【正文】 或承擔直接贍養(yǎng)義務的人的；（二）房屋所有人、土地使用權人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 單位及個人 ：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。 附著物： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 國有土地： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。 轉讓： 《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉讓是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行 為。 （ 3） 物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應按照《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條，《細則》 第二十四條規(guī)定 處理。同時應保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關憑證。 ① 如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票 ，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。 條例第十二條所 稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。 19 物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？ （ 1）《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業(yè)所得稅。 物業(yè)部門收取的垃圾處 置費如何征受營業(yè)稅？ （ 1）國稅函【 2020】 1128 號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業(yè)稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務收取的手續(xù)費應征收營業(yè)稅。 物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？ 根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。 （ 2）代有關部門收取的費用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。 （ 2） 其他業(yè)務收入 ： 是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入 、 無形資產(chǎn)轉讓收入等。 ② 物業(yè)經(jīng)營收入 ： 是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入， 如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。 （ 1） 主營業(yè)務收入 ： 包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入 、 物業(yè)大修收入。 （ 2） 新《條例》、《細則》關于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機構所在地主管稅務機關申報納稅”，也改為“向勞務發(fā)生地繳納” 。 細則第二十六條 ： 按照條例第十四條規(guī)定，納 稅人應當向應稅勞務發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過 6 個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。 （ 3） 納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅。 （ 2） 納稅人轉讓無形資產(chǎn)應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。 新《細則》規(guī)定： 條例第十四條 ：營業(yè)稅納稅地點： （ 1） 納稅人提供應稅勞務應當向其 機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。 第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。 （ 3） 納稅人銷售 不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。 （ 2） 納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。 十二 、 “納稅地點”新規(guī)定： 舊《細則》規(guī)定： 《條例》第十二條 ：營業(yè)稅納稅地點： （ 1） 納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅。 以上變化尤需注意的是：“ 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”的規(guī)定。 納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。 納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期 的，為應稅行為完成的當天。 營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 新 《 條例》、 《細則》規(guī)定： 《條例》 第十二條 營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權轉移的當天。 第二十八條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的。 “甲供材”的問題 ，稅務機關必須無條件的承認。 至于新《條例》第十一條規(guī)定的“ 國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人 只能視為“為以后制定政策留有余地”。 至于取消建筑業(yè)“實行分包、轉包”營業(yè)稅代扣代繳規(guī)定，一是“轉包業(yè)務”按照現(xiàn)行法律被視為非法經(jīng)營，不允許存在；二是分包人如果不屬于“非法分包”，應屬于正常的納稅義務人，應就其分包的營業(yè)額主動到稅務機關申報納稅，不需要由總包單位代扣代繳營業(yè)稅。 依據(jù)以上規(guī)定，以“勞務發(fā)生地”為為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點不矛盾；而對于以“機構所在地和居住地”為納稅地點的納稅人，其納稅地點與代扣代繳稅款申報繳納地點就相互矛盾。 （ 4） 如何看待新《條例》、《細則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改： 新《細則》取消了對《條例》設定的 “ 國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人”的解釋，主要從以下方面考慮： 第一、新《條例》對納稅地點作了修訂，由原來的大部分以“勞務發(fā)生地”為納稅地點，改為除“提供建筑業(yè)勞務”、“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務 發(fā)生地、土地使用權所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。因為他們不愿承擔這樣的責任，所以就千方百計的將責任轉嫁到納稅人身上。并在平時加強監(jiān)督與管理，就不會出現(xiàn)類似以上情況。