【正文】 一律按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅；受托方銷售不動(dòng)產(chǎn)，按“銷售價(jià)格房地產(chǎn)企業(yè)基價(jià)”的差額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅（國(guó)稅函【2005】917號(hào)）。由甲房地產(chǎn)企業(yè)向乙企業(yè)按基價(jià)開(kāi)具銷售商品房發(fā)票，乙企業(yè)按售價(jià)3000元/平方米將商品房銷售給業(yè)主，并按售價(jià)開(kāi)具發(fā)票并辦理房產(chǎn)證。（二）企業(yè)所得稅涉及的手續(xù)費(fèi)及傭金：國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)境外機(jī)構(gòu)銷售境內(nèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，支付給境外的銷售費(fèi)用（包括手續(xù)費(fèi)及傭金），不得超過(guò)境外銷售收入的10%。，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的銷售額和應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額?；蛞徊⒗U納增值稅(原營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第6條)。十五、兼營(yíng)行為變化思考：甲企業(yè)屬于房地產(chǎn)企業(yè)，2009年銷售收入8000萬(wàn)元，該企業(yè)兼營(yíng)飯店，取得收入50萬(wàn)元，但飯店收入在會(huì)計(jì)上沒(méi)有分別核算，與房地產(chǎn)的銷售額混在一起。建議：（1）一定在合同中明確約定提供勞務(wù)的價(jià)款，且應(yīng)當(dāng)公允。如果不能分別核算的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的銷售額和應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額(增值稅細(xì)則第6條。問(wèn)1：屬于混合銷售行為還是兼營(yíng)行為？答：混合銷售行為。經(jīng)營(yíng)主業(yè)為增值稅業(yè)務(wù)的，混合銷售行為一律繳納增值稅，反之，一律繳納營(yíng)業(yè)稅。（二）混合銷售行為原則上必須繳納一種稅，但不一定是增值稅。屬于兼營(yíng)。十四、混合銷售行為思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)運(yùn)輸公司（非獨(dú)立核算），除本企業(yè)用車外，還業(yè)余為其他企業(yè)提供勞務(wù)，取得收入100萬(wàn)元。國(guó)稅發(fā)【2008】80號(hào)：企業(yè)購(gòu)進(jìn)貨物或勞務(wù)取得的發(fā)票必須扣繳付款人的全稱，否則不得作為報(bào)銷憑證、不得作為稅前扣除憑證，也不得作為申請(qǐng)退稅的憑證。合法有效憑證是指：（1）支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；（2）支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；（3）支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明；與發(fā)票管理辦法第34條一致：境外發(fā)票可以作為合法有效的扣除憑證，但稅務(wù)稽查時(shí)，對(duì)境外發(fā)票有異議的，可以要求企業(yè)提供境外公證機(jī)構(gòu)或境外注冊(cè)會(huì)計(jì)師的證明，沒(méi)有證明的，不得扣除。（二）發(fā)票的取得對(duì)稅負(fù)存在哪些影響？營(yíng)業(yè)稅條例第5條：將建筑工程分包給其他單位的，以全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除支付給其他單位的分包款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅。對(duì)使用《各稅申報(bào)表》的，在“計(jì)稅金額或數(shù)量”欄直接填寫(xiě)40萬(wàn)元。甲企業(yè)在收到建設(shè)方工程款100萬(wàn)元時(shí)，用稅控機(jī)開(kāi)具100萬(wàn)元發(fā)票給建設(shè)方，在撥付分包乙企業(yè)60萬(wàn)元時(shí)，向乙企業(yè)索要60萬(wàn)元發(fā)票作為扣除憑據(jù)。開(kāi)具發(fā)票給乙，無(wú)扣除。按60－20=40（萬(wàn)元）計(jì)稅，同樣需要丙企業(yè)給乙企業(yè)開(kāi)具20萬(wàn)元發(fā)票作為乙企業(yè)的扣除憑據(jù)?？鄢罁?jù)為乙企業(yè)開(kāi)具給甲企業(yè)的60萬(wàn)元發(fā)票?！　〖讘?yīng)該給建設(shè)方開(kāi)具100萬(wàn)元發(fā)票。所以，當(dāng)總承包人代扣分包方營(yíng)業(yè)稅時(shí)，分包方應(yīng)當(dāng)拒絕，并按新規(guī)定在施工地自行完稅?！　?009年1月1日起，作為稅務(wù)機(jī)關(guān)不得以任何名義要求總承包人代扣代繳稅款，因?yàn)椤抖愂照魇展芾矸ā返谌畻l規(guī)定，扣繳義務(wù)人依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定履行代扣、代收稅款的義務(wù)。 該規(guī)定取消了原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第十一條規(guī)定的“建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人”的規(guī)定，并從2009年1月1日起實(shí)施。工程已于2009年1月完工，工程款已收啟。由裝修公司負(fù)責(zé)裝修并安裝設(shè)備。（營(yíng)業(yè)稅暫行條例第十四條）；，要在 6個(gè)月內(nèi)將異地的完稅憑證報(bào)送給本地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)；否則，要將在異地取得的收入，向本地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十六條）。但：境外乙企業(yè)向甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓技術(shù)，在必須繳納營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)稅由甲企業(yè)扣繳。