【正文】 取得350畝開發(fā)土地的使用權(quán)時，；發(fā)。二、綜合案例分析：【案例2—6】某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，2006年1月立項(xiàng)開發(fā)一住宅小區(qū)，各種手續(xù)均以本公司名義辦理。增值率＝增值額247。（3）銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)可以計(jì)入成本；（五）增值稅稅率土地增值稅稅率采用四級超率累進(jìn)稅率，具體稅率為30%、40%、50%、60%四個檔次。計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時應(yīng)注意的其他問題：國稅發(fā)[2006]187號（1）提供“前期工程費(fèi)、建安費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)：”四項(xiàng)資料不真實(shí)或不符合清算要求，稅務(wù)部門可根據(jù)當(dāng)?shù)卦靸r部門造價定額資料，結(jié)合房屋的結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定扣除四項(xiàng)費(fèi)用。其他扣除項(xiàng)目《土地增值稅暫行條例細(xì)則》：第七條第六項(xiàng)：根據(jù)條例第六條第五項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和加計(jì)20%的扣除。因此，借款費(fèi)用記入開發(fā)成本后，在財(cái)政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定之前，計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的利息支出是通過未經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)的單位或個人發(fā)生的，則按“不能提供金融機(jī)構(gòu)證明來處理，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。 ④境內(nèi)開辦的外資、僑資、中外合資金融機(jī)構(gòu)。 ③非銀行金融機(jī)構(gòu)。包括政策性銀行、商業(yè)銀行。從我國目前的情況看我國金融機(jī)構(gòu)按其地位和功能劃分大致有以下四類： ①貨幣當(dāng)局，又稱中央銀行，即中國人民銀行。因此，費(fèi)用的扣除，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生費(fèi)用扣除，而是依據(jù)利息支出能否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?，依以上方法?jì)算。凡不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。開發(fā)土地、新建房屋及配套設(shè)施的費(fèi)用；《細(xì)則》第七條：費(fèi)用包括：管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。　?。?）代收費(fèi)用的審核。　?、劾瞄e置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益是否沖減利息支出。　?。?）利息支出的審核：　?、偈欠駥⒗⒅С鰪姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用?！　。?）開發(fā)間接費(fèi)用的審核：　?、偈欠翊嬖趯⑵髽I(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。　　④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。　?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費(fèi)用是否重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。　?、鄱鄠€（或分期）項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)?。?）公共配套設(shè)施費(fèi)的審核：　?、俟才涮自O(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)情況?！　、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)?！　、鄄疬w補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應(yīng)。 開發(fā)成本審核應(yīng)注意的事項(xiàng)：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核：（國稅發(fā)【2009】31號）　　①同一宗土地有多個開發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。土地成本：《細(xì)則》第七條，取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括地價款、按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。10＝900元。【案例2—5】某房開公司開發(fā)100000平方米的寫字樓，己銷售95000平方米。清算的總建筑面積也就意味著如果稅務(wù)機(jī)關(guān)按規(guī)定要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，如果房開企業(yè)仍有未竣工結(jié)算的成本，則不允許扣除相應(yīng)的預(yù)提費(fèi)用。 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。但是，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定，對已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；或取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。其計(jì)算方法一般是以未完配套設(shè)施概算（或預(yù)算）為基數(shù)，計(jì)算出己出售商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，作為預(yù)提費(fèi)用計(jì)入己出售商品房開發(fā)成本。這種商品房與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已經(jīng)具備使用條件，并己出售的商品房應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，無法按照配套設(shè)施的實(shí)際成本來計(jì)算。但在實(shí)際工作中，一般住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)，時間通常較長，有的需要幾年的時間方能全部竣工。開發(fā)產(chǎn)品是在產(chǎn)品開發(fā)完成并驗(yàn)收合格后才結(jié)算出來的，因而其成本計(jì)算是不定期的。而在開發(fā)產(chǎn)品竣工以前，所歸集的開發(fā)建設(shè)費(fèi)用累計(jì)額則為未完工開發(fā)產(chǎn)品成本，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨的構(gòu)成部分。開發(fā)產(chǎn)品成本計(jì)算是以每一項(xiàng)或每小批開發(fā)產(chǎn)品作為成本計(jì)算對象，以房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期作為成本計(jì)算期。土地增值稅清算成本與會計(jì)成本的主要區(qū)別土地增值稅清算成本與會計(jì)成本的主要區(qū)別就是預(yù)提費(fèi)用的扣除。如果不對開發(fā)間接費(fèi)用中不屬于直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目加以剔除，通過計(jì)算，則房地產(chǎn)開發(fā)成本需增300萬元，開發(fā)費(fèi)用虛增30010%=30萬元，加計(jì)扣除金額虛增30020%=60萬元，共計(jì)扣除項(xiàng)目金額虛增300＋30＋60＝390萬元。因此開發(fā)間接費(fèi)用僅僅是一種管理費(fèi)用，并且是直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的管理費(fèi)用才能歸集到開發(fā)間接費(fèi)用中。由于房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用有比例限制，并且開發(fā)間接費(fèi)用可以做為加計(jì)扣除20％的依據(jù)，因此部分納稅人有意或無意將費(fèi)用盡量轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)成本。銷售費(fèi)用包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)、以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的銷售人員工資、獎金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗和其他經(jīng)費(fèi)等。企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入期間費(fèi)用的“管理費(fèi)用“科目，不應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（15000＋5000)＝750萬元可見不同的分?jǐn)偡椒?，?jì)算出的分?jǐn)偨痤~是不一樣的，對于層次、建筑面積大體相同，則按土地面積分?jǐn)傁鄬侠?