【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 定資產(chǎn)。在對(duì)折舊范圍的理解上，需要注意幾個(gè)問(wèn)題：（一）稅法只是強(qiáng)調(diào)房屋、建筑物以外未投入使用的固定資產(chǎn)不得計(jì)提折舊，那么房屋、建筑物以外的已經(jīng)投入使用，但是由于某些方面的原因，而暫時(shí)停止使用的固定資產(chǎn)是可以計(jì)提折舊的。（二）以經(jīng)營(yíng)租賃方式租入的固定資產(chǎn)由于不符合企業(yè)固定資產(chǎn)的條件，即不屬于企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有，自然不應(yīng)該計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。但是對(duì)于出租者而言，對(duì)方仍然可以計(jì)提折舊。這實(shí)際上體現(xiàn)了一種費(fèi)用不重復(fù)扣除的原則，即既然出租者計(jì)提了折舊并進(jìn)行了稅前扣除，那么了對(duì)承租者來(lái)說(shuō)也就不能重復(fù)計(jì)提折舊并在稅前扣除。（三）與經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的固定資產(chǎn)實(shí)際上可以作更為寬泛的理解，即凡是與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不相關(guān)，或者企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)根本就不需要的固定資產(chǎn)，都不應(yīng)該計(jì)提折舊，即便計(jì)提了折舊也不能在稅前進(jìn)行扣除，因?yàn)檫@些費(fèi)用與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不相關(guān)，不符合稅法所要求的稅前扣除相關(guān)性原則的要求。（四）單獨(dú)估價(jià)作為固定資產(chǎn)入賬的土地，雖然在形式是是作為固定資產(chǎn)入賬的，但是就其本質(zhì)而言，仍然是無(wú)形資產(chǎn)，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，它仍然必須作為無(wú)形資產(chǎn)處理，其成本與價(jià)值也是通過(guò)攤銷(xiāo)的形式進(jìn)行轉(zhuǎn)移的。其五，固定資產(chǎn)在更新改造期間，是不可能計(jì)提折舊的，因?yàn)樵诖似陂g，相關(guān)的固定資產(chǎn)已經(jīng)從固定資產(chǎn)賬戶(hù)轉(zhuǎn)入到在建工程科目，不存在可以作為計(jì)提折舊的依據(jù)了。三、未結(jié)算未取得發(fā)票的固定資產(chǎn)仍可有條件折舊企業(yè)應(yīng)當(dāng)自固定資產(chǎn)投入使用月份的次月起計(jì)算折舊；停止使用的固定資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)自停止使用月份的次月起停止計(jì)算折舊。但是，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函[2010]79號(hào))的規(guī)定，企業(yè)固定資產(chǎn)投入使用后，由于工程款項(xiàng)尚未結(jié)清未取得全額發(fā)票的，可暫按合同規(guī)定的金額計(jì)入固定資產(chǎn)計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊，待發(fā)票取得后進(jìn)行調(diào)整。但該項(xiàng)調(diào)整應(yīng)在固定資產(chǎn)投入使用后12個(gè)月內(nèi)進(jìn)行。四、固定資產(chǎn)折舊年限必須符合稅法規(guī)定除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下：房屋、建筑物，為20年；飛機(jī)、火車(chē)、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；飛機(jī)、火車(chē)、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；電子設(shè)備，為3年。企事業(yè)單位購(gòu)進(jìn)軟件，凡符合固定資產(chǎn)確認(rèn)條件的，可以按照固定資產(chǎn)進(jìn)行核算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，其折舊年限可以適當(dāng)縮短，最短可為2年。集成電路生產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)性設(shè)備，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，其折舊年限可以適當(dāng)縮短，最短可為3年。改建的固定資產(chǎn)延長(zhǎng)使用年限的，除已經(jīng)足額提取折舊的固定資產(chǎn)以及租入的固定資產(chǎn)外，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)延長(zhǎng)折舊年限。五、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)折舊年限不能發(fā)生差錯(cuò)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下：林木類(lèi)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，為10年；畜類(lèi)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)，為3年。六、商譽(yù)不得攤銷(xiāo)和扣除企業(yè)自創(chuàng)的商譽(yù)不得計(jì)算攤銷(xiāo)并在稅前扣除，而企業(yè)外購(gòu)商譽(yù)的支出，在企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓或者清算時(shí)，準(zhǔn)予扣除。因而盡管在企業(yè)所得稅上，商譽(yù)是作為無(wú)形資產(chǎn)的，但不管是外購(gòu)的還是自創(chuàng)的，都不得攤銷(xiāo)扣除。七、確認(rèn)資產(chǎn)損失必須減除相關(guān)款項(xiàng)企業(yè)的資產(chǎn)發(fā)生損失時(shí)，企業(yè)不能將全部資產(chǎn)或者費(fèi)用都確認(rèn)為資產(chǎn)損失，必須減除責(zé)任人賠償、保險(xiǎn)賠款、殘值收入等。八、資產(chǎn)損失稅前扣除需要注意履行審批手續(xù)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)損失按稅務(wù)管理方式可分為自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失和須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失。凡屬于需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批后才能扣除的資產(chǎn)損失必須在履行報(bào)批手續(xù)后才可進(jìn)行稅前扣除。