【正文】 （一）、（二）二項規(guī)定（即取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本）計算的金額的5%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費、管理費用和財務(wù)費用。包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷費等。（5）公共配套設(shè)施費，是指房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造，但又不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施所發(fā)生的支出。這里需要強調(diào)的是票據(jù)問題和合同問題及工程（預(yù)）概算書、工程竣工決算書（略）。包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”（通水、通電、通路、平整地面）等支出。（1）土地征用及拆遷補償費，是指在房地產(chǎn)開發(fā)進程中發(fā)生的征用土地的征用費，拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用，解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。這樣，不僅適用于只進行土地開發(fā)的情況，也適用于既進行土地的開發(fā)又進行商品房建設(shè)的情況。（2）按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的相關(guān)登記，過戶手續(xù)費。根據(jù)條例第六條（5）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（1）、（2）二項規(guī)定計算的金額之和加計20%的扣除。舊房建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本乘以成新度折扣率后的價格。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額?；A(chǔ)設(shè)施費；包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。開發(fā)土地和新建房屋及配套設(shè)施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)的成本），是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），它包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。如專利權(quán)、商標權(quán)、著作權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)、土地使用權(quán)、商譽權(quán)等。實物收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實物形態(tài)的收入。對納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，轉(zhuǎn)讓的價格低于房地產(chǎn)評估價格又無正當理由的，《條例》和《細則》規(guī)定，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務(wù)機關(guān)根據(jù)或參照評估價格確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月的國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。在這里我主要闡述一下第一個要素：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定。對于外國駐華使館、領(lǐng)使館等官方代表機構(gòu)擁有的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為是否繳納土地增值稅的問題，將由財政部、國家稅務(wù)總局根據(jù)國際慣例及雙方對等原則另行規(guī)定。根據(jù)1993年12月29日八屆人大第五次常務(wù)委員會通過的《全國人大常委會關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的決定》的第三條“除增值稅、消費稅、營業(yè)稅外，其他稅種對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的適用，依照國務(wù)院的規(guī)定執(zhí)行”和《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》以及國稅發(fā)（1994）123號《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)及外籍個人適用稅種的問題的通知》等的規(guī)定，土地增值稅適用于涉外企業(yè)和個人。即不論是企業(yè)、事業(yè)單位、行政單位、社會團體或其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。《細則》的第六條對納稅人作了具體補充說明：“條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。此外，對于因城市實施規(guī)劃，國家建設(shè)需要而發(fā)生的搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，《細則》規(guī)定也比照免征土地增值稅的規(guī)定。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅征稅范圍。”）（7）房地產(chǎn)的聯(lián)建這種情況是指由一方出土地，另一方出資金，共同建房，建成后雙方各得一部分。但在現(xiàn)實生活中，也有未辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)的。（5）房地產(chǎn)交換這種情況是指一方以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進行交換的行為。這種情況由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)在抵押期間產(chǎn)權(quán)并沒有發(fā)生權(quán)屬的變更，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用權(quán)人仍能對房地產(chǎn)行使占有使用、收益等權(quán)利，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人，土地使用權(quán)人雖然在抵押期間取得了一定的抵押貸款，但實際上這些貸款在抵押期滿后是要連本帶利償還給債權(quán)人的。