如果在外地施工隊伍到本地進行施工報驗同時，就做好納稅和扣繳稅款等相應事項的輔導。 第二、稅務機關工作人員怠于行使本職職務，是造成這種局面的另一個原因。納稅人不開票就不征稅 。稅務機關實行：“定律征收、以票控稅”是造成這種局面的主要原因。但是無論如何讓房地產(chǎn)企業(yè)代為繳納建筑業(yè)營業(yè)稅都是不正確的，讓其到稅務機關換票更是不正確的。如果稅務機關未做過相應輔導，就不能追究扣繳義務人責任。稅務機關只能就其未扣繳稅款處以百分之五十以上三倍以下的罰款。 第三、營業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務人應扣未扣、應收而不收稅款的，由稅務機關向納稅人追繳稅款，對扣繳義務人處應扣未扣、應收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。 第二、從企業(yè)所得稅的角度考慮，《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：“ 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算 應納稅所得額時扣除”。即便是實際納稅時，稅務機關開具的是代扣代繳憑證，但是實際稅負還是轉嫁到了房地產(chǎn)企業(yè)身上。 ② 處理結果錯誤。讓納稅人知道“稅務機關可以要求納稅人進行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。既然不是法定扣繳，稅 務機關就有必要事先進行納稅輔導。 財稅【 2020】 13 177號文件，規(guī)定的扣繳義務人除條例、細則已明確的外，不符合《營業(yè)稅暫行條例》設定的“國家財政部規(guī)定的其他扣繳義務人”的條件，因此不屬于法定扣繳務人。按此規(guī)定只有《營業(yè)稅暫行條例》設定的扣繳義務人才是法定的。 （ 3） 執(zhí)法過程中存在的問題： ① 政策適用過程錯誤。 ② 財稅〔 2020〕 177號 （ 已經(jīng)于 2020 年 5月 28日被 財稅 [2020]61號文件宣布 自 2020年 1月日起 全文 作廢） ： 納稅人提供建筑業(yè)應稅勞務時應按照下列規(guī)定確定營業(yè)稅扣繳義務人： A、 建筑業(yè)工程實行總承包、分包方式的，以總承包人為扣繳義務人。否則，不得在企業(yè)所得稅前扣除?！备淖兞藱嘞拗黧w。 （ 2） 取消了舊《條例》中關于“金融業(yè)委托發(fā)放貸款”、“建筑業(yè)分包、轉包“扣繳營業(yè)稅的的規(guī)定 （ 3） 取消了舊《細則》中關于“單位和個人演出”、“演出經(jīng)紀人”、“分保業(yè)務”、“轉讓無形資產(chǎn)”扣繳營業(yè)稅的規(guī)定。 （ 2） 國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他扣繳義務人。其應納稅款以受讓者為扣繳義務人。 （ 4） 分保險業(yè)務，以初保人為扣繳義務人。其應納稅款以代理這為扣繳義務人；沒有代理者的，以受讓者或者購買者為扣繳義務人。 （ 3） 財政部規(guī)定的其他扣繳義務人。 （ 十 ） “扣繳義務人”新規(guī)定： 舊《條例》《細則》規(guī)定： 《條例》第十一條 營業(yè)稅扣繳義務人： （ 1） 委 托金融機構發(fā)放貸款，以受托發(fā)放貸款的金融機構為扣繳義務人。 （ 2）支付給境外的： 原來以“ 外匯付匯憑證 ” 、 “ 外方公司的簽收單據(jù) ” 或 “ 出具的公證證明 ”為扣除依據(jù)；新《細則》規(guī)定以“ 該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。 細則第十九 條：條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證 (以下統(tǒng)稱合法有效憑證 )，是指： （ 1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證 （ 2）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據(jù)為合法有效憑證； （ 3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明； （ 4）國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。財稅【 2020】 16號文件第四條規(guī)定： 營業(yè)額減除項目支付款項發(fā)生在境內的，該減除項目支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證；支付給境外的，該減除項目支付款項憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。 材料包括以下各項：設備本體以外的不屬于設備配套供貨，需由施工企業(yè)自行加工制作或委托加工制作的平臺、梯子、欄桿及其他金屬構件等，以及以成品、半成品形式供貨的管道、管件、閥門、法蘭等； 防腐、絕熱及建筑、安裝工程所需的其他材料。 設備包括以下各項： 各種設備的本體及隨設備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿 10 及管道等； 各種計量器、儀表及自動化控制裝置、實驗室內的儀器及屬于設備本體部分的 儀器儀表等； 附屬于設備本體的油類、化學藥品等視為設備的組成部分； 無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設備、電氣、通風設備等。 標準設備（包括通用設備和專用設備）：是指按國家規(guī)定的產(chǎn)品標準批量生產(chǎn)的，已進入設備系列的設備。 設備是指：經(jīng)過加工 制造，由多種材料和部件按各自用途組成的具有生產(chǎn)加工、檢測、醫(yī)療、儲運及能量傳遞或轉換等功能的機器、容器和其他機械。 （ 2）執(zhí)行中應嚴格區(qū)分“甲供材”和“建設方提供的設備”。 相關說明： （ 1）新《細則》關于設備的概念沒有明確。其營業(yè)額 可以不包括“工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內”， 以“清包工”作為營業(yè)額。 新《細則》規(guī)定： 第十六條 除本細則第七條（混合銷售業(yè)務）規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務 (不含裝飾勞務 )的，其營業(yè)額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。 （八）“建筑業(yè)營業(yè)額”新規(guī)定： 9 舊《細則》規(guī)定： 第十八條 納稅人從事建筑、修繕、 裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內。 實際工作中涉及的折扣的處理，主要是現(xiàn)金折扣。 這一規(guī)定與《會計準則》一致。 ②關于“銷售折扣”與“折扣銷售”的理解 現(xiàn)金折扣也稱銷售折扣； 商業(yè)折扣也稱折扣銷售。 銷售折讓，是指企業(yè)因售出商品的質量不合格等原因而在售價上給予的減讓。其中明確規(guī)定： 現(xiàn)金折扣，是指債權人為鼓勵債務人在規(guī)定的期限內付款而向債務人提供的債務扣除。直接影響到企業(yè)對財務會計制度、稅收政策的執(zhí)行情況。 【相關鏈接：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售折扣、折扣銷售，有什么區(qū)別？】 長期以來，在不同資料和教材中，關于折扣、折讓概念的解釋不盡相同。 新舊對比： 8 （ 1）提高了 “銷售退款”、“銷售折扣”的法律地位，將與其有關的相關規(guī)定從規(guī)范性文件提高到規(guī)章的高度。 新《細則》規(guī)定： 第十四條 納稅人的營業(yè)額計算繳納營業(yè)稅后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當退還已繳納營業(yè)稅稅款或者從納稅人以后的應繳納營業(yè)稅稅額