是業(yè)主關(guān)心的問題，直接決定了業(yè)主后期入住的品質(zhì)。 6．安全節(jié)能： 為居民提供健康、舒適、安全的居住和活動(dòng)空間，同時(shí)在建筑全壽命周期中高效的利用資源，最低限度地影響環(huán)境。 4．人文內(nèi)涵： 通過景觀以百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品節(jié)點(diǎn)營造使小區(qū)賦予厚重的文化內(nèi)涵。 2．尊重自然： 貫徹尊重自然與可持續(xù)發(fā)展的思想。住宅室內(nèi)外功能齊全的環(huán)境綜合體，使人、建筑、環(huán)境這三者有機(jī)統(tǒng)一。但現(xiàn)在區(qū)域的樓盤基本沒有在這方面做的比較好的，導(dǎo)致區(qū)域居民不知道什么是好的人文環(huán)境，我們要做的就是告訴我們居民：什么是好的生活，什么是高品質(zhì)生活。 我們的策略：由人文景觀引入、塑造華府高端品牌形象?，F(xiàn)將著重分析他們對住宅產(chǎn)品的購買心理及行為。隨著城市化步伐的加快，曹縣城市人口將從目前的不足 20 萬人達(dá)到 2021 的 30萬人，在這一過程中，對照曹縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景，返鄉(xiāng)置業(yè)者占有絕對大的比重。 子女已成家的家庭：由于子女已經(jīng)成年并獨(dú)立成家，原 有之家庭進(jìn)入了空巢期，多數(shù)家庭的人口又回復(fù)至兩人，因此受居住人口減少及DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 退休后收入減少的影響，該類家庭戶型需求主要集中在 110130 平方米區(qū)間。 新婚夫婦家庭：購買力較單身人群稍勝一籌，該類家庭人口以兩人為主，因此面積需求屬于中下等，但部分家庭考慮到今后不久的時(shí)間內(nèi)存在由于生兒育女使家庭人口有擴(kuò)展的可能，因此該類家庭對戶型及面積需求上也有一定向上擴(kuò)展的要求。 ②．居住現(xiàn)狀：目前工薪階層絕大部分居住環(huán)境以經(jīng)濟(jì)適用房為主，居住品質(zhì)較低。 私營主家庭年收入 3 萬元以上，由于年齡結(jié)構(gòu)及收入的不等，需求戶型也不盡相同。私營主自建房屋和與父母同住比例較高，為追逐更高生活品質(zhì)，購買商品房的比例逐年增加。 另一較為值得關(guān)注的人群是 46 歲以上人群：他們多在國家機(jī)關(guān)部門擔(dān)任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，家庭年收入一般在 4萬元以上，收入水平在曹縣城屬于高層階級，二次置業(yè)購買商品房以改善居住品質(zhì)的愿望較為強(qiáng)烈，主力房型需求為三房以上，面積 130 平方米以上及別墅產(chǎn)品。 ③．未來居住需求： 25 歲以下人群：一般是處于工作起步階段，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，購買商品房承受能力有限，這類人群大部分暫時(shí)沒有考慮購買商品房，少DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 數(shù)在父母經(jīng)濟(jì)支持的情況下考慮購買，是市場的潛在需求者，主力房型需求為二房，面積 90 平方米左 右。 4, 投資型 : 預(yù)期外來投資炒房客 ⑷．吸引客源種類 ①．以個(gè)體買家為主，集團(tuán)客戶為輔； DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ②．立足于中高收入階層，爭取吸引工薪階層。由消費(fèi)群金字塔的結(jié)構(gòu)也可以看出，中高檔消費(fèi)群數(shù)量并不為多，但要求并不為低，可以說對于質(zhì)與價(jià)的平衡與協(xié)調(diào)，他們是幾類消費(fèi)群體中最頭痛的族群。 ⑶． 2021 年為曹縣城大盤開發(fā)上市最集中的一年，同時(shí)也是市場供應(yīng)量放大關(guān)鍵時(shí)期，市場供給方將會(huì)重視對客戶的爭奪，稀缺的客戶資源將會(huì)加劇市場激烈的競爭局面，將使本項(xiàng)目面臨較大的市場壓力。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑶．曹縣城本地家庭代際數(shù)少，年輕人成家多會(huì)另購新房，為市場提供了有效的客源 . ⑷．本地政府舊城改造的力度逐步較大，為房產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有力的支撐。同時(shí)本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項(xiàng)目所在區(qū)域人氣尚顯不足。 ⑷．