【正文】 公寓己銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲? 分析： ①按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面 積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?1000 (6000247。（國稅函 [1999]112 號） 因此，在計(jì)算土地土地增值額時(shí)，就需要對扣除項(xiàng)目按一定精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)?，為此《?xì)則》規(guī)定了分?jǐn)偡椒ā? 成片受讓、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 《細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅 人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局、質(zhì)監(jiān)站、防疫站、消防局、市容管理等的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開具的財(cái)政部門管理的行 政性收費(fèi)收據(jù)； C、支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。如《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》等。 【相關(guān)鏈接】 合法憑據(jù)的認(rèn)定方法。 （ 4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? （ 2）將開發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。 （ 1）審核銷售面積與項(xiàng)目可售面積的一致性，以核實(shí)計(jì)稅收入； （ 2）審核銷售面積與實(shí)際測量面積的一致性，對發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （ 3）審核評估價(jià)格的合理性，對銷售價(jià)格進(jìn)行評估，審核有無價(jià)格明顯偏低情況。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 增值稅稅額＝增值額增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額 扣除系數(shù) （二） 增值額： 《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 （三）財(cái)稅 [2020]21 號， 2020 年 3 月 2 日 。 財(cái)稅字 [2020]21 號： 因 “城市實(shí)施規(guī)劃 ”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢 氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因 “國家建設(shè)需要 ”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。各直轄市和省會城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2020 年 5 月 31 日前公 布。 國辦發(fā) [2020]26 號 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住 房，在規(guī)精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。 假設(shè)扣除項(xiàng)目的分?jǐn)傇瓌t按房地產(chǎn)可售面積計(jì)算分?jǐn)偂?2020 年開發(fā)銷售第一棟， 2020 年開發(fā)銷售第二棟，其余三棟尚未開工，如何確定清算單位？ 分析：對這一種情況，如 2020 年對這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，就不能按其“五證”或以項(xiàng)目規(guī)劃確認(rèn)清算單位，即不能按五棟樓作為一個(gè)清算單位，而應(yīng)將第一棟、第二棟和其余三棟，分別分為三個(gè)清算單位。非常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目，沒有按程序取得“五證”，如果按形式條件來確認(rèn)清算單位是非常困難的。 在日常開發(fā)習(xí)慣中，開發(fā)商根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的需要，自定一個(gè)精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 開發(fā)項(xiàng)目名稱，統(tǒng)稱為“某某項(xiàng)目”。 國稅發(fā)【 2020】 91 號： 第十七條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。 對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。 第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的 清算。 社會團(tuán)體： 包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進(jìn)會以及民政部門批準(zhǔn)成立的其他非盈利的公益性組織。 收入： 《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 ② 如果房地產(chǎn)公司收取時(shí)沒有開具 發(fā)票，也沒有計(jì)入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司應(yīng)按《營業(yè)稅暫行條例》 第十二條，《細(xì)則》 第二十四條規(guī)定 處理。 （ 2） 物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費(fèi)用，轉(zhuǎn)入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。業(yè)主委員會取得分成收入時(shí)必須到地稅局代開服務(wù)業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。 （ 2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費(fèi)、垃圾運(yùn)輸費(fèi)應(yīng)不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。 代收收入如何繳納營業(yè)稅？ （ 1）國稅發(fā) [1998]217 號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有 關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務(wù)”。 物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？ （ 1）財(cái)稅 [2020]16 號規(guī)定： 從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃㈦?、燃?xì)?、房屋租金的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 ① 物業(yè)管理收入 ： 是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入。 新舊對比： （ 1） 除了“提供建筑業(yè)勞務(wù)” “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動(dòng)產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅。但是，納稅人轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅地點(diǎn)需要調(diào)整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計(jì)稅方式。 納稅人發(fā)生本細(xì)則第五條所稱將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。 《細(xì)則》 第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。 納稅人有本細(xì)則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當(dāng)天。 （ 十一 ） “建筑業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”新規(guī)定： 舊《細(xì)則》規(guī)定： 第九條 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。如果是非法分包，也應(yīng)該是非法行為，與“轉(zhuǎn)包”行為一樣不允許存在。 第二、新《細(xì)則》規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納其扣繳的稅款”。 說嚴(yán)重點(diǎn)，在某種程度上發(fā)生以上情況完全是由于“稅務(wù)機(jī)關(guān)亂作為”、“稅務(wù)機(jī)關(guān)人員不作為”造成的。目前，“甲供材”情況比較普遍，稅務(wù)機(jī)關(guān)早就知道。實(shí)行“以票控稅”后，稅務(wù)機(jī)關(guān)只就建筑業(yè)營業(yè)稅納稅人到稅務(wù)機(jī)關(guān)開票部分的營業(yè)額征收營業(yè)稅。如果做過納稅輔導(dǎo)，扣繳義務(wù)人就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任，接受“百分之五十以上三倍以下的罰款”的處罰實(shí)施。 根據(jù)此規(guī)定，扣繳義務(wù)人既沒有負(fù)責(zé)追繳稅款的義務(wù)，也沒有代墊稅款的義務(wù)。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。而且執(zhí)行代扣代繳規(guī)定必須規(guī)范。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。 首先《征管法》第四條第三款規(guī)定：“ 法律、行政法 規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個(gè)人為扣 繳義務(wù)人”。 （ 2） 征管依據(jù)： ① 舊《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十八條：納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動(dòng)力的價(jià)款在內(nèi)。 （ 4） 將舊《條例》中“財(cái)政部規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”在新《條例》中改為“國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人。 新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 營業(yè)稅扣繳義務(wù)人： （ 1） 中華人民共和國境外的單位或者個(gè)人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以其境內(nèi)代理人為扣繳義務(wù)人；在境內(nèi)沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 單位或者個(gè)人進(jìn)行演出由他人售票的，其應(yīng)納稅款以售票者為扣徼義務(wù)人； （ 3） 演出經(jīng)紀(jì)人為個(gè)人的，其辦理演出業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅款以售票者為扣繳義務(wù)人。 （ 2） 建筑安 裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或者轉(zhuǎn)包的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。 新舊對比： （ 1）支付給境內(nèi)的： 原來以“發(fā)票”和“合法有效憑證”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī) 定以“發(fā)票”或“財(cái)政收據(jù)”為扣除依據(jù)。 （九）“費(fèi)用扣除”、“合法票據(jù)”新規(guī)定： 舊《條例》、《細(xì)則》規(guī)定： 舊的條例、細(xì)則沒 有關(guān)于“費(fèi)用扣除”和“合法票據(jù)”的相關(guān)規(guī)定。 非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備：是指國家未定型，非批量生產(chǎn)的，由設(shè)計(jì)單位提供制造圖紙，委托承制單位制作的設(shè)備。 【相關(guān)鏈接：設(shè)備與材料的劃分（僅供參考）】 （ 1）設(shè)備的概念 。 （ 3）舊《細(xì)則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備的價(jià)值是否作為安裝工程總產(chǎn)值”；新《細(xì)則》規(guī)定，營業(yè)額是否包括設(shè)備價(jià)值主要看“設(shè)備由誰提供”。 納稅人從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 工程產(chǎn)值的，其營業(yè)額應(yīng)包括設(shè)備的價(jià)款在內(nèi)。 ③現(xiàn)實(shí)操作中，盡管企業(yè)所得稅沒有明確要求，但是，收入與折扣必須在同一張發(fā)票注明，不然計(jì)算營業(yè)稅時(shí)不予扣除。 銷售退回，是指企業(yè)售出的商品由于質(zhì)量、品種不符合要求等原因而發(fā)生的退貨。 （ 1） 現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回、 銷售折扣、折扣銷售 的概念 ①在“企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第 14號 —— 收入”中，直接使用的是：現(xiàn)金折扣、商業(yè)折扣、銷售折讓、銷售退回這幾個(gè)概念。 （ 2）新《細(xì)則》與財(cái)稅 [2020]16 號相比，內(nèi)容基本一致，只是語言敘述有所不同。 （ 2） 單位和個(gè)人在提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中減除。 新舊對比： （ 1）在列舉的收費(fèi)項(xiàng)目中增加了：補(bǔ)貼、 返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)等項(xiàng)目。因此 ， 也不應(yīng)在依法征稅范圍之列。前款所稱倒手轉(zhuǎn)包，是指將建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)包給其他單位承包，只收取管理費(fèi)，不派項(xiàng)目管理班子對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，不承擔(dān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的行為。 （ 2）分包與轉(zhuǎn)包的區(qū)別： ①分包和轉(zhuǎn)包的不同點(diǎn)在于，分包工程的總承包人參與施工并自行完成建設(shè)項(xiàng)目的一部分，而轉(zhuǎn)包工程的總承包人不參與施工。 新《細(xì)則》規(guī)定： 第五條 （三）納稅人將建筑工程分包給其他單位的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除其支付給其他單位的分包款后的余額為營業(yè)額； 新舊對比： （ 1）刪除了關(guān)于“轉(zhuǎn)包”業(yè)務(wù)的相關(guān)規(guī)定。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬份精華管理資料， 2 萬多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 新《細(xì)則》規(guī)定： 第十一條 單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人 (以下統(tǒng)稱承包人 )發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人 (以下統(tǒng)稱發(fā)包人 )名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人。 （ 2）兩者的區(qū)別在于： ①混合銷售是一項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)，兼營是多項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)。根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì) 則》第八條規(guī)定：“納稅人兼營應(yīng)稅行為和貨物或者非應(yīng)