【文章內(nèi)容簡介】 定資產(chǎn)。在對折舊范圍的理解上，需要注意幾個問題：（一）稅法只是強調(diào)房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)不得計提折舊，那么房屋、建筑物以外的已經(jīng)投入使用，但是由于某些方面的原因，而暫時停止使用的固定資產(chǎn)是可以計提折舊的。（二）以經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)由于不符合企業(yè)固定資產(chǎn)的條件，即不屬于企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務、出租或者經(jīng)營管理而持有，自然不應該計提固定資產(chǎn)折舊。但是對于出租者而言，對方仍然可以計提折舊。這實際上體現(xiàn)了一種費用不重復扣除的原則，即既然出租者計提了折舊并進行了稅前扣除，那么了對承租者來說也就不能重復計提折舊并在稅前扣除。（三）與經(jīng)營無關的固定資產(chǎn)實際上可以作更為寬泛的理解，即凡是與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不相關，或者企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營根本就不需要的固定資產(chǎn)，都不應該計提折舊，即便計提了折舊也不能在稅前進行扣除，因為這些費用與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不相關，不符合稅法所要求的稅前扣除相關性原則的要求。（四）單獨估價作為固定資產(chǎn)入賬的土地，雖然在形式是是作為固定資產(chǎn)入賬的，但是就其本質(zhì)而言，仍然是無形資產(chǎn)，按照實質(zhì)重于形式的原則，它仍然必須作為無形資產(chǎn)處理，其成本與價值也是通過攤銷的形式進行轉(zhuǎn)移的。其五，固定資產(chǎn)在更新改造期間，是不可能計提折舊的，因為在此期間，相關的固定資產(chǎn)已經(jīng)從固定資產(chǎn)賬戶轉(zhuǎn)入到在建工程科目，不存在可以作為計提折舊的依據(jù)了。三、未結算未取得發(fā)票的固定資產(chǎn)仍可有條件折舊企業(yè)應當自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應當自停止使用月份的次月起停止計算折舊。但是，按照《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)的規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項尚未結清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計入固定資產(chǎn)計稅基礎計提折舊，待發(fā)票取得后進行調(diào)整。但該項調(diào)整應在固定資產(chǎn)投入使用后12個月內(nèi)進行。四、固定資產(chǎn)折舊年限必須符合稅法規(guī)定除國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下：房屋、建筑物，為20年；飛機、火車、輪船、機器、機械和其他生產(chǎn)設備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營活動有關的器具、工具、家具等，為5年；飛機、火車、輪船以外的運輸工具，為4年；電子設備，為3年。企事業(yè)單位購進軟件，凡符合固定資產(chǎn)確認條件的，可以按照固定資產(chǎn)進行核算，經(jīng)主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為2年。集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設備，經(jīng)主管稅務機關核準，其折舊年限可以適當縮短，最短可為3年。改建的固定資產(chǎn)延長使用年限的，除已經(jīng)足額提取折舊的固定資產(chǎn)以及租入的固定資產(chǎn)外，應當適當延長折舊年限。五、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊年限不能發(fā)生差錯生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計算折舊的最低年限如下：林木類生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，為10年；畜類生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，為3年。六、商譽不得攤銷和扣除企業(yè)自創(chuàng)的商譽不得計算攤銷并在稅前扣除，而企業(yè)外購商譽的支出，在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時，準予扣除。因而盡管在企業(yè)所得稅上，商譽是作為無形資產(chǎn)的，但不管是外購的還是自創(chuàng)的，都不得攤銷扣除。七、確認資產(chǎn)損失必須減除相關款項企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)生損失時，企業(yè)不能將全部資產(chǎn)或者費用都確認為資產(chǎn)損失，必須減除責任人賠償、保險賠款、殘值收入等。八、資產(chǎn)損失稅前扣除需要注意履行審批手續(xù)企業(yè)實際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務管理方式可分為自行計算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務機關審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。凡屬于需經(jīng)稅務機關審批后才能扣除的資產(chǎn)損失必須在履行報批手續(xù)后才可進行稅前扣除。下列資產(chǎn)損失，屬于由企業(yè)自行計算扣除的資產(chǎn)損失：企業(yè)在正常經(jīng)營管理活動中因銷售、轉(zhuǎn)讓、變賣固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；企業(yè)各項存貨發(fā)生的正常損耗；企業(yè)固定資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常報廢清理的損失；企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達到或超過使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；企業(yè)按照有關規(guī)定通過證券交易場所、銀行間市場買賣債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；其他經(jīng)國家稅務總局確認不需經(jīng)稅務機關審批的其他資產(chǎn)損失。