【正文】 有關(guān)問題的通知 》 和 《 關(guān)于信托投資公司集合資金信托業(yè)務(wù)信息披露有關(guān)問題的通知 》 、中國銀監(jiān)會 《 信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法 》 。第三　保險投資計劃216。 保險資金在我國數(shù)量龐大，保險資產(chǎn)總量高達 15000億人民幣，一直以來缺少投資途徑。216。 2023年初，保監(jiān)會開始鼓勵保險資金投資基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)， 2023年 3月28日 《 保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法 》 出臺。 《 辦法》 出臺后，保險公司的投資計劃可以采取債權(quán)、股權(quán)、物權(quán)及其他可行方式投資基礎(chǔ)設(shè)施。216。 ６月２６日 《 國務(wù)院關(guān)于保險業(yè)改革發(fā)展的若干意見 》 （簡稱 《 意見》 ）明確表示，允許符合條件的保險資產(chǎn)管理公司逐步擴大資產(chǎn)管理范圍。 《 意見 》 明確表示，在風(fēng)險可控的前提下，鼓勵保險資金直接或間接投資資本市場，逐步提高投資比例，穩(wěn)步擴大保險資金投資資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的規(guī)模和品種，開展保險資金投資不動產(chǎn)和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)試點。 保險投資計劃框架167。 　　　　　 保監(jiān)會受益人 保險公司受托人獨立監(jiān)督人 托管人基礎(chǔ)設(shè)施項目申請委托資格批準委托合同申請投資計劃批準指定托管合同監(jiān)督合同管理監(jiān)督受托人監(jiān)督項目劃撥資產(chǎn)劃撥資產(chǎn)指令保險投資計劃案例分析216。 雖然保險資金投資房地產(chǎn)仍處于試點階段，但各大保險公司都開始積極參與，目前還缺少成功的直接投資的案例。216。 下面案例是一個保險公司間接收購成熟物業(yè)的案例， 2023年 8月 25日，中國平安保險（集團）股份有限公司控股子公司平安信托投資有限責(zé)任公司（以下簡稱 “平安信托 ”）與中信深圳（集團）公司簽署合作協(xié)議，平安信托斥資 20億元購買深圳中信城市廣場部分股權(quán)。保險投資計劃的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 資金成本低，和銀行貸款利率相當；167。 資金量大，雖然也受 200份限制，但沒有實質(zhì)影響；劣勢167。 目前，政策受限制，審批復(fù)雜；167。 門檻高；保險計劃最新動態(tài)和總結(jié)216。 在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，平安、中國人壽、人保以及泰康人壽正在選擇基礎(chǔ)設(shè)施投資的具體項目，投資金額已經(jīng)基本確定為 120億元人民幣。而值得注意的是四家保險公司是以合伙的形式開始了這次項目選秀。據(jù)了解，此次可供選擇的項目包括上海世博會、公路、上海地鐵，此外還有機場項目。 216。 保險資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域已為期不遠。216。 保險投資計劃結(jié)構(gòu)類似于信托結(jié)構(gòu)，也受信托 200份的限制，但由于保險資金龐大，沒有實際影響，資金利息與銀行貸款利率相近，資金計劃還需報保監(jiān)會批準，由于存在一定限制，目前實行有困難。216。 考慮到保險資金對于安全性的要求，可以預(yù)見保險資金對于房地產(chǎn)投資的門檻會制定的比較高，投資方向多選擇風(fēng)險低，回報穩(wěn)定的長期投資，如購買成熟物業(yè)等。保險相關(guān)的法律法規(guī)216。 國內(nèi)未出臺保險資金投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的法規(guī)， 2023年 3月份出臺了 《保險資金間接投資基礎(chǔ)設(shè)施項目試點管理辦法 》 。第四　 國內(nèi) IPO216。 國內(nèi) IPO上市是指房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立股份有限公司，首次在國內(nèi)主板 A股或 B股上市融資，目前，我國滬深兩市共有 90家房地產(chǎn)上市公司。國內(nèi) IPO案例分析216。 今年保利地產(chǎn) A股在上證所掛牌交易，股票代碼為 600048。保利地產(chǎn)此次公開發(fā)行 15000萬股，發(fā)行價為 /股，對應(yīng)市盈率 倍，網(wǎng)上發(fā)行占 80%，募集資金總額為 。本次發(fā)行后，公司總股本為 55000萬股，每股凈資產(chǎn)為 ，以去年業(yè)績按最新股本計算每股收益為 。