下列資產(chǎn)損失，屬于由企業(yè)自行計(jì)算扣除的資產(chǎn)損失：企業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中因銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、變賣(mài)固定資產(chǎn)、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)、存貨發(fā)生的資產(chǎn)損失；企業(yè)各項(xiàng)存貨發(fā)生的正常損耗；企業(yè)固定資產(chǎn)達(dá)到或超過(guò)使用年限而正常報(bào)廢清理的損失；企業(yè)生產(chǎn)性生物資產(chǎn)達(dá)到或超過(guò)使用年限而正常死亡發(fā)生的資產(chǎn)損失；企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定通過(guò)證券交易場(chǎng)所、銀行間市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)債券、股票、基金以及金融衍生產(chǎn)品等發(fā)生的損失；其他經(jīng)國(guó)家稅務(wù)總局確認(rèn)不需經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批的其他資產(chǎn)損失。九、資產(chǎn)損失只能在損失發(fā)生當(dāng)年抵扣根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)以前未扣除資產(chǎn)損失企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2009]772號(hào)）規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的上述資產(chǎn)損失，應(yīng)在按稅收規(guī)定實(shí)際確認(rèn)或者實(shí)際發(fā)生的當(dāng)年申報(bào)扣除，不得提前或延后扣除。在當(dāng)年因?yàn)楦鞣N原因未能扣除的，不能結(jié)轉(zhuǎn)在以后扣除；可以按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定，追補(bǔ)確認(rèn)在該項(xiàng)資產(chǎn)損失發(fā)生的扣除，而不能改變?cè)擁?xiàng)資產(chǎn)損失發(fā)生的所屬。第四篇：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)征的稅務(wù)處理一、.未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理國(guó)稅發(fā)[200631號(hào)文規(guī)定摘要：開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,在其未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售的,其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出當(dāng)期毛利額,扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額,待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整。預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率由國(guó)家稅務(wù)總局進(jìn)行了明確摘要：經(jīng)濟(jì)適用房其預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率不得低于3%。非經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的,不得低于20%。位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的,不得低于15%。位于其他地區(qū)的,不得低于10%。國(guó)稅發(fā)[200631號(hào)文和[200383號(hào)文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，將預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率修改為預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率和計(jì)稅毛利率是不同的兩個(gè)概念摘要：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=預(yù)售收入計(jì)稅成本營(yíng)業(yè)稅金及附加期間費(fèi)用。營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。計(jì)稅毛利=營(yíng)業(yè)收入計(jì)稅成本。計(jì)稅毛利率=計(jì)稅毛利/預(yù)售收入。采用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率預(yù)計(jì)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額直接并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，并在當(dāng)初不再考慮期間費(fèi)用支出的多少。而采用計(jì)稅毛利率是將取得的預(yù)售收入乘以計(jì)稅毛利率后的毛利減去當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的和之相關(guān)的期間費(fèi)用、稅金及附加(按預(yù)售收入計(jì)征繳納的稅金及附加)。采用計(jì)稅毛利率法更加科學(xué)、合理、合法摘要：營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率法在取得預(yù)售收入的當(dāng)期卻不考慮納稅人實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，一律實(shí)行統(tǒng)一比例，對(duì)完工后還應(yīng)當(dāng)對(duì)以前發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加進(jìn)行“秋后算賬”，從而給納稅調(diào)整會(huì)帶來(lái)很多的麻煩。計(jì)稅毛利率法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用、稅金及附加，已于發(fā)生的當(dāng)期依法在企業(yè)所得稅前扣除，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后只需考慮產(chǎn)品的計(jì)稅成本新問(wèn)題。當(dāng)期未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：當(dāng)期計(jì)稅毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率當(dāng)期應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額—當(dāng)期期間費(fèi)用—當(dāng)期已交稅金及附加當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額33%二、完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理國(guó)稅發(fā)[200631號(hào)文規(guī)定摘要：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷(xiāo)售方式,按照收入確認(rèn)的原則,合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入,同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本,計(jì)算出該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入的毛利額。