九、資產(chǎn)損失只能在損失發(fā)生當年抵扣根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)以前未扣除資產(chǎn)損失企業(yè)所得稅處理問題的通知》（國稅函[2009]772號）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的上述資產(chǎn)損失，應在按稅收規(guī)定實際確認或者實際發(fā)生的當年申報扣除，不得提前或延后扣除。在當年因為各種原因未能扣除的，不能結轉(zhuǎn)在以后扣除；可以按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定，追補確認在該項資產(chǎn)損失發(fā)生的扣除，而不能改變該項資產(chǎn)損失發(fā)生的所屬。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預征的稅務處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預征的稅務處理一、.未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要：開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業(yè)稅金及附加后再計入當期應納稅所得額,待開發(fā)產(chǎn)品結算計稅成本后再行調(diào)整。預計計稅毛利率由國家稅務總局進行了明確摘要：經(jīng)濟適用房其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。非經(jīng)濟適用房開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%。位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%。位于其他地區(qū)的,不得低于10%。國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點在于，將預售收入的預計營業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率。營業(yè)利潤率和計稅毛利率是不同的兩個概念摘要：營業(yè)利潤=預售收入計稅成本營業(yè)稅金及附加期間費用。營業(yè)利潤率=營業(yè)利潤/營業(yè)收入。計稅毛利=營業(yè)收入計稅成本。計稅毛利率=計稅毛利/預售收入。采用營業(yè)利潤率預計企業(yè)所得稅應納稅所得額直接并入當期應納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，并在當初不再考慮期間費用支出的多少。而采用計稅毛利率是將取得的預售收入乘以計稅毛利率后的毛利減去當期實際發(fā)生的和之相關的期間費用、稅金及附加(按預售收入計征繳納的稅金及附加)。采用計稅毛利率法更加科學、合理、合法摘要：營業(yè)利潤率法在取得預售收入的當期卻不考慮納稅人實際發(fā)生的費用、稅金及附加，一律實行統(tǒng)一比例，對完工后還應當對以前發(fā)生的費用、稅金及附加進行“秋后算賬”，從而給納稅調(diào)整會帶來很多的麻煩。計稅毛利率法，對實際發(fā)生的費用、稅金及附加，已于發(fā)生的當期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計稅成本新問題。當期未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理如下摘要：當期計稅毛利額=當期預售收入預計計稅毛利率當期應納稅所得額=當期毛利額—當期期間費用—當期已交稅金及附加當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額33%二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理國稅發(fā)[200631號文規(guī)定摘要：開發(fā)產(chǎn)品完工后,開發(fā)企業(yè)應根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式,按照收入確認的原則,合理地將預售收入確認為實際銷售收入,同時按規(guī)定結轉(zhuǎn)其對應的計稅成本,計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額和其預售收入毛利額之間的差額,計入完工的應納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結算計稅成本,或未對其實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額之間的差額進行納稅調(diào)整的,主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本,據(jù)此進行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規(guī)定對其進行處理。國稅發(fā)[200631號文和[200383號文規(guī)定的不同點在于，從稅收的角度明確了開發(fā)產(chǎn)品的完工標準、計稅成本和收入確認的原則，促使企業(yè)按規(guī)定及時地將預售收入確認為實際銷售收入，同時結轉(zhuǎn)其對應的計稅成本。對此，納稅人應高度重視，避免由于開發(fā)產(chǎn)品完工，不及時將預售收入確認為實際銷售收入、結轉(zhuǎn)其對應的計稅成本，而被主管稅務機關確定或核定其計稅成本，帶來稅收上的風險。完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務處理如下摘要：實際銷售收入毛利額=預售收入確認的實際銷售收入—計稅成本(預售收入相對應的成本)預售收入毛利額=當期預售收入預計計稅毛利率完工應納稅所得額=實際銷售收入毛利額—預售收入毛利額—當期應納稅所得額當期應交納的所得稅=當期應納稅所得額33%三、所得稅預征操作案例及注重的事項【案例摘要：某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年初開發(fā)“普通住宅”項目，整個工程于9月底完工，10月份投入使用。