【正文】 ? 合作開發(fā)商品房的合作方式一般有項目合作方式（不成立法人公司）和股權合作方式；收益分配形式一般有按投資比例分配利潤、按固定額度分配利潤、按比例分配房屋等三種形式。? 九、是企業(yè)自用（包括經營性自用）、 分配給股東（股東與企業(yè)是兩個獨立的法人實體）的商品房是否申報納稅。? 五、是各種 換購房地產、 以房地產抵債 、無償贈與房地產、集資建房、 委托建房 、中途轉讓開發(fā)項目、提供土地或資金共同建造不動產、 拆遷補償（安置） 等行為是否按規(guī)定足額納稅。? 一是有無直接坐支售樓收入不入賬的情況。? 問題： 1每平方 2023元的發(fā)票如何開具？? 房地產開發(fā)公司如何進行籌劃能達到稅負最低 利用開發(fā)產品辦酒店 ? 案例（ 25）? 某房地產開發(fā)公司拿了某宗地，準備在上面蓋一酒店然后成立自己的酒店管理公司來經營。 五 :合理籌劃? 精裝修房的合理籌劃? 產權式酒店的籌劃? 地產公司利用開發(fā)產品辦酒店的籌劃。簽訂合同日期以有償受讓土地合同簽訂之日為準。 計算過程? 說明 :對于財務費用及管理費用等按加計扣除 10%來計算。2820 ）100%=%? 應交土地增值稅稅額： 118030%=354 （萬元） 有別墅又有普通住宅 ? 案例（ 21）? 某房地產開發(fā)公司于 2023年開發(fā)某地，該地面積14300平方，規(guī)劃時建普通住宅與別墅兩種類型。 合法票據(jù)歸類（ 1）? １、土地出讓金，應取得國土資源部門開具的 “國有土地有償使用收費專用收據(jù) ” ，與此相關的契稅應取得 “ 中華人民共和國契稅完稅證 ” ；? ２、具有拆遷資格的房地產開發(fā)企業(yè)向搬遷個人支付的拆遷補償費，可以憑與搬遷戶簽訂的拆遷補償協(xié)議和付款記錄計入開發(fā)成本；? ３、委托有拆遷資格的單位進行拆遷的情況下，房地產開發(fā)企業(yè)向對方支付拆遷費用時應取得地稅部門監(jiān)制的 “ 服務業(yè)發(fā)票 ” ； 合法票據(jù)歸類（ 2）? ４、直接向行政事業(yè)單位支付相關費用時，應取得行政事業(yè)性收費收據(jù)。 開發(fā)間接費用中列支看護費等？? 開發(fā)成本中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費的問題 ？? 處理辦法：部分房地產開發(fā)企業(yè)在 “ 開發(fā)間接費 ” 科目中列支已建未售房屋的物業(yè)看護費、產權交易費和售樓處的水電、辦公費等費用，按照規(guī)定以上各項費用支出應在銷售費用科目歸集，列入開發(fā)費用而不是在開發(fā)成本中列支 減免稅金的部分能否視為已繳稅金予以扣除問題 ？? 對房地產開發(fā)企業(yè)按照稅法規(guī)定在轉讓房地產時可以少繳或不繳的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加的，其少繳或不繳的稅款不得視為已繳稅金在清算時進行扣除。 銷售車庫的成本列支 ? 對外銷售的車庫? 有產權對外銷售的車庫，其收入應并入房地產銷售收入，相應的車庫開發(fā)成本應準予扣除，并加計扣除。? 稅務機關做法； 對于這種應付未付款不應作為扣除項目列支，同時要求稅務干部加強對開發(fā)項目的土地成本的審核，轉讓土地使用權的應有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、土地局開具的收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等證明。 國稅發(fā) [2023]132號 在建項目的改建? 案例：山河房地產公司于 2023年 1月 1日購入江山房地產公司轉讓的在建開發(fā)項目，支付 5000萬元，后續(xù)開發(fā)支出 6000萬。 前期開發(fā)的界定：? （ 3）后期開發(fā)。包括開發(fā)區(qū)的可行性研究，選定開發(fā)區(qū)的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規(guī)劃設計，制定建設方案，施工現(xiàn)場的 “ 三通一平 ” 等工作。? （ 2） .轉讓已 進入建筑物施工階段 的在建項目，按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅。? （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房屋開發(fā)）的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱 房屋開發(fā)成本 ），包括 土地征用及拆遷補償費 、 前期工程費 、 建筑安裝工程費 、 基礎設施費 、 公共配套設施費 、 開發(fā)間接費用 。 抵押行為是否征稅？? 房地產在抵押期間不征收土地增值稅。 代付的統(tǒng)籌費用 ? 處理方法： 要求開發(fā)企業(yè)先行為施工方職工代付社保統(tǒng)籌費用，待項目完工后再由施工企業(yè)將這部分費用支付給開發(fā)企業(yè)，因此這部分代付的費用是不允許作為扣除項目（開發(fā)成本）扣除的，在清算實務中，不少開發(fā)企業(yè)將這部分先行代付以后收回的費用在 “ 開發(fā)間接費用 ” 中列支，而不是通過往來科目進行核算，因此在審核中應注意將這部分費用調出。 附 :代建房政策? 注意：代建房應同時符合三個條件：? （ 1）、所有項目手續(xù)應由委托方完成。拆遷人支付的拆遷補償金應作為成本費用列支，不得沖減其 “ 銷售不動產 ”的計稅營業(yè)額。? 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。 報廢、毀損損失? 案例（ 12）? 