網(wǎng)上發(fā)行股份今日可交易，網(wǎng)下配售部分3000萬股則要鎖定 3個月。 國內(nèi) IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 籌資量大、融資能力強 。167。 資金使用時間長、分散風(fēng)險 。167。 提高公司價值等。劣勢167。 門檻高 ,對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營都有較高要求；167。 由于為股權(quán)融資，所以融資成本相對較高；167。 減少原股東控制權(quán)；167。 增加公司相關(guān)義務(wù) 國內(nèi) IPO最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。 1999年下半年，針對房地產(chǎn)企業(yè)的上市禁止解除，但政策上對房地產(chǎn)企業(yè)上市仍然采取謹慎態(tài)度。216。 總體上講，近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)直接上市的 成功案例比較少，所以有相對較多的企業(yè)選擇海外上市或者買殼上市。　　　　 總結(jié)216。 上市融資已經(jīng)超出了融資的范疇，上升到了資本運作的高度，上市融資被業(yè)內(nèi)專家認為最好的融資方式。216。 對我國房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于缺乏多樣化的融資渠道，上市幾乎就變成企業(yè)做大做強的唯一途徑。國內(nèi) IPO相關(guān)的法律法規(guī)國內(nèi)上市方面法律法規(guī)有 :167。 《 公司法 》167。 《 證券法 》167。 《 關(guān)于進一步加強股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知 》167。 《 上海交易所上市規(guī)則 》167。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》第五 　境外 IPO境外 IPO有如下幾種方式：216。 內(nèi)地企業(yè)在境外直接上市（ IPO）216。 涉及境內(nèi)權(quán)益的境外公司在境外直接上市（ IPO）216。 國內(nèi) A股上市公司的境外分拆上市國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)境外上市情況216。 目前，中國大陸房地產(chǎn)企業(yè)在香港上市有 17家，新加坡上市 1家。香港上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 中國海外 9 上海復(fù)地2 合生創(chuàng)展 10 上海置業(yè)3 富力地產(chǎn) 11 首創(chuàng)置業(yè)4 雅居樂地產(chǎn) 12 北辰實業(yè)5 百士達 13 世茂中國6 華潤置地 14 湯臣集團7 新世界中國 15 上海證大8 天安中國 16 沿海集團17 綠城中國控股 新加坡上市的大陸房地產(chǎn)企業(yè)1 陽光股份 　 　境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市準備階段： 于 2023年開始謀劃香港上市，為配合上市，有如下準備：167。 2023年富力集團出資 15個億在珠江新城興建兩個超五星級酒店，以作為上市優(yōu)良資產(chǎn)。167。 連續(xù)幾年在廣州、天津市場取得土地，已獲得上市所需要的土地儲備。167。 2023年，富力與摩根士丹利、上海盛融公司成立合資公司，收購北京富力雙子座寫字樓 B座，以提升自身品牌價值。167。 保薦人的選擇：167。 瑞士信貸第一波士頓和摩根士丹利為上市計劃的聯(lián)席全球協(xié)調(diào)人、聯(lián)席賬簿管理人、聯(lián)席保薦人。167。 兩大著名投行幫助廣州富力地產(chǎn)股份有限公司完成 IPO，各募資 元 。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析上市時間的選擇：167。 2023年上半年，政府宏觀調(diào)控開始，天津順馳、雅居樂等紛紛推遲香港上市計劃，廣州富力則原計劃不變。167。 據(jù)富力董事長李思廉解釋，富力有超過十年的開發(fā)經(jīng)驗，開發(fā)產(chǎn)品主要為中檔住宅，宏觀調(diào)控對富力的影響不大。富力集團的招股說明書中有兩個亮點167。 1. 過去三年股本收益率都接近 30％，預(yù)測 2023年利潤為 幣。167。 2. 富力與大摩和瑞士信貸簽的是包銷協(xié)議。境外 IPO 案例分析廣州富力地產(chǎn)股份有限公司香港主板上市案例分析富力集團上市前資產(chǎn)負債情況：167。 根據(jù)富力 2023年中期財務(wù)報表（按香港財務(wù)制度）167。 總資產(chǎn)： 167。 負債 ： 167。 