當年發(fā)生經(jīng)濟業(yè)務如下摘要：一季度發(fā)生期間費用15萬元，收到預售收入200萬元，“預收帳款”余額200萬元。二季度發(fā)生期間費用8萬元，收到預售收入400萬元，“預收帳款”余額600萬元。三季度發(fā)生期間費用17萬元，收到預售收入408萬元，“預收帳款”余額1080萬元。該項目共發(fā)生房屋開發(fā)成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬元，商品房可售面積為10 000平米。至三季度末累計預售6 000平米。四季度發(fā)生期間費用30萬元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬元。該公司適應的稅率摘要：營業(yè)稅率5%、城建稅5%、教育費附加3%、%、預計計稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無其他調(diào)整因素，按季計征交納所得稅計算方法如下摘要：一季度發(fā)生期間費用15萬元，(200%)萬元，土地增值稅1(200%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：應納稅所得額=20010%=(萬元)，應納所得稅0。二季度發(fā)生期間費用8萬元，累計期間費用23萬元。(600%)萬元，累計交納土地增值稅3(600%)(萬元)，當季應納所得稅計算如下摘要：累計預征應納稅所得額=60010%=(萬元)應納的所得稅=33%=(萬元)三季度發(fā)生期間費用17萬元，累計期間費用40萬元。累計交納營業(yè)稅金(1080%)萬元，(1080%)萬元，當季應納所得稅計算如下摘要：累計預征應納稅所得額=108010%=(萬元)當季應納所得稅=33%==(萬元)四季度摘要：10月份開發(fā)產(chǎn)品完工，按國稅發(fā)[200631號文規(guī)定，計算預售收入確認為實際銷售收入毛利額和預售收入毛利額的差額，計入四季度的應納稅所得額。計算如下摘要：預售收入相對應的計稅成本=1080/=630(萬元)實際銷售收入毛利額=1080630=450(萬元)預售收入計稅毛利額=108010%=108(萬元)四季度剩余4000平米全部銷售，實現(xiàn)銷售720萬元，發(fā)生期間費用30萬元，結轉(zhuǎn)銷售成本420(4000)萬元，(720%)。應補交的土地增值稅摘要：(1)計算答應扣除項目金額=200+830+20+(200+830)5%++(200+830)20%=(萬元)(2)增值額==(萬元)(3)增值率=247。100%=%(普通住宅超過增值稅率20%)(4)應交納土地增值稅=30%=(萬元)(5)應補交土地增值稅==(萬元)應納稅所得額=(450108)+()=(萬元)應交納的所得稅=33%=(萬元)應補交的所得稅==(萬元)采用上述方法計算所得稅應注重的是，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照規(guī)定結轉(zhuǎn)預售收入，對于沒有完工的開發(fā)產(chǎn)品提前結轉(zhuǎn)的預售收入，稅務機關在計算征收所得稅時，還是應該作為預售款處理，否則，由于產(chǎn)品未完工，無法計算成本而不能正確計算當期應納稅所得額，從而影響稅款計算征收。企業(yè)在預繳所得稅時，還要分項目做好備查登記，以免完工項目和未完工項目之間混淆不清，無法正確計算企業(yè)所得稅。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅培訓教材第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析目 錄第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析（10月11日下午錄）第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關法律解析 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關法律解析一、有關銷售發(fā)票開具與否的收入確定（一）全額開具銷售發(fā)票的銷售收入（二）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定（三）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定（四）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定（一）全額開具銷售發(fā)票的銷售收入《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“在進行土地增值稅清算時，如果納稅人已經(jīng)全額開具商品房銷售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認收入?！北热鐦I(yè)主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，發(fā)票開具也是120萬元，那么在進行土地增值稅清算時，就按照120萬元確認收入。（二）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確定《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整?！北热纾瑯I(yè)主購買了一套商品房，合同總金額120萬元，已付款120萬元，但銷售發(fā)票只開具了110萬元，還有10萬元會計掛在“其他應付款”，那么在進行土地增值稅清算時仍然應當按照120萬元確認商品房銷售收入。所以，對納稅人來說，在進行土地增值1 稅清算時，必須注意將發(fā)票金額與合同金額進行比對，并按照合同金額進行調(diào)整，以避免直接按照發(fā)票金額確認收入而少繳納土地增值稅，進而避免被稅務機關處罰的風險。（三）未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已投入使用的收入確定。應按照《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認土地增值稅清算時收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定）。（四）對未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際未投入使用的收入確定應不確認收入的實現(xiàn)（這樣處理和國稅發(fā)[2009]31號文件相附），待實際投入使用時再按上述辦法確認收入。二、房地產(chǎn)代收費用的收入確認（一）代收費用