【正文】 （一）售后回購業(yè)務(wù)的稅收規(guī)定營業(yè)稅：售后回購應(yīng)當(dāng)按銷售和購進(jìn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理。國稅函【2008】875號：買一贈(zèng)一，贈(zèng)送的商品不屬于企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條規(guī)定的捐贈(zèng)，不需要繳納企業(yè)所得稅。財(cái)企【2003】095號：贈(zèng)送是指對本企業(yè)具有處分權(quán)的資產(chǎn)不附加任何條件的送與他人，如送與社會公益事業(yè)等。（四）買一贈(zèng)一【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)承諾，購買一套100平米的住房，可以贈(zèng)送兩部空調(diào)。營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=5500企業(yè)所得稅=5300（三）現(xiàn)金折扣營業(yè)稅：不得按減除折扣額后的金額繳納（營業(yè)稅實(shí)施細(xì)則第十五條 ：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除）。思考：甲企業(yè)銷售房屋價(jià)格5500元，由于乙企業(yè)購買數(shù)量達(dá)到要求，按5300元銷售。取消了必須開具在同一張發(fā)票上的限制，國稅函發(fā)【1997】472號廢止。（二）商業(yè)折扣營業(yè)稅：營業(yè)稅：如果將折扣額開具在同一張發(fā)票上，可以按折扣后的金額繳納營業(yè)稅；但將折扣額另開發(fā)票的，一律不得扣除折扣額（營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第15條）。根據(jù)《增值稅若干具體問題的規(guī)定》，“納稅人采取還本銷售方式銷售貨物，不得從銷售額中減除還本支出。企業(yè)所得稅：不得減除還本銷售支出。依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答之一的通知》（國稅函發(fā)[1995]156號）：以還本方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。所得稅=0業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告宣傳費(fèi)的扣除限額的計(jì)算基數(shù)增加了500萬元。附表二第14行填報(bào)5000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到附表三第21行第4列填報(bào)5000萬元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減5000萬元。結(jié)轉(zhuǎn)到附表三第2行第3列。贊助、廣告、樣品、職工福利、利潤分配等，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。外購的成本價(jià)5000萬元。B、屬于外購的安置房用于抵債的，按外購的安置房的成本價(jià)確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅（1）企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條：房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品抵債的，屬于視同銷售，繳納企業(yè)所得稅。國稅函【2009】118號（二）房地產(chǎn)企業(yè)涉及哪些拆遷稅收政策？營業(yè)稅（1）內(nèi)資房地產(chǎn)：抵給被拆遷戶的房子應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。B、5年內(nèi)不需要納稅。如果乙企業(yè)屬于破產(chǎn)企業(yè)，按法院判決，將其房屋抵頂甲企業(yè)債權(quán)，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：免征契稅。契稅對被拆遷人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)相當(dāng)于重新購置房屋的價(jià)格部分，免征契稅，超過部分繳納契稅（財(cái)稅【2005】45號）。個(gè)人所得稅（1）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2005]45號）規(guī)定，對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。（2）土地使用者將土地使用權(quán)權(quán)歸還給所有人（國家或集體）的，不屬于營業(yè)稅的征稅范圍。委托代建必須符合以下條件：；；；，發(fā)票必須開具給委托方；，繳納5%的營業(yè)稅。問：上述業(yè)務(wù)的處理是否存在涉稅風(fēng)險(xiǎn)？如何規(guī)避？（二）實(shí)務(wù)操作的程序與注意事項(xiàng)。七、委托代建業(yè)務(wù)（一）如何防范納稅人通過委托代建規(guī)避稅負(fù)？思考：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂委托代建合同，合同約定，由乙企業(yè)代建甲企業(yè)的辦公樓，預(yù)算總造價(jià)9000萬元，預(yù)算總成本8500萬元。、負(fù)債，而且必須將人員一并轉(zhuǎn)讓。（4）乙房地產(chǎn)公司是否繳納企業(yè)所得稅？答：企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)屬于轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收入，應(yīng)當(dāng)按企業(yè)所得稅法第6條規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。（2）變更到甲企業(yè)名下的存貨是否要到國稅局申報(bào)繳納增值稅？答：不需要繳納增值稅（國稅函【2002】420號）。