房地產(chǎn)的出租，出租人雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)的贈與是指房地產(chǎn)的原產(chǎn)權(quán)所有人（即贈與人）依照法律規(guī)定取得土地使用權(quán)的土地使用人，將自已所擁有的房地產(chǎn)無償?shù)亟唤o其他人（即受贈人）的民事法律行為。法定繼承是指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等親屬繼承該房地產(chǎn)；遺囑繼承是指由死者生前所立遺囑中指定的繼承人繼承該房地產(chǎn)。當然，對于以贈與之名，行出售或交換之實的行為，不能作為贈與對待，應(yīng)征收土地增值稅。這種情況是指已經(jīng)建成并已投入使用的房地產(chǎn)，其房屋所有人按照國家有關(guān)的房地產(chǎn)法律和法規(guī)，應(yīng)當?shù)接嘘P(guān)部門辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移變更手續(xù)；原土地使用權(quán)屬于無償劃撥的，還應(yīng)到土地管理部門補交土地出讓金。②取得國有土地使用權(quán)后進行房屋開發(fā)建造后再出售的。2．稽查過程中對若干具體問題的界定根據(jù)上述三個條件，就可對下例行為是否屬于土地增值稅的征稅范圍進行判斷。需要強調(diào)的是，無論是單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，還是房屋產(chǎn)權(quán)與國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，應(yīng)對其征收土地增值稅。是否發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬（指土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)）的變更，是確定是否納入征稅范圍的一個標準，凡土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓的（如房地產(chǎn)的出租），不征收土地增值稅。包括出售、交換和贈與，它屬于土地二級市場。這種行為屬于由政府壟斷的土地一級市場。（2）土地增值稅是對國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅。對于上述法律規(guī)定屬于國家所有的土地，其土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓時，按照《條例》規(guī)定，屬于土地增值稅的征稅范圍。這里，轉(zhuǎn)讓的土地，其使用權(quán)是否為國家所有，是判定是否屬于土地增值稅征稅范圍的標準之一。條例第二條所稱的附著物，是指附于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。《條例》的第二條對土地增值稅的征稅范圍作了下述明確的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入……”，《細則》中對此作了具體解釋：“條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。中國目前針對房地產(chǎn)行業(yè)的行政事業(yè)性收費遠比其他行業(yè)突出，造成多方面的消極影響：①導(dǎo)致房地產(chǎn)的高成本和高價格，嚴重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實價值，直接加重了消費者的負擔；②使得房地產(chǎn)開發(fā)者和消費者都對政府行為的規(guī)范性和穩(wěn)定性產(chǎn)生懷疑，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和房地產(chǎn)市場的繁榮；③抑制了真正意義上的稅收培育和成長，“費大于稅”的狀況使得國家稅收政策難以發(fā)揮其作為經(jīng)濟杠桿的調(diào)控作用；④收費權(quán)利屬于基層部門，較為分散，且缺少約束，容易形成一種各級政府職能部門競爭收費的態(tài)勢，直接扭曲了收費的性質(zhì)，變成了部門創(chuàng)收，更易滋生腐敗。5．行政事業(yè)性收費過多各地的行政收費不同程度地存在如下現(xiàn)象：（1）市政建設(shè)重復(fù)收費，如企業(yè)繳付了土地出讓金，還要繳納綜合性的市場建設(shè)配套費，單向性的配套設(shè)施建設(shè)費，有的地方還要以實物向有關(guān)部門提供居委會、派出所、中小學(xué)校等設(shè)施，類似的配套設(shè)施費用往往占繳納總費的70%80%。對國內(nèi)企業(yè)、單位和個人占用耕地征收耕地占用稅，但對外國企業(yè)和外商投資企業(yè)不征收耕地占用稅。4．內(nèi)、外資企業(yè)適用稅制不同當前中國內(nèi)外資企業(yè)和個人實行不同的稅收制度，具體表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）所得稅制不同。同時，由于房產(chǎn)市場價值通常高于其歷史成本，這使得房產(chǎn)一旦出售，就要按較高的計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額，加重該房地產(chǎn)擁有者的稅收負擔，以致使擁有者總是不急于上市流通，這樣阻礙了房產(chǎn)的交易流通。從價計征時房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減出10%30%后的余值乘以1。高收入階層通常選擇面積大、地段好、各種服務(wù)設(shè)施齊全的住房，因而享受了更多的社會公共服務(wù)，對所有居民自用住房完全免稅，不僅是國家放棄了調(diào)節(jié)收入分配的重要手段，還違背了多受益者多納稅的公平稅負原則。經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，中國當前的制度安排和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)與條例制訂時相比已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。從國際房地產(chǎn)稅收體系設(shè)置來看，大多數(shù)國家對本國居民納稅人在國內(nèi)外擁有的房地產(chǎn)征收地產(chǎn)稅（物業(yè)稅），而我國目前國內(nèi)居民擁有的地產(chǎn)稅（物業(yè)稅）并沒有開征，更不要說本國居民在海外的房地產(chǎn)征稅了。（2）進入市場流通的土地要承受過高的稅負，這樣抑制了土地的流動和正常的市場交易，從而助長了土地的隱形流通，逃稅現(xiàn)象因而增多，從總量上減少了國家的財稅收入?，F(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的設(shè)置形成以下幾個方面的消極影響：（1）土地閑置、浪費現(xiàn)象嚴重。如契稅、營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城市維護建設(shè)稅、土地使用稅、耕地占用稅等。