總權(quán)益： 167。 半年主營營業(yè)額： 167。 毛利： 2023年 7月 14日，富力與香港主板正式交易，以 ，收市價為 港幣。167。 富力集團當日籌資額達 22億港元。境外 IPO的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 上市過程簡單；167。 再融資靈活性強、難度低；167。 能與國際化接軌。 劣勢167。 上市成本高，上市要求高；167。 維持上市公司地位成本更高；167。 上市地點選擇很重要。境外 IPO最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。 最近國內(nèi)企業(yè)頻頻去香港上市，其數(shù)量超過國內(nèi) IPO數(shù)量，為國內(nèi)大多數(shù)有實力的房地產(chǎn)企業(yè)上市的首選。　　　　 總結(jié)216。 國內(nèi) IPO與境外 IPO各有優(yōu)勢；216。 國內(nèi)上市對國內(nèi)企業(yè)來說相對簡單，但受政策影響大（如 19921999年限制房地產(chǎn)企業(yè)上市）；216。 境外上市，要求高，但國際化程度高，再融資方便；216。 在現(xiàn)階段，境外 IPO的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多于國內(nèi) IPO的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。境外 IPO相關(guān)的法律法規(guī)中國內(nèi)地企業(yè)到海外上市必須遵守兩個方面的法律規(guī)定：167。 一是中國內(nèi)地有關(guān)法律、法規(guī)、政策；167。 二是要遵守上市國家或地區(qū)的法律和規(guī)章。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)絕大多數(shù)選擇香港上市，極個別有在新加坡上市。第六 買殼上市216。 由于直接上市門檻很高，審批時間長，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請受到宏觀調(diào)控影響大，不可能有大批房地產(chǎn)企業(yè)上市。216。 這樣，可以通過買殼上市來實現(xiàn)間接上市，所謂買殼上市，就是指非上市公司通過資本市場購買一家上市公司一定比例的股權(quán)來取得上市地位，然后通過反向收購的方式注入自己有關(guān)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，實現(xiàn)間接上市的目的。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)買殼上市情況自 2023年以來，有二十多家房地產(chǎn)企業(yè)成功買殼上市序號 收購方 殼公司 序號 收購方 殼公司1 浙江新湖 哈高科 13 恒大集團 瓊能源2 北京萬通房產(chǎn) 先鋒股份 14 北京大龍地產(chǎn)公司 內(nèi)蒙古寧城老窖3 廣東粵泰房地產(chǎn)集團 G東華 15 國美集團 中關(guān)村4 上海浦慶投資 ST運盛 16 沿海地產(chǎn) ST華豐5 北京科技園置業(yè) 萬里電池 17 北京金融街 重慶華亞現(xiàn)代紙業(yè)6 北京天創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)公司 貴華旅業(yè) 18 中糧集團 G寶恒7 北京嘉利恒德房地產(chǎn) 湖北車橋 19 新時代地產(chǎn) ST高斯達8 北京星標 大連渤海 20 海印集團 茂化永業(yè)股權(quán)9 華頓國際 遼房天 21 廣州恒燁實業(yè)公司 ST康賽10 中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司 長春長鈴實業(yè) 22 廣東天健集團 美達股份11 泰躍集團 湖北金環(huán) 23 華普集團 武昌魚12 天倫集團 龍發(fā)股份 24 上房集團 嘉豐股份買殼上市框架房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù) 殼公司（上市公司收購上市公司控股股權(quán)反向收購房地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入買殼上市案例分析沿海收購 ST豐華上海久昌 上海海港 南上海商業(yè) 房地產(chǎn) 淄博三河 東方 沿海地產(chǎn)投資（中國）公司ST上海豐華股份轉(zhuǎn)移競買成為第一大股東深圳爾泰投資公司出售部分資產(chǎn)剝離無關(guān)資產(chǎn)出售部分資產(chǎn)包括：北京紅獅涂料有限公司上海 3601號房產(chǎn)沿海鞍山公司全資子公司鞍山高新開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)主業(yè)注入沿海收購 ST豐華216。 