【正文】 同書”，將商品房賣給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回）， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函 [1996]684號(hào)） 以房抵頂債務(wù) 單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方 (或多方 )協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益(減少了債務(wù) )。否則，對(duì)房屋開發(fā)公司承辦建設(shè)的各種房屋，均應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅； 如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（注 :再銷售按差額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅） 股利分配 對(duì)企業(yè)將擁有的不動(dòng)產(chǎn)作為股利分配給其股東（投資者）的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。 首先對(duì) 甲方 向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地 ，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其 營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。 案件引申：假設(shè)均為內(nèi)資企業(yè)實(shí)務(wù)操作所得稅如何考慮。 工藝品廠在房產(chǎn)竣工決算后作增加固定資產(chǎn)處理，當(dāng)年就所收租金 250萬(wàn)元繳納了營(yíng)業(yè)稅 元 稅務(wù)處理： 稅務(wù)機(jī)關(guān)要求其就房地產(chǎn)公司“投資”的3000萬(wàn)元補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅。 案例 1 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某工藝品廠進(jìn)行日常檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該廠 2023年與某房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合建房，由房地產(chǎn)開發(fā)公司投資 3000萬(wàn)元，工藝品廠提供自有土地一塊。 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立 合營(yíng)企業(yè) ， 合作建房 。 甲方發(fā)生了 出租土地使用權(quán)的行為 ，對(duì)其按“服務(wù)業(yè) — 租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅； 乙方發(fā)生了 銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為 ，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。 例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。 合作建房的方式一般有兩種： 第一種方式是純粹的 “以物易物” ，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。 由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。國(guó)稅函 [2023]241號(hào) ① 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。 對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）》規(guī)定 合作建房 ，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。納稅人應(yīng)及時(shí)向扣繳義務(wù)人索取代扣代繳稅款憑證，作為已履行納稅義務(wù)的憑據(jù)。 江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干征稅問(wèn)題的補(bǔ)充通知（四）蘇地稅發(fā)（ 1999） 078號(hào) 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 扣繳義務(wù)人 境外單位和個(gè)人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為，但在我國(guó)境內(nèi)未設(shè)立經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理者為扣繳義務(wù)人；沒(méi)有代理者的，以受讓者或購(gòu)買者為扣繳義務(wù)人。 但下列情況除外： （一）納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為，采用 預(yù)收款 （預(yù)收定金）方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款（預(yù)收定金）的當(dāng)天； 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 （二）納稅人將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天； （三）一方提供土地，一方提供資金，共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并按一定方式分配所建不動(dòng)產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)分配的當(dāng)天。 （ 3）銷售房改房 自 1999年 8月 1日起，對(duì)企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售的收入，暫免征收營(yíng)業(yè)稅。財(cái)稅【 2023】 16號(hào) 減免稅 銷售不動(dòng)產(chǎn) （ 1）自 1999年 8月 1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買并居住超過(guò)一年的普通住宅，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。 國(guó)稅函發(fā) (1995)156號(hào) 1單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。 (1－營(yíng)業(yè)稅稅率 ) 銷售不動(dòng)產(chǎn)的成本利潤(rùn)率為 10%。 (2)按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定。 納稅人采取 折扣方式 轉(zhuǎn)讓地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，如果轉(zhuǎn)讓額或銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可以扣除折扣額后的余額為營(yíng)業(yè)額。 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù) 國(guó)稅函 [2023]83號(hào) （ 3）單位和個(gè)人將其購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的一部分予以銷售或轉(zhuǎn)讓的，其銷售的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的原價(jià)應(yīng)分別按下列情況確定： ①納稅人能夠提供該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)在購(gòu)置或受讓時(shí)的確切單位價(jià)格的，按該單位價(jià)格乘以計(jì)量單位確定原價(jià)； ② 納稅人不能夠提供該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)在購(gòu)置或受讓時(shí)的確切單位價(jià)格的，以該部分不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)占購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的面積比例，乘以購(gòu)置或受讓的全部不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的總價(jià)確定該部分的原價(jià)。 財(cái)稅【 2023】 16號(hào) 2023年 1月 1日起執(zhí)行 注：（ 1）營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目 支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證，外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn) ,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 例如代地方政府有關(guān)部門收取的基金、人防費(fèi)；代煤氣公司收取的煤氣安裝費(fèi)；代有關(guān)部門收取的白蟻防治費(fèi)等 特殊規(guī)定 ： 單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán) ,以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去土地使用權(quán)的受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。但對(duì)符合蘇財(cái)稅 [97]55號(hào)和蘇財(cái)稅 [98]7號(hào)文件精神的行政事業(yè)代收費(fèi)用可不征收營(yíng)業(yè)稅。但不能沖抵其他應(yīng)稅項(xiàng)目的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。凡價(jià)外費(fèi)用，無(wú)論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。 營(yíng)業(yè)額（銷售額） 房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額為納稅人發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為從對(duì)方取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 納稅義務(wù)人 發(fā)生房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)稅行為的單位和個(gè)人，為房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)按照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，辦理稅務(wù)登記或注冊(cè)稅務(wù)登記，并履行納稅義務(wù)。（ 國(guó)稅函 [1995]156號(hào) ） （三）以提供土地使用權(quán)的方式，與提供資金的他人（以下簡(jiǎn)稱出資方）共同立項(xiàng)建造不動(dòng)產(chǎn)，并與出資方按一定方式進(jìn)行利益分配，取得收入或取得分得的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為； （四）以提供資金的方式，與提供土地使用權(quán)的他人（以下簡(jiǎn)稱出地方）共同立項(xiàng)