規(guī)模優(yōu)勢 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 本項(xiàng)目用地面積 241 畝，建筑面積超過 萬平方米，社區(qū)規(guī)模在曹縣本地屬前列。已建成的有 5個(gè)小區(qū)，約 100萬平方米，銷售價(jià)為 230012021元 /平方米不等。 （ 3）景觀環(huán)境：項(xiàng)目北邊有二個(gè)公園，享有景觀優(yōu)勢。 ④．娛 樂：項(xiàng)目東面是火車站及國道，省道，國際商業(yè)中心，現(xiàn)代國際廣場。項(xiàng)目緊鄰火車站，而且汽車總站客運(yùn)將大大帶動(dòng)本項(xiàng)目周邊的人氣； ⑶．教育、醫(yī)療等社會(huì)配套有所不足。東區(qū) 三．地塊周邊規(guī)劃 項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)與新區(qū)近接，有縣府辦公區(qū)外，還有多所中小學(xué)校、中專院校。 自有資金的數(shù)額、投入的比例、其他資金來源及所占比例、建筑商墊資情況、 預(yù)計(jì)收到預(yù)售款等情況等，方便了解項(xiàng)目的資金狀況。 資金投入概況 ： 一、首先開發(fā)西片區(qū)的 130 畝的商住用地，住宅樓建筑面積 18 萬平方，造價(jià)大概 1100 元 /平方，總造價(jià) 億。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 東片區(qū)商業(yè)主體占項(xiàng)目用地土地面積的 40%左右。出讓土地性質(zhì)為商住用地。 7. 項(xiàng) 目前期階段：與山東省曹縣政府洽商，開發(fā)曹縣城區(qū)溫龍區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)有實(shí)力股東合作開發(fā)，其中一股東為當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)界背景良好的投資者投入該項(xiàng)目的 8%地產(chǎn)和相當(dāng)數(shù)量現(xiàn)金投入作股份 . ： 公司在董事長王忠芳主持下 ,召開曹縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要融資的專題會(huì)，經(jīng)過公司決策層調(diào)研的同意本項(xiàng)目開發(fā)融資。 公司定位及優(yōu)勢： 琳峰公司現(xiàn)定位為房地產(chǎn)投資開發(fā)與房產(chǎn)銷售、義烏式商 業(yè)廣場運(yùn)營、租賃、物業(yè)管理并重的市場定位。 退出機(jī)制： A、股權(quán)方式融資的退出 項(xiàng)目進(jìn)行 中投資退出； 項(xiàng)目完成投資退出一種方式是融資方按時(shí)按預(yù)定的回報(bào)率加本金額度進(jìn)行現(xiàn)金回購股份，第二種是融資方按投融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積形式回購股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅； B、債權(quán)方式融資退出 項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制； 項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息； DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 房地產(chǎn)融資計(jì)劃書三： 一、公司介紹 公司注冊 資本金：浙江奉化市琳峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2021 年，注冊資本金 2021萬元。 風(fēng)險(xiǎn)化解方案： A、資方對是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃要進(jìn)行評估和測算。 上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司以借款的方式與投資方簽定的借款合同 風(fēng)險(xiǎn)分析： 為雙方的合作打下良好的基礎(chǔ)，保障雙方的權(quán)益，維護(hù)各自的利益的最大化，保障項(xiàng)目的正常進(jìn)行，達(dá)到合作的深度，并合理的規(guī)避化解風(fēng)險(xiǎn)，對項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析： DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 A、投資方的投資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)的情況下將一直獨(dú)立承擔(dān)投資資金成本，及追加資金成本。 