【正文】 問：這種行為是否屬于委托代銷行為？如何繳納營業(yè)稅？A．甲企業(yè)按2500元房價(jià)繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅，乙企業(yè)按500元手續(xù)費(fèi)繳納“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”營業(yè)稅B．甲企業(yè)按2500元繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅，乙企業(yè)按3000元繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅C．甲企業(yè)按3000元繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅，乙企業(yè)按500元繳納“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”營業(yè)稅D．甲企業(yè)按2500元繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅，乙企業(yè)按（30002500）=500元繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)”營業(yè)稅（對）房地產(chǎn)企業(yè)委托代銷的房地產(chǎn)，開具發(fā)票給受委托方的。十六、境外銷售不動(dòng)產(chǎn)境外銷售不動(dòng)產(chǎn)有哪些具體的稅收政策？如何充分利用這些政策？(一)營業(yè)稅：國稅發(fā)【1999】242號：境外銷售不動(dòng)產(chǎn)的，按向境外收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅，不得減除任何的手續(xù)費(fèi)和傭金。問如何納稅？（一）原規(guī)定：兼營行為應(yīng)當(dāng)分別核算，分別納稅，不能分別核算，從高適用稅率。營業(yè)稅細(xì)則第7條、財(cái)稅【2009】17號)。思考：裝修公司承包一項(xiàng)裝修業(yè)務(wù)，包工包料，總價(jià)款100萬元，其中材料款80萬元，施工費(fèi)20萬元。（一）混合銷售行為一定是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)取得收入，二者不可分割。（4）國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。營業(yè)稅條例第6 條：總包人必須取得分包人的合法有效憑證才能按差額繳納營業(yè)稅，否則必須以收取的全部工程款作為營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。申報(bào)營業(yè)稅時(shí)，對使用《建筑業(yè)營業(yè)稅納稅申報(bào)表》的，在“應(yīng)稅收入”欄填100萬元，憑乙方開的發(fā)票或分包合同在“應(yīng)稅減除項(xiàng)目”欄填60萬元，這樣“應(yīng)稅營業(yè)額”就是40萬元?！　”髽I(yè)按乙企業(yè)給的20萬元計(jì)稅。但按100－60=40（萬元）計(jì)稅，因?yàn)椤稜I業(yè)稅暫行條例》第五條第（三）項(xiàng)規(guī)定，納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額。對法律、行政法規(guī)沒有規(guī)定負(fù)有代扣、代收稅款義務(wù)的單位和個(gè)人，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其履行代扣、代收稅款義務(wù)。裝修公司應(yīng)納的營業(yè)稅為：A．150*3%（對）B．（150+300）*3%C．（150+300+200）*3%裝飾業(yè)務(wù)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)=裝修公司取得的人工費(fèi)、代墊輔助材料費(fèi)和管理費(fèi)，不包括甲供材（材料和設(shè)備）十三、工程總包與分包業(yè)務(wù)（一）總承包人代扣營業(yè)稅規(guī)定取消后怎么辦 ？ 　新修訂的《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條規(guī)定，單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人?！。ㄎ澹┭b飾工程營業(yè)稅計(jì)稅方面有哪些具體的規(guī)定？【思考】某房地產(chǎn)公司下屬一裝修公司經(jīng)過競標(biāo)，2009年1月與某賓館簽署了裝修合同，合同約定，由賓館自購裝修材料300萬元，設(shè)備200萬元。思考：甲企業(yè)向境外乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓一項(xiàng)技術(shù)，是否繳納營業(yè)稅？答：自2009年1月1日起，不征營業(yè)稅依據(jù)：《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)（以下簡稱境內(nèi)）提供條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指： （二）所轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)）的接受單位或者個(gè)人在境內(nèi)。但不包括甲方提供的設(shè)備。其中，材料成本2000萬元（其中：建筑材料1500萬元，設(shè)備500萬元），施工勞務(wù)成本3000萬元（支付給施工單位乙）。（3）甲企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)并銷售，歸集收入、成本、稅金等，并計(jì)算出項(xiàng)目利潤后，按規(guī)定的比例分配。虛開發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正并處1萬元以下罰款。甲企業(yè)委托丙企業(yè)施工，乙企業(yè)將資金直接付給丙企業(yè)，丙將購置材料等發(fā)票開具給乙。這樣的籌劃方案是否可行？國稅函【2008】576號：上述業(yè)務(wù)：購房者少付的購房款視同取得的租金收入，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅和個(gè)人所得稅。