【正文】 在納稅人進(jìn)行稅務(wù)申報(bào)之前，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納。它不僅對(duì)土地增值稅的征管操作起著重要的作用，而且對(duì)今后房地產(chǎn)的改革與完善也是一種有益的嘗試。對(duì)納稅人有意少報(bào)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入及多計(jì)扣除項(xiàng)目金額的偷稅行為，也只有借助房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格才能較好地減少偷、漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。2．采用房地產(chǎn)評(píng)估值能夠較好地防止偷、漏稅事件發(fā)生由于房地產(chǎn)的交易價(jià)格難以掌握，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目較多，成本和費(fèi)用項(xiàng)目繁雜，在實(shí)際征收管理中，納稅人因財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算不健全等原因，肯定會(huì)出現(xiàn)征納雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和扣除項(xiàng)目金額意見不一，甚至發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)的情況。由于房地產(chǎn)評(píng)估值是由具備專業(yè)技術(shù)資格的評(píng)估人員運(yùn)用一定的方法評(píng)估出來的，因而是較為科學(xué)的；又由于房地產(chǎn)的評(píng)估值能夠比較客觀地體現(xiàn)該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，以此為依據(jù)來確定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)能夠剔除因通貨膨脹等因素對(duì)計(jì)稅收入和計(jì)稅扣除的影響，因而又是較為合理的。而不是憑評(píng)估者的主觀判斷決定的。1．采用評(píng)估價(jià)值能夠使土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)更為科學(xué)、真實(shí)而合理。在實(shí)際征管過程中，肯定會(huì)因納稅人財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算不健全或納稅人人為逃避納稅等原因而發(fā)生少報(bào)轉(zhuǎn)讓收入和多計(jì)扣除項(xiàng)目金額的情況，因此，在沒更好的解決途徑的情況下，采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格也是無奈之舉。3．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因納稅人的主觀因素而較難核實(shí)。在目前的財(cái)務(wù)核算中，基本反映的是靜態(tài)房地產(chǎn)價(jià)值，沒有反映房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)的現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)值，因此，帳面價(jià)值作為轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額就有些不真實(shí)。同類房地產(chǎn)因轉(zhuǎn)讓時(shí)間的不同致使轉(zhuǎn)讓價(jià)格不同，所以轉(zhuǎn)讓收入難以確定。2．房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額因受供求、通貨膨脹等因素的影響所以很難確定。對(duì)于其他商品的價(jià)格可以通過市場(chǎng)上與之相同的產(chǎn)品價(jià)格來確認(rèn)；但房地產(chǎn)則不能夠這樣，因?yàn)槠湮恢玫牟豢梢苿?dòng)，供給相對(duì)稀缺等特殊屬性，很難在市面上找到與其位置、結(jié)構(gòu)及屬性等完全相同的房地產(chǎn)，因而想要在市場(chǎng)上找到相同地產(chǎn)的價(jià)格是不可能的，所以確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入也就相對(duì)較為困難。二、為什么要在土地增值稅計(jì)稅中采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值？（一）在土地增值稅計(jì)稅中采用房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的原因由于土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為增值額，而增值額又是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額而得出的結(jié)果，因此，準(zhǔn)確地把握上述兩個(gè)因素對(duì)于正確計(jì)算和征收土地增值稅是十分重要的，但是，在實(shí)際征管土地增值稅時(shí)，因受主觀、客觀因素的影響，要想真正準(zhǔn)確把握這兩個(gè)因素是相當(dāng)困難的，因?yàn)椋?．房地產(chǎn)交易價(jià)格因受房地產(chǎn)特性的制約較難掌握。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！稐l例》第九條（二）項(xiàng)所稱的“提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的”是指納稅人在納稅申報(bào)時(shí)不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的行為。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！稐l例》第九條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：1．隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2．提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！稐l例》及《細(xì)則》中對(duì)在什么情況下必須按房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)及怎樣確定評(píng)估價(jià)格作了具體的規(guī)定。七、根據(jù)2007年1月17日國家稅務(wù)總局下發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》第三條第（二）款“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用”的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途的，假定產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅。對(duì)于個(gè)別由政府審批同意進(jìn)行成片開發(fā)，周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其房地產(chǎn)在上述規(guī)定五年免稅期以后首次轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)所在地財(cái)政、稅務(wù)部門審核，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局核準(zhǔn)的，可以適當(dāng)延長(zhǎng)免稅期限。2．1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在1994年1月1日以后五年內(nèi)首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。但對(duì)個(gè)人之間交換原有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。由于這種行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，交換雙方又取得了實(shí)務(wù)形態(tài)的收入。國家制訂這項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策是為了鼓勵(lì)企業(yè)間的兼并。