【正文】 企業(yè)：可以稅前扣除100萬(wàn)元費(fèi)用。合計(jì)繳納企業(yè)所得稅=500*25%=125萬(wàn)元。第二，已經(jīng)按規(guī)定提取折舊。2006年3月2日以后要繳納。但注意：自2006年3月2日起，房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)的產(chǎn)品對(duì)外投資的，不再免征土地增值稅，但營(yíng)業(yè)稅仍舊免征（財(cái)稅【2006】21號(hào)）思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品一棟轉(zhuǎn)作本企業(yè)的辦公樓使用，使用5年后，因經(jīng)營(yíng)需要，將其作為投資投資于乙企業(yè)。 下列情況不需要繳納營(yíng)業(yè)稅：（1）以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅（財(cái)稅【2002】191號(hào)）。上述業(yè)務(wù)的所得稅收入=80*6100=？二、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅視同銷售（一）營(yíng)業(yè)稅視同銷售行為包括哪些內(nèi)容？什么情況下不需要視同銷售行為繳納營(yíng)業(yè)稅？【思考】甲企業(yè)將自建的一處房屋用于本企業(yè)辦公樓使用，是否屬于營(yíng)業(yè)稅的視同應(yīng)稅行為？是否繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅？是否繳納契稅？ ？答：不需要繳納營(yíng)業(yè)稅。營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)=65*2100+10*5500+5*6100=?問(wèn)2：甲房地產(chǎn)企業(yè)抵給李某的房屋與拆遷建筑面積相等的部分應(yīng)當(dāng)按含地價(jià)款的成本價(jià)還是按不含地價(jià)款的成本價(jià)繳納營(yíng)業(yè)稅？答：這里的成本價(jià)是不含地價(jià)款的開發(fā)成本。問(wèn)1：甲房地產(chǎn)企業(yè)抵給李某的房屋的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)是多少？答：國(guó)稅函【1995】549號(hào)、國(guó)稅函【2007】768號(hào)：以房屋調(diào)換的，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。=15平米，按如下規(guī)定處理：（1）10平米內(nèi)的部分按5500元/平米結(jié)算（2）5平米部分按6100元/平米結(jié)算。思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)與某拆遷戶李某達(dá)成拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，約定如下：。委托代銷的開發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期沒(méi)有收到代銷清單，稅務(wù)機(jī)關(guān)一般要到受托方進(jìn)行調(diào)查。 問(wèn)題：下面業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理的記賬憑證未附購(gòu)貨清單，是否正確？借：管理費(fèi)用——辦公費(fèi)20000 貸：現(xiàn)金20000《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)中紀(jì)委關(guān)于堅(jiān)決制止開具虛假發(fā)票公款報(bào)銷行為的通知的通知》（國(guó)稅函【2003】230號(hào)）：企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或勞務(wù)取得發(fā)票必須開具具體的貨物或勞務(wù)的名稱，如果開具大類貨物或勞務(wù)名稱的，必須附銷售單位開具的銷售清單，沒(méi)有取得銷售清單的，一律不得稅前扣除。（二）房地產(chǎn)企業(yè)在納稅自查中應(yīng)當(dāng)注意的問(wèn)題有無(wú)收到預(yù)售房款不繳納營(yíng)業(yè)稅的。所以準(zhǔn)予扣除8萬(wàn)元?！镀髽I(yè)所得稅法實(shí)施條例》第19條：企業(yè)取得的租賃收入應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款日期及金額確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅（同時(shí)，國(guó)稅函【2010】79號(hào)）。（變化）思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)將沿街房租賃給乙企業(yè)使用，合同約定，租賃期限為5年，于2009年5月1日一次性支付第1年的租賃費(fèi)12萬(wàn)元。自2009年1月1日起，建筑業(yè)勞務(wù)采取預(yù)收款方式進(jìn)行的，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款的當(dāng)天確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。假設(shè)2009年1月份，上述預(yù)收賬款中，由500萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)收入，會(huì)計(jì)處理：借：預(yù)收賬款500 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入500借：營(yíng)業(yè)稅金及附加500*% 貸：待攤稅金500*%申報(bào)：（1）附表三第54行第3列“調(diào)增金額”=500*%=？（2）2009年度匯算清繳時(shí)，附表三第52行第4列納稅調(diào)減500*15%=？自2009年1月1日起，房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)按書面合同約定的付款日期，確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。附表三第52行“房地產(chǎn)企業(yè)納稅調(diào)整”第3列“調(diào)增金額”=800*15%=120萬(wàn)元。正確的應(yīng)當(dāng)是：借：待攤稅金44 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等44問(wèn)：這44萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以在2008年度稅前扣除？答：國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)）第12條：第十二條　企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除（及據(jù)實(shí)扣除）。借：銀行存款800 貸：預(yù)收賬款800問(wèn)以下的會(huì)計(jì)處理是否可以？借：營(yíng)業(yè)稅金及附加44（800*%） 貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅等44（800*%）答：不可以。