房地產(chǎn)企業(yè)繳納營業(yè)稅問題分析(參考版)
2024-11-16 22:23本頁面
【正文】 參考文獻．房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營．中國人民大學出版社，2007：234．中美房地產(chǎn)融資模式比較分析．西安金融,2006年第9期。通過借殼上市、私募基金等方式融資應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)的一大出路。REITs融資不但方便，而且節(jié)約了企業(yè)的融資成本。長期看，采用REITs融資是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的必然選擇。（四）我國房地產(chǎn)融資的路徑選擇應(yīng)該說，我國房地產(chǎn)企業(yè)并不存在固定的、完全有效的融資方式，信托、上市、債券等融資手段都受到不同程度的限制或不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)的巨額資金需求，尋求新的、多元化融資渠道迫在眉睫。受全球經(jīng)濟下滑、國內(nèi)房市不景氣的影響，銀行信貸更是具有緊縮的傾向，這對銀行來說當然可以有效控制風險，但是資金緊缺現(xiàn)象開始困擾眾多的房地產(chǎn)商，降價銷售成為一種無奈。（三）我國房地產(chǎn)融資存在的問題我國房地產(chǎn)金融市場融資體系不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工具缺乏，房地產(chǎn)企業(yè)主要依賴于銀行信貸。反過來，房地產(chǎn)市場和金融市場任何一個出現(xiàn)問題，使得房地產(chǎn)金融融資體系出現(xiàn)漏洞，那么融資必將受到影響。當市場泡沫破滅，大量購房者已經(jīng)無力按時歸還貸款之時，房地產(chǎn)開發(fā)商卻高枕無憂，因為它已經(jīng)將這些貸款業(yè)務(wù)直接或間接賣給了華爾街。正如美國的房地產(chǎn)融資得益于房地產(chǎn)市場的成熟和金融市場的發(fā)達，同時它也影響著這兩個市場的銜接關(guān)系。證券化融資成為全球推崇的成功融資模式——美國模式，美國的融資渠道比國內(nèi)廣闊，融資工具比國內(nèi)豐富，同時有較為健全的法規(guī)制度做保障，融資效率較高，這些是美國房地產(chǎn)融資的優(yōu)勢所在，也是我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面需要改進和完善的地方。銀行主導型融資模式與資本市場主導型融資模式是互補關(guān)系而非替代關(guān)系[2]，在融資過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須將銀行借貸融資和證券化融資兩種方式有效結(jié)合，并確立適當?shù)娜谫Y比例以實現(xiàn)高效率的融資。而我國處于市場經(jīng)濟的初期，通過銀行借貸的手續(xù)較為復雜，而銀行貸款以中、短期為主；通過資本市場融資的數(shù)目極其有限，房地產(chǎn)企業(yè)不得不轉(zhuǎn)向其他高利率的融資途徑。二、中美房地產(chǎn)企業(yè)融資效率比較美國的金融市場發(fā)達，金融體系較為完善，為房地產(chǎn)行業(yè)和項目融資提供了便利。目前我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的企業(yè)高達5萬多家，但是境內(nèi)上市公司只有70家；通過借殼上市與境外上市融資的公司也只有幾十家，上市發(fā)行股票融資對于95%以上中小規(guī)模的公司來說門檻太高。融資渠道主要有：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款、信托融資、境內(nèi)公司上市、發(fā)行企業(yè)債、金融租賃、典當、民間私募基金、外資銀行貸款、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、海外上市融資等[1]。我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了10多年的繁榮期，房地產(chǎn)行業(yè)的膨脹帶來了資金需求的急速增加。通過上市、REITs、債券、信用公司等融資的手段占據(jù)重要地位，同時次級抵押貸款公司、投資銀行、保險公司等金融機構(gòu)為房地產(chǎn)企業(yè)的融資直接或間接起到了促進作用，雖然它們是次貸危機爆發(fā)后的受害者。我國現(xiàn)有的市場條件和金融體系決定了房地產(chǎn)企業(yè)融資仍將以銀行借貸為主，同時，尋求靈活、多元化的融資模式成為必然選擇。如最終清算或辦理最后一次納稅申報時納稅人的營業(yè)額為負數(shù)，可向主管稅務(wù)機關(guān)申請辦理退稅，但退稅數(shù)額不得超過納稅人的已納稅款。另外，稅務(wù)人員提醒納稅人應(yīng)將工程分包項目單獨設(shè)置明細賬，分項目單獨核算。因此，南通建筑公司到地稅部門代開建筑業(yè)發(fā)票前，要先取得分包方南京公司開具的500萬元的分包款發(fā)票。南通建筑公司發(fā)生了分包業(yè)務(wù)，扣除分包款500萬元后，其應(yīng)稅收入為1500萬元，分包方南京建筑公司的營業(yè)稅應(yīng)稅收入則為500萬元。因此，南通建筑公司上述項目的應(yīng)稅收入為2000萬元，不能扣除材料價款。工程結(jié)束后，南通的建筑公司前往地稅部門申請代開發(fā)票。南通某建筑公司在南京承接了一個建筑項目，合同價款2000萬元，其中包含了建筑裝修材料1100萬元，但不含建設(shè)方提供的電梯等設(shè)備款項。本期稅收專題就常見的建筑業(yè)涉稅案例為你分析其營業(yè)稅部分征免規(guī)定。第四篇：教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營業(yè)稅教你如何繳納建筑業(yè)相關(guān)營業(yè)稅（三）20140613 南京稅收微訊建筑業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，小到家里門窗的安裝，大到建造高樓大廈，這些都可以被納入建筑業(yè)。亦即納稅人從事廣告代理業(yè)務(wù)也應(yīng)繳納文化事業(yè)建設(shè)費。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)＜文化事業(yè)建設(shè)費征收管理暫行辦法＞的通知＝（財稅字〔 1997 〕 95 號）第二條的規(guī)定，凡繳納娛樂業(yè)、廣告業(yè)營業(yè)稅的單位和個人，為文化事業(yè)建設(shè)費的繳費人。計稅如下：廣告發(fā)布收入：（60 + 40 +10 – 90 247。自2003 年 7 月 1 日起 執(zhí)行。每月以此類推，如果某月出現(xiàn)負數(shù)，下月相抵后繼續(xù)計算，但到年終時一定要按實際情況結(jié)清。（二）對廣告公司業(yè)務(wù)量較多的，每月取得的代理費、發(fā)布費難以“一對一”的進行計算時，可以采取“按月計算、年終清算”的辦法實施。但在發(fā)布費發(fā)票取得時，一定要按實際進行調(diào)整。這里可能涉及到當月取得代理收入，發(fā)布費下月實現(xiàn)?！蔽覀€人認為：（一）對廣告公司業(yè)務(wù)量較少的，可在每項業(yè)務(wù)發(fā)生時“一對一”的進行扣除。七、如何掌握發(fā)布費的扣除方法和時限？對廣告代理者取得的“發(fā)布費”在什么時間內(nèi)或那一時段進行扣除，各級各類文件沒有作明確規(guī)定。對買斷發(fā)布權(quán)的廣告公司而言，支付的“買斷費”或“承包、承租費”只要取得“廣告業(yè)發(fā)票”可以在買斷的時間內(nèi)勻勻扣除。對于委托方無論取
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