第二節(jié) 房地產(chǎn)稅制中存在的問題我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅制，是在1994年稅制改革的基礎(chǔ)上逐步形成的。 1．前期準備階段涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在前期準備階段需要繳納的稅種較少，但本階段在整個房地產(chǎn)開發(fā)流程中起著舉足輕重的作用。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的主要稅種房地產(chǎn)企業(yè)作為中國當前和今后一個時期的經(jīng)濟增長點在中國經(jīng)濟增長中繼續(xù)發(fā)揮著重要作用。由于預(yù)售可以提前回收資金，目前開發(fā)商大多采用預(yù)售方式銷售房屋。在本階段，開發(fā)商為了盡快的收回成本、回籠資金、實現(xiàn)贏利，開發(fā)商通常在建筑階段采用項目預(yù)售的方式對物業(yè)進行銷售。同樣，如果要在劃撥土地上進行開發(fā)，也要交納土地出讓金，將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。本階段的關(guān)鍵是取得項目開工建設(shè)的一系列許可證和取得項目建設(shè)用地的國有土地使用權(quán)?！朵N售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+ 14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+ 4879份資料n更多企業(yè)學(xué)院： 《中小企業(yè)管理全能版》183套講座+89700份資料《總經(jīng)理、高層管理》49套講座+16388份資料《中層管理學(xué)院》46套講座+6020份資料《國學(xué)智慧、易經(jīng)》46套講座《人力資源學(xué)院》56套講座+27123份資料《各階段員工培訓(xùn)學(xué)院》77套講座+ 324份資料《員工管理企業(yè)學(xué)院》67套講座+ 8720份資料《工廠生產(chǎn)管理學(xué)院》52套講座+ 13920份資料《財務(wù)管理學(xué)院》53套講座+ 17945份資料而企業(yè)在上述基礎(chǔ)上的開發(fā)流程自然就形成以下幾個階段：前期準備階段前期準備階段的工作主要有項目的立項審批和規(guī)劃審批，進行設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。出讓是指與國家簽訂土地出讓合同，交納土地出讓金獲得國有土地使用權(quán)的方式。本階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售兩個階段，預(yù)售即通常所說的期房銷售，是指開發(fā)商在建設(shè)工程中進行銷售；現(xiàn)房銷售即開發(fā)商在取得《竣工證》或竣工驗收合格文件后進行銷售。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》（2）《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合下列條件：① 現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；② 取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；③ 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；④ 已通過竣工驗收；⑤ 拆遷安置已經(jīng)落實；⑥ 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；⑦ 物業(yè)管理方案已落實。截止目前，我國尚沒有建立獨立的房地產(chǎn)稅制，1994年稅改后，在房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)存在著不同的相關(guān)稅種，散見于各處，并不能形成一個獨立的體系，給納稅人和稅務(wù)機關(guān)帶來了不同的麻煩。3．房產(chǎn)銷售階段涉及的稅種房地產(chǎn)企業(yè)在房產(chǎn)銷售階段主要需繳納出售、出租土地使用權(quán)和不動產(chǎn)的營業(yè)稅；附屬物業(yè)管理機構(gòu)對外提供物業(yè)服務(wù)的營業(yè)稅及其城建稅、教育費附加、省地方教育費附加，主副食品調(diào)控基金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅；取得印花稅應(yīng)稅憑證應(yīng)繳納的印花稅；保有房產(chǎn)應(yīng)納的土地使用稅、房產(chǎn)稅；銷售的企業(yè)所得稅以及依中國稅法應(yīng)當征收的其他稅費。1．我認為稅種設(shè)置存在缺陷中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制構(gòu)成一個明顯的特點，是在房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負重，在房地產(chǎn)開發(fā)、銷售過程中，僅稅種就多達8種。譬如優(yōu)惠政策中用保有房地產(chǎn)對外進行投資入股免征營業(yè)稅金及附加，免征土地增值稅等。這樣的效果無異于變相鼓勵了資金雄厚的大商人保有土地，待價而沽，由土地保有者以低成本長期持有土地，等待土地價格的上漲；并且為了能夠在適當時機及時出手土地，往往對土地只進行了簡單的開發(fā)，以空地或低利用率的方式持有，不利于土地作為有限資源的合理利用。中國目前沒有對閑置土地和荒蕪?fù)恋貑栴}明確立法，難以通過法律形式對其加以規(guī)范和促進其合理利用，反而對其保有者在土地使用稅率等方面給予稅收減免，這樣不利于解決土地利用率低下和閑置、荒蕪的狀況，反而會更一步加劇這種狀況的發(fā)生。現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅主要依據(jù)1988年頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要依據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。（3）中國的住房制度改革使得居民住房的商品化程度有了很大提高。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)分為按房產(chǎn)計稅余值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。這使得兩塊本來市場價值相等，能帶給其實際戰(zhàn)用者相似利益的房產(chǎn)，因為歷史成本的不同而承擔不同的稅負，有違公平稅負原則。除了房產(chǎn)稅，出租房屋還要繳納營業(yè)稅、土地使用稅、所得稅等其他稅費，使得房屋出租這一行為的綜合稅負非常高，從而導(dǎo)致大量隱形市場的偷漏稅交易行為。對國內(nèi)企業(yè)、單位和個人征收土地使用稅、房產(chǎn)稅；對外商投資企業(yè)、外國公民、華僑港澳臺同胞征收土地使用費和城市房地產(chǎn)稅。實行內(nèi)外有別的兩套稅制，在