但按預(yù)售房款繳納的土地增值稅和企業(yè)所得稅屬于預(yù)繳。第一講 房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅政策講解一、營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間（一）納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析自2009年1月1日起，采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)當(dāng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天繳納營(yíng)業(yè)稅（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第25條）。所以，此種情形不是預(yù)繳，而是實(shí)際發(fā)生的營(yíng)業(yè)稅。思考：甲企業(yè)2008年12月31日，預(yù)收賬款的期末余額1200萬(wàn)元，12月1日，預(yù)收賬款的期初余額為400萬(wàn)元。違背了費(fèi)用與收入配比的原則。問(wèn)：2008年度企業(yè)所得稅納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)如何申報(bào)？答：《納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》（附表三第）54行“其他”第4列“調(diào)減金額”填報(bào)44萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)到主表第15行納稅調(diào)減44萬(wàn)元。結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增120萬(wàn)元。如果房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有簽訂書面合同或書面合同中沒(méi)有約定付款日期的，應(yīng)當(dāng)于開發(fā)產(chǎn)品交付給業(yè)主的當(dāng)天確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅(《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第12條、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第24條)。（《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第25條）房地產(chǎn)企業(yè)如果將資產(chǎn)租賃給其他企業(yè)使用收取的租賃費(fèi)，采取預(yù)收款方式出租的，應(yīng)當(dāng)于收到預(yù)收款的當(dāng)天確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。2009年會(huì)計(jì)處理：借：銀行存款12 貸：其他業(yè)務(wù)收入8 預(yù)收賬款4稅務(wù)處理：（1）營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)=12萬(wàn)元（2）所得稅計(jì)稅依據(jù)=8萬(wàn)元。問(wèn)：乙企業(yè)2009年度準(zhǔn)予準(zhǔn)予稅前扣除的租賃費(fèi)=？答：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第47條：企業(yè)支付的租賃費(fèi)應(yīng)當(dāng)按租賃期限均勻扣除。借：管理費(fèi)用租賃費(fèi)8(128/12)預(yù)付賬款4貸：銀行存款12企業(yè)所得稅與會(huì)計(jì)處理一致。注意檢查其他應(yīng)付款、應(yīng)付帳款等賬戶。收到預(yù)售房款長(zhǎng)期放在銷售部門不入賬。與業(yè)主串通，將購(gòu)房款直接打入個(gè)人賬戶。，等面積的部分，每平米李某按協(xié)議支付給房地產(chǎn)企業(yè)200元的差價(jià)。，含地價(jià)款的成本價(jià)為3600元/平米。國(guó)稅函【1995】549號(hào)：對(duì)于償還面積與拆遷面積相同的部分，應(yīng)當(dāng)按成本價(jià)確認(rèn)收入繳納營(yíng)業(yè)稅。問(wèn)3：上述業(yè)務(wù)繳納企業(yè)所得稅的收入=？答：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)：按同類開發(fā)產(chǎn)品的售價(jià)確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅。營(yíng)業(yè)稅的視同銷售包括兩項(xiàng)：（1）將不動(dòng)產(chǎn)用于抵債（國(guó)稅函【1995】156號(hào)）（2）以不動(dòng)產(chǎn)捐贈(zèng)（單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人【實(shí)施細(xì)則第五條】（3）新建（自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為【實(shí)施細(xì)則第五條】。（2）以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資也不需要繳納土地增值稅（財(cái)稅【1995】48號(hào)）。問(wèn)：是否繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？答：A．營(yíng)業(yè)稅？不需要繳納B．土地增值稅？答：不需要繳納。應(yīng)當(dāng)注意：第一，轉(zhuǎn)作本企業(yè)使用的開發(fā)產(chǎn)品必須是本企業(yè)所需要的?！纠}】甲企業(yè)和乙企業(yè)屬于關(guān)聯(lián)方，甲企業(yè)處于免稅期，2009年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)所得100萬(wàn)元，乙企業(yè)適用稅率25%，2009年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)所得500萬(wàn)元。如何可以少繳稅？答：甲企業(yè)可以在2009年1月1日將一部分資產(chǎn)租賃給乙企業(yè)使用，收取100萬(wàn)元租賃費(fèi)，并開具發(fā)票給乙企業(yè)。少繳所得稅=100*25%=25萬(wàn)元集團(tuán)公司可以少繳稅款==注意：雙方的交易價(jià)格必須公允。組成計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本*（1+成本利潤(rùn)率）/（1營(yíng)業(yè)稅稅率）成本利潤(rùn)率由省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。建成后捐贈(zèng)給汶川地震災(zāi)區(qū)某小學(xué)。計(jì)算應(yīng)納多少營(yíng)業(yè)稅。思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)與李某簽訂預(yù)售合同，合同約定，李某繳納定金2萬(wàn)元，到期如果李某違約，2萬(wàn)元定金不予退還。無(wú)論增值稅細(xì)則還是營(yíng)業(yè)稅細(xì)則：價(jià)外費(fèi)