【導(dǎo)讀】（一）調(diào)整了納稅地點(diǎn)的表述方式。（二）刪除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。（三）刪除稅率表中征稅范圍一欄。（四）將納稅申報(bào)期限延長(zhǎng)至15日。無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。單位或個(gè)人自己新建建筑物后銷售，其自建行為視同提供應(yīng)稅勞務(wù)。其所發(fā)生的自建行為；財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使。償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人”視同銷售的規(guī)定。位及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營(yíng)業(yè)稅；所屬征收機(jī)關(guān)確定。除本細(xì)則第七條的規(guī)定外，從事貨物的生產(chǎn)、批。發(fā)或者零售的企業(yè)、企業(yè)性單位和個(gè)體工商戶的混合銷售行為，分別核算應(yīng)稅勞務(wù)營(yíng)業(yè)額和貨物銷售額的）情形。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂銷售、安裝協(xié)議。約定共計(jì)為房地產(chǎn)公司某。行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理?？晒┏鍪鄣奈锲?。營(yíng)業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營(yíng)業(yè)額。稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營(yíng)業(yè)稅”。

　　

【正文】 0000 6000000 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 20200000 8000000 12020000 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3000000 1202000 1800000 營(yíng)業(yè)稅金及附加 3520200 2202000 1320200 加計(jì)扣除部分 6000000 2400000 3600000 扣除項(xiàng)目合計(jì) 42520200 17800000 24720200 增值額 21480000 22202000 720200 增值率 % % % 適用稅率 40% 50% 0% 應(yīng)納稅額 6466000 8430000 0 稅額差額 1964000 可以看出： 兩種方法計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額結(jié)果相差較大。按照現(xiàn)行政策規(guī)定，土地增值稅清算應(yīng)采取第二種方法。 五、普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)： 財(cái)稅字 [2020]141 號(hào)《關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的認(rèn)定，可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》 (國(guó)辦發(fā) [2020]26 號(hào) )制定的 “普通住房標(biāo)準(zhǔn) ”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。 國(guó)辦發(fā) [2020]26 號(hào) 《 關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)》 為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住 房，在規(guī)精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上； 單套建筑面積在 120 平方米以下； 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 倍以下。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的 20％。各直轄市和省會(huì)城市的具體標(biāo)準(zhǔn)要報(bào)建沒(méi)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局備案后，在 2020 年 5 月 31 日前公 布。 六、征免規(guī)定 （一）《條例》第八條： 有下列情形之一的，免征土地增值稅： （ 1）納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的； （ 2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。 財(cái)法字 [1995]6 號(hào)： 國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。 因城市規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。 財(cái)稅字 [2020]21 號(hào)： 因 “城市實(shí)施規(guī)劃 ”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢 氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因 “國(guó)家建設(shè)需要 ”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。 （二）財(cái)稅字 [1995]48 號(hào)， 1995 年 5 月 25 日） （ 1） 合作建房 ：一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的暫免征收土地增值稅； （分房后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅） （ 2） 企業(yè)兼并 ：被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 （ 3） 個(gè)人交換 ：個(gè)人之 間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 （ 4） 不能分別計(jì)算增值額 ：納稅人既建普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算的，不能享受《條例》第八條的優(yōu)惠照顧。 （三）財(cái)稅 [2020]21 號(hào)， 2020 年 3 月 2 日 。 投資聯(lián)營(yíng) ：對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)進(jìn)行投資入股或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字 [1995]48 號(hào)，精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 1995 年 5 月 25 日）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。 注意：按以 上文件精神，房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)進(jìn)行投資可以享受免稅照顧。 （四）國(guó)稅函 [2020]645 號(hào)， 2020 年 6 月 14 日?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)》 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方 當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 （五）其他不征稅項(xiàng)目。 根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（增值率不超過(guò) 20%的），不征土地增值稅。 第二節(jié) 土地增值稅的計(jì)算方法 一、基本計(jì)算方法 （一） 增值稅稅額： 《條例》第三條：土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和本條例第七條規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 增值稅稅額＝增值額增值稅稅率―扣除項(xiàng)目金額 扣除系數(shù) （二） 增值額： 《條例》第四條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除本條例第六條規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。 增值額＝銷售收入―扣除項(xiàng)目金額 （三）銷售 收入： 《條例》第五條：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 一般銷售收入： （ 1）一般銷售收入的概念： 《細(xì)則》第五條：條例所稱收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 （ 2）一般銷售收入的審核 《土地增值稅清算管理規(guī)程》（ 國(guó)稅發(fā) [2020]91 號(hào)） 主要審核：商品房銷售（預(yù)售）許可證；銷售合同 （含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表；銷售發(fā)票；其他有關(guān)資料。 （ 1）審核銷售面積與項(xiàng)目可售面積的一致性，以核實(shí)計(jì)稅收入； （ 2）審核銷售面積與實(shí)際測(cè)量面積的一致性，對(duì)發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 （ 3）審核評(píng)估價(jià)格的合理性，對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。 非直接銷售收入及自用： 國(guó)稅發(fā) [2020]187 號(hào)；國(guó)稅發(fā)【 2020】 31 號(hào)。 （ 1）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于：職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位或個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí) 應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。 按下列方法確認(rèn)收入： A、按本企業(yè)同年在同地區(qū)銷售同類房屋的平均價(jià)計(jì)算； B、按當(dāng)?shù)赝晖惙课萜骄N售價(jià)計(jì)算。 （ 2）將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于自用或出租：產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅，相應(yīng)成本費(fèi)用稅金不得扣除。 （四） 扣除項(xiàng)目金額： 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算方法：（《條例》第六條） 扣除項(xiàng)目金額＝土地款＋開(kāi)發(fā)成本＋開(kāi)發(fā)費(fèi)用＋稅金＋其他扣除項(xiàng)目 計(jì)算扣除項(xiàng)目金額應(yīng)遵循的原則：（ 國(guó)稅發(fā)【 2020】 91 號(hào)） （ 1）在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 （ 2）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的 （期間費(fèi)用除外） 。 （ 3）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 不得混淆。 （ 4）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹? （ 5）納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。 （ 6）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。 【相關(guān)鏈接】 合法憑據(jù)的認(rèn)定方法。 ①“合法有效憑證”的界定標(biāo)準(zhǔn)： 憑證是指用來(lái)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)、明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任并據(jù)以登記賬簿的書(shū)面證明。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第十九條關(guān)于“納稅人、扣繳義務(wù)人按照有關(guān)法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)的規(guī)定設(shè)置帳簿，根據(jù)合法、有效憑證記帳，進(jìn)行核算”的立法宗旨，稅收意義的“合法有效憑證”是指同時(shí)滿足下列條件的原始憑證（包括外來(lái)的原始憑證和自制的原始憑證）或記帳憑證： A、所提供的憑證符合中華人民共和國(guó)財(cái)政部關(guān)于會(huì)計(jì)憑證管理的具體規(guī)定。如《會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》等； B、 所提供的憑證符合國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)票及其他票據(jù)管精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 理的具體規(guī)定。如《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》等。 C、所提供的憑證符合中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定。如：《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》、《中華人民共和國(guó)稅收征管法》等； ②“合法有效憑證”的表現(xiàn)形式： A、套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票； B、經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； C、財(cái)政部門(mén)管理的行政性收費(fèi)收據(jù)； D、軍隊(duì)、武警部門(mén)管理的專用收據(jù) E、經(jīng)稅務(wù)部門(mén)認(rèn)可的其他憑證。 ③提供“合法有效憑證”種類的原則： A、支付給從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的納稅人（如建筑公司、設(shè)計(jì)院、運(yùn)輸公司、材料供貨商、監(jiān)理公司等）且 屬于收款方應(yīng)稅行為性質(zhì)款項(xiàng) 的，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的套印稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)票監(jiān)制章的發(fā)票或經(jīng)省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)不需套印發(fā)票監(jiān)制章的專業(yè)發(fā)票； B、對(duì)不屬于正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域而支付給我國(guó)境內(nèi)的行政事業(yè)單位的，且上述單位收取的屬于國(guó)家或省級(jí)財(cái)稅部門(mén)列入不征稅名單的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金），以其所開(kāi)具的財(cái)政收據(jù)為合法有效憑證。如房產(chǎn)局、土地局、規(guī)劃局、公安局、質(zhì)監(jiān)站、防疫站、消防局、市容管理等的行政事業(yè)性收費(fèi)，應(yīng)提供收款方開(kāi)具的財(cái)政部門(mén)管理的行 政性收費(fèi)收據(jù)； C、支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證證明。單位和個(gè)人從中國(guó)境外取得的與納稅有關(guān)的發(fā)票或者憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)在納稅審查時(shí)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法的記賬核算憑證。 D、其他符合相關(guān)稅收政策的會(huì)計(jì)憑證。如企業(yè)支付給工人發(fā)生的支出時(shí)，根據(jù)工人的工資發(fā)放表（收款人簽字確認(rèn)或銀行支付證明）結(jié)合勞動(dòng)合同進(jìn)行確認(rèn)。 成片受讓、分期分批開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 《細(xì)則》第九條規(guī)定：納稅 人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。這里的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開(kāi)發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開(kāi)發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面 積后的剩余面積。（國(guó)稅函 [1999]112 號(hào)） 因此，在計(jì)算土地土地增值額時(shí)，就需要對(duì)扣除項(xiàng)目按一定精品資料網(wǎng)（ 25 萬(wàn)份精華管理資料， 2 萬(wàn)多集管理視頻講座 精品資料網(wǎng)（ 專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料 標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算和分?jǐn)偅瑸榇恕都?xì)則》規(guī)定了分?jǐn)偡椒ā? 【案例 2— 3】 某房開(kāi)公司在 10000平方米的土地上進(jìn)行開(kāi)發(fā)，所支付的土地出讓金為 1000 萬(wàn)元。該房開(kāi)公司分兩期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，一期為公寓，占地面積（包括道路、綠地等） 6000平方米，建筑面積 15000平方米 。二期為別墅，占地面積（包括道路、綠地等） 4000平方米，建筑面積 5000 平方米。公寓己銷售完畢，則其應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂槎嗌伲? 分析： ①按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面 積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅?1000 (6000247。 10000)＝ 600 萬(wàn)元 ②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?1000［ 15000247。（ 15000＋ 5000)