代開(kāi)發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)出具下列證明：外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)稅收管理證明、合同、支付憑證等。（3）甲房地產(chǎn)企業(yè)是否需要扣繳建筑公司的營(yíng)業(yè)稅？答：依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布若干廢止和失效的營(yíng)業(yè)稅規(guī)范性文件的通知》（財(cái)稅〔2009〕61號(hào)）規(guī)定，《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]177號(hào)）文件已經(jīng)作廢，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有為建安企業(yè)代扣代繳營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。（2）乙建筑公司應(yīng)當(dāng)繳納多少營(yíng)業(yè)稅？A、5000（2008年底前）B、3000C、50001500500D、50001500E、5000500（2009年1月1日起）營(yíng)業(yè)稅細(xì)則第16條：建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)除裝飾業(yè)務(wù)外，應(yīng)當(dāng)包括工程所以的原材料、設(shè)備、其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。甲公司為了保證工程質(zhì)量（或降低成本），自己購(gòu)買(mǎi)材料和設(shè)備。借：其他應(yīng)付款1000財(cái)務(wù)費(fèi)用50（需要取得乙企業(yè)向地稅局代開(kāi)的發(fā)票）銷售費(fèi)用—?jiǎng)趧?wù)費(fèi)100（乙企業(yè)到地稅局代開(kāi)發(fā)票）貸：銀行存款1150十二、甲供材（一）甲供材業(yè)務(wù)在納稅方面有哪些具體的規(guī)定？【思考】甲房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)某項(xiàng)工程，由乙建筑公司負(fù)責(zé)施工，總造價(jià)5000萬(wàn)元。甲企業(yè)：收到：借：銀行存款1000 貸：其他應(yīng)付款1000支付利潤(rùn)：借：其他應(yīng)付款1000財(cái)務(wù)費(fèi)用150（需要取得乙企業(yè)向地稅局代開(kāi)的發(fā)票）貸：銀行存款1150財(cái)務(wù)費(fèi)用超過(guò)銀行利率要納稅調(diào)整。（1）雙方設(shè)立項(xiàng)目組（2）乙企業(yè)將資金打入項(xiàng)目組的銀行賬戶，由雙方共同管理。發(fā)票管理辦法第36條如果乙企業(yè)必須開(kāi)具，只能開(kāi)具資金占用費(fèi)，屬于債權(quán)。乙企業(yè)開(kāi)具給甲企業(yè)的發(fā)票以什么名義開(kāi)具？答：發(fā)票管理辦法第20條：企業(yè)不得開(kāi)具沒(méi)有真實(shí)銷售行為的發(fā)票。房屋銷售時(shí)，甲房地產(chǎn)企業(yè)向購(gòu)房者開(kāi)具售房發(fā)票，甲作收入處理，依法繳納營(yíng)業(yè)稅、附加及土地增值稅。十一、合作建房業(yè)務(wù)【思考】甲房地產(chǎn)企業(yè)出地，乙企業(yè)（非房地產(chǎn)）出錢(qián)合作建房，合同約定，雙方按該項(xiàng)目盈利額7：3分成。（三）注意售后回購(gòu)與銷售退回的區(qū)別：：銷售已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，因此，回購(gòu)時(shí)，原來(lái)繳納的營(yíng)業(yè)稅不能退稅。但與李某簽訂的房屋銷售合同中約定，李某必須在兩年內(nèi)將該房屋無(wú)償提供給甲房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外出租使用，目的就是為了少繳營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。（2）對(duì)購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。（二）售后租回業(yè)務(wù)是否能夠減輕稅收負(fù)擔(dān)？如何操作？[1999]144號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂商品房銷售合同時(shí)明確約定，銷售后回租一定的期限，減少投資者的風(fēng)險(xiǎn)。：借：應(yīng)付帳款5800財(cái)務(wù)費(fèi)用200貸：銀行存款6000，甲企業(yè)將該房屋銷售，取得收入8000萬(wàn)元。申報(bào)在附表三第54行第4列納稅調(diào)減。如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理？：借：銀行存款5000 貸：應(yīng)付帳款5000稅務(wù)處理：（1）繳納營(yíng)業(yè)稅=5000*%=275萬(wàn)元借：待攤稅金275 貸：應(yīng)交稅費(fèi)275（2）企業(yè)所得稅：A、不需要申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅：售后回購(gòu)原則上應(yīng)當(dāng)按銷售和購(gòu)進(jìn)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理；但如果售后回購(gòu)業(yè)務(wù)具有融資性質(zhì)，也可以不確認(rèn)收入繳納企業(yè)所得稅（國(guó)稅函【2008】875號(hào)）。思考：甲企業(yè)銷售A產(chǎn)品（成本價(jià)80，售價(jià)120），贈(zèng)送B產(chǎn)品（成本價(jià)10，售價(jià)20）借：銀行存款120 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——（120*120/（120+20）） ——(120*20/（120+20）)借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——A產(chǎn)品80 ——B產(chǎn)品10 貸：庫(kù)存商品——A產(chǎn)品80 ——B產(chǎn)品10贈(zèng)送的空調(diào)：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 貸：庫(kù)存商品——空調(diào)十、售后回購(gòu)業(yè)務(wù)和售后租回業(yè)務(wù)