某房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項目進入施工階段后因各種原因停工一年，一年后開始重新設計并施工，但施工時將原來施工時的一部分給予拆除，問這一部分如何處理？? 土地增值稅？? 企業(yè)所得稅？ 分析? 31號文件規(guī)定：成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；? 如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按稅收規(guī)定扣除。 各期之間利息劃分? 案例（ 9）? 某房地產開發(fā)公司獲得 200， 000方土地，分四期開發(fā)，其中拿地時向銀行貸款，第一期開發(fā)結算共支付了 3000萬利息，問如何在稅前扣除。國家稅務總局關于土地增值稅 —些具體問題規(guī)定的通知 》 (財稅 [1995]48號 )規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過 上浮幅度 的部分 不允許 扣除；對于 超過貸款期限的利息部分 和 加罰 的利息不允許扣除。 稅務處理分析? 企業(yè)所得稅方面 :? 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā)[2023]84號）第三十五條規(guī)定： “ 從事房地產開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產完工之前發(fā)生的，應計入有關房地產的開發(fā)成本。 分析（ 5）? （五） 《 企業(yè)會計準則第 17號 —— 借款費用 》 (財會 [2023]3號，自 2023年 1月 1起施行，以下簡稱 “ 借款準則 ” )規(guī)定： “ 企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當期損益。 ” 但是，該準則 并未將房地產商品開發(fā)中發(fā)生的借款費用列入準則的涉及范圍 。如果不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條（一）、 （二）項規(guī)定計算的金額之和的１０％以內計算扣除 . 摘自 《 細則 》 第三問：分析（ 1）? 會計處理規(guī)定 :? （一）我國 《 房地產開發(fā)企業(yè)會計制度 》規(guī)定， “ 企業(yè)長期負債的應計利息支出，生產期間的，計入 財務費用 ” 。? 問土地成本如何確認？ 各期之間如何劃分 ? 案例（ 6）? 某房地產公司獲得 202300方土地，分四期開發(fā)，如何計算土地成本？? 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。 總局答復? 我們認為：以土地作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，后又將房地產再轉讓的，在土地增值稅清算時，應以其原投資、聯(lián)營者為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用作為扣除項目中取得土地使用權所支付的金額。 政策鏈接（ 1）? 根據(jù) 《 財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 》 （財稅字1995048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定，以房地產進行投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產） 作價入股 進行 投資 或作為聯(lián)營條件 ，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時， 暫免繳納土地增值稅 。成交價格包括 土地出讓金、 土地補償費 、 安置補助費 、 地上附著物和 青苗補償費 、拆遷補償費、 市政建設配套費 等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。付款方 提前付款 的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)； 續(xù)? （ 3）、采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其 首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn) ；? （ 4）、采取委托方式銷售開發(fā)產品的，分別原則確認收入的實現(xiàn)， 主要為收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn) 。 稽查要點（ 3）? (3)審核收入確認的準確性? 按照相關財務制度的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)對外出租房產的收入記入 “ 其他業(yè)務收入 ” 科目，房產銷售記入 “ 主營業(yè)務收入 ” 科目，對于部分房地產開發(fā)企業(yè)對外出租門面房的收入和集體土地上的房產銷售行為（即房產所占土地性質為集體土地），不應在清算土地增值稅時計入的轉讓收入總額中，而相應的成本也不能扣除。? 對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計 20％扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。? 如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需 600萬元，該房子為 7