，如果層次、建筑面積相差很大，則按建筑面積分?jǐn)偩洼^為合理。公寓己銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲糠治觯孩侔崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?000(6000247。該房開公司分兩期進(jìn)行開發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等）6000平方米，建筑面積15000平方米。（國稅函[1999]112號）因此，在計(jì)算土地土地增值額時，就需要對扣除項(xiàng)目按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)?，為此《?xì)則》規(guī)定了分?jǐn)偡椒?。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。 成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目《細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂、其他符合相關(guān)稅收政策的會計(jì)憑證。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局、質(zhì)監(jiān)站、防疫站、消防局、市容管理等的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開具的財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)；C、支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。如：《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國會計(jì)法》、《中華人民共和國稅收征管法》等；②“合法有效憑證”的表現(xiàn)形式：A、套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票；B、經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票；C、財(cái)政部門管理的行政性收費(fèi)收據(jù)；D、軍隊(duì)、武警部門管理的專用收據(jù)E、經(jīng)稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證。如《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》等。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第十九條關(guān)于“納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門的規(guī)定設(shè)置帳簿，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進(jìn)行核算”的立法宗旨，稅收意義的“合法有效憑證”是指同時滿足下列條件的原始憑證（包括外來的原始憑證和自制的原始憑證）或記帳憑證： A、所提供的憑證符合中華人民共和國財(cái)政部關(guān)于會計(jì)憑證管理的具體規(guī)定?！鞠嚓P(guān)鏈接】合法憑據(jù)的認(rèn)定方法。　?。?）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法?！　。?）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。?）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的（期間費(fèi)用除外）。（2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 （1）審核銷售面積與項(xiàng)目可售面積的一致性，以核實(shí)計(jì)稅收入；（2）審核銷售面積與實(shí)際測量面積的一致性，對發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；（3）審核評估價格的合理性，對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。（2）一般銷售收入的審核《土地增值稅清算管理規(guī)程》（增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額（三）銷售收入：《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算方法一、基本計(jì)算方法（一）增值稅稅額：《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。（五）其他不征稅項(xiàng)目。 （四）國稅函[2007]645號， 2007年6月14日。投資聯(lián)營：對于以土地（房地產(chǎn)）作價進(jìn)行投資入股或聯(lián)營的，凡所投資聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號，1995年5月25日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。（4）不能分別計(jì)算增值額：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。（二）財(cái)稅字[1995]48號，1995年5月25日）（1）合作建房：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅；（分房后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）（2）企業(yè)兼并：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。六、征免規(guī)定（一）《條例》第八條：有下列情形之一的，免征土地增值稅： （1）納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：；單套建筑面積在120平方米以下；。五、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：財(cái)稅字[2006]141號《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號)制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。具體計(jì)算方法和結(jié)果列表如下：項(xiàng)目分類方法一方法二總體寫字樓普通住宅收入售價（每平方米）　100004000小計(jì)640000004000000024000000扣除項(xiàng)目可售面積(平方米）1000040006000土地成本1000000040000006000000房地產(chǎn)開發(fā)成本20000000800000012000000房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用300000012000001800000營業(yè)稅金及附加352000022000001320000加計(jì)扣除部分600000024000003600000扣除項(xiàng)目合計(jì)425200001780000024720000增值額　2148000022200000720000增值率　%%%適用稅率　40%50%0%應(yīng)納稅額　646600084300000稅額差額　1964000　　可以看出：兩種方法計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。連體樓土地總成本為10000000元，房地產(chǎn)開發(fā)總成本為20000000元，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本的10%，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金只考慮營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，%?！景咐?—2】對連體樓項(xiàng)目（既有普通住宅又有非普通住宅）如何確認(rèn)清算單位并計(jì)算應(yīng)繳土地增值稅？舉例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)連體樓一幢，總建筑面積為10000平方米（假設(shè)與可售面積一致），公司以該幢樓為成本核算對象。整個項(xiàng)目規(guī)劃五棟樓，由于資金困難，不能同時開工，采取逐棟開發(fā)。其清算單位的確認(rèn)方法與常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目確認(rèn)方法一致，也是根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位。特殊情況分析：對于一些屬于非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，在確認(rèn)清算單位時，應(yīng)堅(jiān)持“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則進(jìn)行確認(rèn)。而在實(shí)際操作中，卻是在取得的開發(fā)用地上，根據(jù)不同的用途或不同的開發(fā)時間，分別立項(xiàng)，辦理“五證”。根據(jù)實(shí)際開發(fā)情況，分別以單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目、單位工程或單項(xiàng)工程為清算單位?！鞠嚓P(guān)鏈接】常規(guī)情況分析：對于一個屬于常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)的項(xiàng)目，在確認(rèn)清算條件時，應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)，是以“五證”（“五證”的內(nèi)容：是指開