（法律依據(jù)：財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。（法律依據(jù)：財(cái)稅字（1995）48號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》）。二、以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的。對(duì)于不屬于上述范圍的如商業(yè)性購買或開發(fā)行為的，則不應(yīng)免征土地增值稅。4．對(duì)納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)的，在計(jì)算增值額時(shí)，如果能夠區(qū)分開建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的收入額和扣除項(xiàng)目金額的，應(yīng)分別計(jì)算，確定征收與免征土地增值額；如果不能區(qū)分開的，則不能享受《條例》和《細(xì)則》規(guī)定的減免稅優(yōu)惠政策。2．要注意確認(rèn)增值額是否未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，對(duì)那些雖然從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)建設(shè)的，但取得的增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，也不能予以免稅。（三）在實(shí)際執(zhí)行過程中應(yīng)注意以下幾個(gè)問題在實(shí)際執(zhí)行《條例》與《細(xì)則》的上述減免稅規(guī)定時(shí)應(yīng)注意把握好以下幾個(gè)方面的問題：1．要注意開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目是否屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件。4．因城市實(shí)施規(guī)劃，國家建設(shè)需要搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。2．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。轉(zhuǎn)讓收入為1000萬元；第二步：確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額；（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額為：100萬元；（2）房地產(chǎn)的開發(fā)成本為：200萬元；（3）與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用為：（100+200）10%=30萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金為：10005%（1+7%+3%）=55萬元（5）從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計(jì)扣除為：（100+200）20%=60萬元轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為：100+200+30+55+60=445萬元第三步：計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額：1000455=555萬元第四步：計(jì)算增值率：555247。該公司為建造寫字樓而支付100萬元地價(jià)款，建造此樓時(shí)又投入200萬元的房地產(chǎn)開發(fā)成本（備注：該公司因同時(shí)建造別的商品房，不能按該出售的寫字樓計(jì)算分?jǐn)傘y行貸款利息支出），試計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓此寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。五、土地增值稅的計(jì)算步驟及方法（一）土地增值稅的具體計(jì)算步驟1．計(jì)算增值額增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－扣除項(xiàng)目金額2．計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額之比增值率=增值額247。（二）計(jì)算公式計(jì)算土地增值稅稅額，可按“增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)”的簡(jiǎn)便方法計(jì)算。1．增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；2．增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；3．增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；4．增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。如本例應(yīng)按方法2的建筑面積分?jǐn)傒^為合理。（15000+10000）]10000=400萬元可見，按不同的分?jǐn)傓k法其計(jì)算出的數(shù)額是不一樣的。那么，按不同的計(jì)算分?jǐn)傓k法公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳鹗嵌嗌倌兀?．按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)偣?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳穑海?000萬元247。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩座樓，一座為寫字樓，占地面積4000㎡，建面積15000㎡；一座為公寓，占地面積6000㎡，建筑面積10000㎡?！都?xì)則》第九條規(guī)定：“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＠?，有的房地產(chǎn)開發(fā)公司既搞普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā)，又搞高級(jí)別墅、寫字樓的開發(fā)，在計(jì)稅時(shí)將兩種不同種類的地產(chǎn)混在一起按修建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)享受稅收優(yōu)惠政策，人為地?cái)U(kuò)大核算對(duì)象，以達(dá)到少繳稅的目的。在此應(yīng)注意一個(gè)問題：由于《條例》規(guī)定：對(duì)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇成本核對(duì)象時(shí)，由于其房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模、種類、銷售的形式及企業(yè)組織結(jié)構(gòu)的不同而有所不同。以鼓勵(lì)從事房地產(chǎn)開發(fā)。（四）對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。（三）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如進(jìn)行“三通一平”等），不進(jìn)行房屋設(shè)施的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除：取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，開發(fā)土地的成本、費(fèi)用及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)相關(guān)的稅金，并允許按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和加計(jì)20%的扣除。也不再扣減20%的加計(jì)扣除。目的是抑制“炒買炒賣”地皮的行為。第四章 稽查過程中需要注意的幾種特殊問題一、是否允許加計(jì)扣除20%的四類情況在具體計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意以下四種情況：（一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金。4．