（1）對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營業(yè)稅。（前提：售后回購業(yè)務(wù)具有融資性質(zhì)）借：財(cái)務(wù)費(fèi)用200 貸：應(yīng)付帳款200稅務(wù)處理：可以稅前扣除?！纠}】售后回購的所得稅處理2008年1月1日，甲房地產(chǎn)企業(yè)銷售一棟商品房給乙企業(yè)，銷售收入5000萬元，合同約定，5年后，房地產(chǎn)企業(yè)將該房屋回購，回購價(jià)格為6000萬元。但應(yīng)當(dāng)將取得的銷售額按銷售貨物和贈(zèng)送貨物的公允價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?。問：?zèng)送的空調(diào)是否繳納增值稅和企業(yè)所得稅？增值稅的處理：增值稅細(xì)則第4條第8款：將自產(chǎn)、委托加工或外購貨物無償贈(zèng)送他人的，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納增值稅。但開具發(fā)票按5500元。企業(yè)所得稅：企業(yè)發(fā)生的商業(yè)折扣，可以在發(fā)生的當(dāng)期直接扣除。分析：銷售時(shí)要全額確認(rèn)收入，不能減除還本支出。九、還本銷售等特殊銷售業(yè)務(wù)（一）還本銷售方式營業(yè)稅：不得減除還本銷售支出。隨同附表三結(jié)轉(zhuǎn)到主表第14行納稅調(diào)增5000萬元。應(yīng)當(dāng)繳納所得稅的計(jì)稅依據(jù)=50005000=0企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條：企業(yè)以貨物、資產(chǎn)（包括自產(chǎn)、外購、委托加工）、勞務(wù)用于捐贈(zèng)、抵債、集資。（2）收入的確定，按下列辦法處理：A、屬于自行開發(fā)的產(chǎn)品用于抵債的，應(yīng)當(dāng)按同類開發(fā)產(chǎn)品的平均售價(jià)繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)在5年內(nèi)按規(guī)定搬遷的，可以按上述公司計(jì)算的結(jié)果并入當(dāng)期所得繳納企業(yè)所得稅?！舅伎肌恳移髽I(yè)欠甲企業(yè)貨款120萬元，甲企業(yè)同意乙企業(yè)以其房屋一座頂債，甲企業(yè)是否繳納契稅？答：繳納。不需要繳納營業(yè)稅（國稅發(fā)【1993】149號）。委托代建不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，委托方也不需要繳納企業(yè)所得稅。不具備上述條件的，最多按整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。（3）甲企業(yè)承受的房地產(chǎn)在辦理過戶時(shí)是否繳納契稅？兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的，屬于企業(yè)改制，承受方承受的房屋或土地，不需要繳納契稅（財(cái)稅【2008】175號）。政策依據(jù)：企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征（財(cái)稅【2002】191號、財(cái)稅【1995】48號、財(cái)稅【2006】21號）：以開發(fā)產(chǎn)品對外投資屬于視同銷售必須繳納企業(yè)所得稅（國稅發(fā)【2009】31號）。”應(yīng)如何理解？答：對以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)投資入股是否征收營業(yè)稅，應(yīng)根據(jù)不同情況作出不同處理。（1）房地產(chǎn)企業(yè)：營業(yè)稅=3900*%裝修公司：營業(yè)稅=900*%（3）土地增值稅減少因?yàn)橥恋卦鲋刀惖挠?jì)稅收入減少了900萬元（4）業(yè)主：繳納契稅按3900萬元。房屋售價(jià)3800萬元，開發(fā)公司將裝修任務(wù)交給本公司所屬的裝修公司負(fù)責(zé)，裝修費(fèi)900萬元。，與上一個(gè)環(huán)節(jié)是否繳納營業(yè)稅沒有關(guān)系。財(cái)稅【2003】16號四、先購后銷業(yè)務(wù)（一）先購后銷業(yè)務(wù)允許按差額繳納營業(yè)稅，操作中應(yīng)當(dāng)注意哪些問題？存在哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)？思考：某房地產(chǎn)企業(yè)購買一處舊房支付價(jià)款2000萬元，裝修發(fā)生裝修費(fèi)1000萬元，裝修后銷售給乙企業(yè)，取得轉(zhuǎn)讓收入5000萬元。注意：一定開具委托方的收據(jù)。3.【思考】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在樓盤開盤后往往要向戶主收取一定的垃圾清運(yùn)費(fèi)，轉(zhuǎn)交行政綜合執(zhí)法局，屬行政事業(yè)性收費(fèi)，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收。問：甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的營業(yè)收入是多少萬元？A．980 B．981 C．1000 D．1001答案：C．1000銷售貨物或提供勞務(wù)的價(jià)款的確認(rèn)必須遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則（《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第9條）。2. 思考：甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂施工勞務(wù)合同，合同約定，甲企業(yè)提供勞務(wù)后，乙企業(yè)支付1000萬元?jiǎng)趧?wù)款。思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)與李某簽訂預(yù)售合同，合同約定，李某繳納定金2萬元，到期如果李某違約，2萬元定金不予退還。建成后捐贈(zèng)給汶川地震災(zāi)區(qū)某小學(xué)。少繳所得稅=100*25%=25萬元