六、整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)（一）整體轉(zhuǎn)讓的類型不同對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響及涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避【思考】甲企業(yè)屬于增值稅一般納稅人，2009年4月將乙房地產(chǎn)公司合并，乙房地產(chǎn)公司的全部資產(chǎn)，包括房屋、土地、存貨等所有的資產(chǎn)、負(fù)債、人員等都轉(zhuǎn)移到甲企業(yè)，并辦理過戶手續(xù)，甲企業(yè)辦理變更登記手續(xù)。摘自《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于檢發(fā)《營業(yè)稅問題解答（之二）》的通知 》（魯?shù)囟惲髯帧?995】2號），房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資不再免征土地增值稅。凡是以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，按投資入股者參與投資數(shù)額分配利潤，實(shí)行利潤多則多分，少則少分，投資入股項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)或破產(chǎn)時(shí)，按投資入股共同承擔(dān)損失，則不征收營業(yè)稅。問：對“以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)行為，不征收營業(yè)稅。五、投資業(yè)務(wù)。；裝修公司與業(yè)主簽訂咨裝修合同。結(jié)算房屋價(jià)款總額為4700萬元。合同約定，由開發(fā)公司按乙企業(yè)要求進(jìn)行裝修后辦理過戶手續(xù)。，如發(fā)票、土地出讓金收據(jù)等。，不僅包括2003年1月1日后取得并銷售的，也包括2003年1月1日前購置但在2003年1月1日后銷售的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營業(yè)稅多少？A．5000*5%B．（50002000）*5%（對）C．（500020001000）*5%注意：“買房賣房，買地賣地”才能按差額繳納營業(yè)稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)購買土地使用權(quán)后開發(fā)房屋對外銷售的，不得扣除外購的土地使用權(quán)的價(jià)格。（4）但房地產(chǎn)企業(yè)代收的維修基金可以自己開具發(fā)票，不需要繳納營業(yè)稅。（3）如果必須由房地產(chǎn)企業(yè)開具票據(jù)的，建議通過本企業(yè)設(shè)立的物業(yè)公司開具，可以不需要繳納營業(yè)稅。（2）如果由房地產(chǎn)企業(yè)開具收款收據(jù)或發(fā)票收取上述費(fèi)用，一律屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)一并繳納營業(yè)稅。在實(shí)際操作中，綜合執(zhí)法局只向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一開具一張票據(jù)，并未給每戶戶主單獨(dú)開具收據(jù)。關(guān)于價(jià)外費(fèi)用：A．價(jià)外費(fèi)用繳納流轉(zhuǎn)稅的前提條件：交易實(shí)現(xiàn)B、價(jià)外費(fèi)用繳所得稅的條件：實(shí)際收到。但價(jià)外費(fèi)用遵循收付實(shí)現(xiàn)制原則。甲企業(yè)為了長久的利益，沒有索取剩余的20萬元?jiǎng)趧?wù)款和1萬元的違約金。逾期付款的，乙企業(yè)還要支付1萬元違約金。注意：如果交易沒有實(shí)現(xiàn)，價(jià)外費(fèi)用不需要繳納營業(yè)稅或增值稅，但必須作為其他收入繳納企業(yè)所得稅（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第22條）（二）什么樣的價(jià)外費(fèi)用不需要繳納營業(yè)稅？（《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第13條）：（1）國務(wù)院、財(cái)政部或省級政府批準(zhǔn)收??；（2）開具省級以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；（3）所收款項(xiàng)全部上交給財(cái)政。賬務(wù)處理：企業(yè)收取押金時(shí)：借：銀行存款2 貸：預(yù)收賬款2到期：李某違約借：預(yù)收賬款2 貸：營業(yè)外收入2問：這2萬元違約金是否繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？答：營業(yè)稅不需要繳納；但所得稅必須繳納。（1）建筑業(yè)營業(yè)稅=【工程成本2000*（1+10）】/（13%）*3%？（2）銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅=【營業(yè)成本（2000*（1+10）/（13%）+1000】*（1+15%））/（15%）*5%？三、價(jià)外費(fèi)用（一）價(jià)外費(fèi)用的納稅政策變化對企業(yè)的影響分析《營業(yè)稅暫行條例細(xì)則》第13條：條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。假設(shè)四川省規(guī)定：建筑業(yè)成本利潤率10%，銷售不動(dòng)產(chǎn)成本利潤率15%?！纠}】甲房地產(chǎn)企業(yè)征用土地一塊建教學(xué)樓，支付地價(jià)款等共計(jì)1000萬元，發(fā)生施工成本（包括材料、工資、其他費(fèi)用等）2000萬元。（二）視同銷售行為價(jià)格的確定順序發(fā)生變化：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第20條：應(yīng)稅勞務(wù)的價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的或視同銷售沒有價(jià)格的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅的營業(yè)額，核定時(shí)，按下列順序核定：。甲企業(yè)：應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅=100*%=乙