土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中是在“經(jīng)營稅金及附加”、“應(yīng)交稅金”科目中核算。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，其“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”是作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?。土地增值稅是在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，按轉(zhuǎn)讓收入減除項(xiàng)目金額后的增值額征稅。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的三種費(fèi)用除“管理費(fèi)用”中的有些如廣告費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、工資及三費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)按稅法規(guī)定限額列支外，其余基本上是據(jù)實(shí)列支的。財(cái)務(wù)費(fèi)用是指企業(yè)為進(jìn)行籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括企業(yè)經(jīng)營期間發(fā)生的利息凈支出，匯兌凈損失，調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是指企業(yè)為業(yè)務(wù)經(jīng)營的合理需要而支付的招待費(fèi)用，在稅法規(guī)定的限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入管理費(fèi)用中。技術(shù)開發(fā)費(fèi)，是指企業(yè)研究開發(fā)新產(chǎn)品、新技術(shù)、新工藝所發(fā)生的新產(chǎn)品設(shè)計(jì)費(fèi)、工藝規(guī)程制定費(fèi)、設(shè)備調(diào)試費(fèi)、原材料和半成品試驗(yàn)費(fèi)、技術(shù)圖書資料費(fèi)、未納入國家計(jì)劃的中間試驗(yàn)費(fèi)、研究人員的工資、研究設(shè)備的折舊、與新產(chǎn)品試制、技術(shù)研究有關(guān)的其他經(jīng)費(fèi)、委托其他單位進(jìn)行的科研試制的費(fèi)用及試制失敗的損失。土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中破壞的國家不征用的土地所支付的土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)。稅金，是指企業(yè)按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅，車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。排污費(fèi)，是指企業(yè)按規(guī)定交納的排污費(fèi)用。審計(jì)費(fèi)，是指企業(yè)聘請(qǐng)中國注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行查帳驗(yàn)資以及進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估等發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，是指企業(yè)最高權(quán)力機(jī)構(gòu)（如董事會(huì)）及其成員為執(zhí)行職能而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括差旅費(fèi)、會(huì)議費(fèi)等。5%計(jì)提。工會(huì)經(jīng)費(fèi)，是指按職工工資總額2%計(jì)提交給工會(huì)的經(jīng)費(fèi)。公司經(jīng)費(fèi)包括公司總部管理人員工資、獎(jiǎng)金、職工福利費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他公司經(jīng)費(fèi)。（2）管理費(fèi)用。銷售費(fèi)用是指企業(yè)銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按《細(xì)則》第七條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。三、土地增值稅扣除項(xiàng)目中的“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)”，在企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算中分別在“銷售費(fèi)用”、“管理費(fèi)用”和“財(cái)務(wù)費(fèi)用”中核算的。在此應(yīng)注意的是，企業(yè)代建工程開發(fā)過程中的各項(xiàng)支出，企業(yè)對(duì)出租房進(jìn)行裝飾及增補(bǔ)室內(nèi)設(shè)施而發(fā)生的出租房工程支出，也在“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目列支與核算。即：企業(yè)為在土地、房屋、配套設(shè)施開發(fā)過程中的各項(xiàng)開支都在企業(yè)“開發(fā)成本”會(huì)計(jì)科目中列支與核算。不應(yīng)在“開發(fā)成本”中列支。即：“企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)而獲得土地使用權(quán)，其所支付的土地出讓金，在企業(yè)“開發(fā)成本”科目中列支與核算。第三章 會(huì)計(jì)核算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其開發(fā)項(xiàng)目所投入的成本及所需費(fèi)是按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定列支的，計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目的規(guī)定與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定有類似之處，但并不完全一樣。企業(yè)所得稅是以企業(yè)一個(gè)納稅年度的全部所得為計(jì)征對(duì)象，調(diào)節(jié)的是企業(yè)的利潤(rùn)，而土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的增值額為計(jì)征對(duì)象，在每次轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生后課征，調(diào)節(jié)的是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)特別是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所獲得的過高收益。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的行業(yè)，由于其開發(fā)周期長(zhǎng)，所需資金量大，投資的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)要大些，因此，對(duì)他們的基本投資回報(bào)予以稅收優(yōu)惠，采取對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)20%扣除的做法，即是對(duì)其基本的投資回報(bào)部分不征收土地增值稅，保護(hù)其投資的合法權(quán)益。因此決定對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)予以優(yōu)惠政策，對(duì)炒買賣房地產(chǎn)的投機(jī)行為予以抑制的政策，不允許其加計(jì)扣除。為什么要對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)20%的扣除項(xiàng)目呢？原因如下：第一：實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策。財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目《細(xì)則》第七條（六）款是對(duì)《條例》（五）款“財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目”的解釋。這里需要明確的是，房地產(chǎn)開