通過以上經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益或費(fèi)用效果的相關(guān)指標(biāo)分析，本項(xiàng)目從社會(huì)資源優(yōu)化配置的角度來看是合理、可行的。 項(xiàng)目在銷售單價(jià)不低于 /平方米的情況下 ,可實(shí)現(xiàn)盈利。 利潤估算 根據(jù)測算的銷售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤為人民幣 萬元，稅后總利潤為人民幣 萬元，詳見下表： 財(cái)務(wù)盈利能力分析 本項(xiàng)目測算期 3 年。 五、財(cái)務(wù)計(jì)劃 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 銷售收入估算 根據(jù)我們對項(xiàng)目附近目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。 DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 ⑷、郟建華：職務(wù)是工程部經(jīng)理，國家二級建造師，從事房地產(chǎn)工程工作 12 年，專業(yè)是工民建，在工作中善于學(xué)習(xí)，不斷進(jìn)取，注重培養(yǎng)人才。沿海發(fā)達(dá)城市近幾年才逐漸流行的各種房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 劃的理念及產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一些元素在上饒市場得到了引進(jìn)，雖然沒有大型城市住宅項(xiàng)目的那種精致和深邃，但對于一個(gè)地產(chǎn)市場剛剛起步的城市，本項(xiàng)目的產(chǎn)品還是能夠在當(dāng)?shù)匾疝Z動(dòng)并取得強(qiáng)勁的銷售成果。 二手房銷售情況：據(jù)房管交易中心提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來我縣二手房交易應(yīng)當(dāng)說比較活躍。 房屋需求情況 ⑴、一手房房屋銷售面積： 2021－ 2021 年， 5 年中以 2021 年銷售形勢最為看好創(chuàng)下歷史最高水平達(dá) 萬平方米，比 2021 年的 %；比 2021年的 萬平方米還要增長DOC 格式，方便您 的復(fù)制修改刪減 %。 房屋供應(yīng)情況 ⑴、房屋施工面積： 2021 年是 ，到 2021年達(dá)到了， 4年增長 %。 ㈡、房產(chǎn)供求運(yùn)行情況 房產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 2021－ 2021 年，全縣累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，平均每年完成投資 億元。 ⑵、土地成交額： 20212021年土地成交額總額達(dá) ，其中商住用地 億元，居住用地 。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，拉動(dòng)上饒市城鎮(zhèn)以上的固定資產(chǎn)投資繼續(xù)平穩(wěn)增長。 ⑷、 2021年?duì)顩r 2021 年 19 月全市房屋施工面積 5738714 平方米，比上年同期增長 %。 ⑶、 2021年?duì)顩r 建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。 2021 年建筑業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。全市資質(zhì)等級四級及以上的建筑業(yè)企業(yè)完成總產(chǎn)值 ，增長 %。 ⑴、 2021年?duì)顩r 進(jìn)一步發(fā)展建筑業(yè)抓住中心城市和小城鎮(zhèn)建設(shè)的有利時(shí)機(jī)，進(jìn)一步促進(jìn)建筑業(yè)的發(fā)展，加快建筑新技術(shù)和新型建材的應(yīng)用?？蛻羧簽樽⒅仄放频某鞘芯儯饕性?3045 之間，企業(yè)主、公司的經(jīng)理階層、小型私營公司決策層、政府公務(wù)員，家庭年收入在 8 萬元以上，有部分灰色收入或者企業(yè)分紅的人。 證件狀況文件 目前本項(xiàng)目已有證書為：土地證、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證，具體見附件。 綠野御龍?jiān)方ㄔO(shè)項(xiàng)目是上饒宏城房地產(chǎn)發(fā)展有限公司在上饒縣建設(shè)的現(xiàn)代化商住小區(qū)，項(xiàng)目占地 平方米，總建筑面積 平方米。 董事會(huì)決議 2021年 4 月 25日經(jīng)董事會(huì)決議，對本公司