沿海集團 1997年 10月在香港聯(lián)交所掛牌上市 ，投資大陸房地產(chǎn)十余年，有較強的實力；216。 ST華豐是以筆業(yè)為主業(yè)的上市公司，長期以來經(jīng)營不景氣，大股東頻繁更換，是一個合適的殼公司；216。 沿海集團通過競買取得了 ST華豐第一大股東的地位，得到了一個殼公司；216。 通過資產(chǎn)重組注入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，將 ST華豐改變成一個以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司；216。 這樣，沿海集團就同時擁有了一家香港上市公司、一家國內(nèi)上市公司，形成了一個非常有利的發(fā)展格局。買殼上市的優(yōu)劣勢優(yōu)勢167。 可以回避上市繁雜的手續(xù)、規(guī)避上市的限制 ；167。 時間短，首次上市一般需要三年的準備時間和上市輔導(dǎo)期，買殼上市則大大縮短了這個時間。劣勢167。 買殼上市有其特殊風(fēng)險，企業(yè)進入上市殼公司后，要承擔(dān)原有的債務(wù)、糾紛等。167。 如果殼資源不理想，再融資難度也會很大，時間也很長，上市在融資難度比較高。買殼上市的最新動態(tài)和總結(jié)最新動態(tài)216。 最近由于缺少合適的殼資源，這種上市方式發(fā)生的不多；　　　　 總結(jié)216。 據(jù)統(tǒng)計，我國買殼上市的房地產(chǎn)公司有 24家，但其中只有 4家實現(xiàn)了增發(fā)， 2家獲得了配股。其余的尚未通過買殼實現(xiàn)再融資的目的。216。 買殼上市是一把雙刃劍，如果能合理選擇殼資源，處理好各種潛在問題，會成為一種好的進入資本市場的方式。216。 否則，則可能不但達到不了在融資的目的，還可能付出慘重的代價。買殼上市相關(guān)的法律法規(guī)216。 《 公司法 》 ；216。 《 證券法 》 ；216。 《 發(fā)行股票公司信息披露實施細則 》 ；216。 《 禁止證券欺詐行為暫行辦法 》 ；216。 《 上海交易所上市規(guī)則 》 ；216。 《 深圳交易所上市規(guī)則 》 等 第七 ，造殼上市216。 造殼上市是指國內(nèi)欲上市的公司首先通過控股、合資或直接設(shè)立附屬公司等方式，與境外未上市公司確立一定產(chǎn)權(quán)關(guān)系，然后該境外公司取得上市地位后，國內(nèi)企業(yè)通過該境外公司，注入國內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，從而達到境外上市的目的。216。 即所謂的 “紅籌模式 ”。造殼上市框架境外境外公司 上市公司國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)境內(nèi) 控股、設(shè)立、合資申請上市控股反向收購注入造殼上市案例分析境外2023年，公司計劃在美國紐約證券交易所和香港聯(lián)交所上市，由高盛公司擔(dān)任主承銷商。 SOHO(中國 )注冊地 ：維京群島香港和美國上市北京紅石實業(yè)有限公司 境內(nèi) 設(shè)立申請上市ＳＯＨＯ現(xiàn)代城、博鰲蘭色海岸建外ＳＯＨＯ、長城腳下的公社國內(nèi)控股項目造殼上市案例分析由于下面原因，上市計劃擱淺：216。 ＳＯＨＯ中國當時的目標招股市盈率高達５０倍，據(jù)說部分承銷商聞之色變。216。 2023年１０月，國務(wù)院高層警告部分城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，言論一出，馬上令房地產(chǎn)市場蒙上陰影。市場一直擔(dān)心中國政府會推出壓抑樓市炒風(fēng)的措施，投資態(tài)度亦轉(zhuǎn)趨審慎，中國地產(chǎn)股頓時失去吸引力。 綠城案例216。 2023年 1月 18日，綠城集團在杭州召開新聞發(fā)布會，宣布其海外控股公司 “綠城中國控股有限公司 ”已通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，引進由 JPMan和 StarkInvestment組成的國際戰(zhàn)略投資者，募集資金 ，且其中 易所掛牌上市。216。 綠城集團成為首家在未上市之前成功發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資的國內(nèi)民營房地產(chǎn)企業(yè)。綠城集團融資結(jié)構(gòu)綠城集團綠城中國控股有限公司才智控股有限公司綠城房地產(chǎn)集團摩根大通、美國 Stark Investment私募設(shè)立控股收購 216。綠城控股在私募后再發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券；216。準備海外上市。綠城集團融資總結(jié)216。 這是一個典型的融資組合案例、其采用了海外私募＋發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券＝海外 IPO,這樣就保證了 IPO的成功率。216。 但此種方式不