該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額和其預(yù)售收入毛利額之間的差額,計(jì)入完工的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本,或未對(duì)其實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本,據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整,并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。國(guó)稅發(fā)[200631號(hào)文和[200383號(hào)文規(guī)定的不同點(diǎn)在于，從稅收的角度明確了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)稅成本和收入確認(rèn)的原則，促使企業(yè)按規(guī)定及時(shí)地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本。對(duì)此，納稅人應(yīng)高度重視，避免由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，不及時(shí)將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入、結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，而被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定或核定其計(jì)稅成本，帶來(lái)稅收上的風(fēng)險(xiǎn)。完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理如下摘要：實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額=預(yù)售收入確認(rèn)的實(shí)際銷(xiāo)售收入—計(jì)稅成本(預(yù)售收入相對(duì)應(yīng)的成本)預(yù)售收入毛利額=當(dāng)期預(yù)售收入預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率完工應(yīng)納稅所得額=實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額—預(yù)售收入毛利額—當(dāng)期應(yīng)納稅所得額當(dāng)期應(yīng)交納的所得稅=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額33%三、所得稅預(yù)征操作案例及注重的事項(xiàng)【案例摘要：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2005年初開(kāi)發(fā)“普通住宅”項(xiàng)目，整個(gè)工程于9月底完工，10月份投入使用。當(dāng)年發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下摘要：一季度發(fā)生期間費(fèi)用15萬(wàn)元，收到預(yù)售收入200萬(wàn)元，“預(yù)收帳款”余額200萬(wàn)元。二季度發(fā)生期間費(fèi)用8萬(wàn)元，收到預(yù)售收入400萬(wàn)元，“預(yù)收帳款”余額600萬(wàn)元。三季度發(fā)生期間費(fèi)用17萬(wàn)元，收到預(yù)售收入408萬(wàn)元，“預(yù)收帳款”余額1080萬(wàn)元。該項(xiàng)目共發(fā)生房屋開(kāi)發(fā)成本1 050(含土地款200、利息支出20)萬(wàn)元，商品房可售面積為10 000平米。至三季度末累計(jì)預(yù)售6 000平米。四季度發(fā)生期間費(fèi)用30萬(wàn)元，剩余4 000平米全部售完，取得收入720萬(wàn)元。該公司適應(yīng)的稅率摘要：營(yíng)業(yè)稅率5%、城建稅5%、教育費(fèi)附加3%、%、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率10%、所得稅稅率33%。假定該公司無(wú)其他調(diào)整因素，按季計(jì)征交納所得稅計(jì)算方法如下摘要：一季度發(fā)生期間費(fèi)用15萬(wàn)元，(200%)萬(wàn)元，土地增值稅1(200%)(萬(wàn)元)，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：應(yīng)納稅所得額=20010%=(萬(wàn)元)，應(yīng)納所得稅0。二季度發(fā)生期間費(fèi)用8萬(wàn)元，累計(jì)期間費(fèi)用23萬(wàn)元。(600%)萬(wàn)元，累計(jì)交納土地增值稅3(600%)(萬(wàn)元)，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額=60010%=(萬(wàn)元)應(yīng)納的所得稅=33%=(萬(wàn)元)三季度發(fā)生期間費(fèi)用17萬(wàn)元，累計(jì)期間費(fèi)用40萬(wàn)元。累計(jì)交納營(yíng)業(yè)稅金(1080%)萬(wàn)元，(1080%)萬(wàn)元，當(dāng)季應(yīng)納所得稅計(jì)算如下摘要：累計(jì)預(yù)征應(yīng)納稅所得額=108010%=(萬(wàn)元)當(dāng)季應(yīng)納所得稅=33%==(萬(wàn)元)四季度摘要：10月份開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工，按國(guó)稅發(fā)[200631號(hào)文規(guī)定，計(jì)算預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額的差額，計(jì)入四季度的應(yīng)納稅所得額。計(jì)算如下摘要：預(yù)售收入相對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本=1080/=630(萬(wàn)元)實(shí)際銷(xiāo)售收入毛利額=1080630=450(萬(wàn)元)預(yù)售收入計(jì)稅毛利額=108010%=108(萬(wàn)元)四季度剩余4000平米全部銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售720萬(wàn)元，發(fā)生期間費(fèi)用30萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本420(4000)萬(wàn)元，(720%)。應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅摘要：(1)計(jì)算答應(yīng)扣除項(xiàng)目金額=200+830+20+(200+830)5%++(200+830)20%=(萬(wàn)元)(2)增值額==(萬(wàn)元)(3)增值率=247。100%=%(普通住宅超過(guò)增值稅率20%)(4)應(yīng)交納土地增值稅=30%=(萬(wàn)元)(5)應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅==(萬(wàn)元)應(yīng)納稅所得額=(450108)+()=(萬(wàn)元)應(yīng)交納的所得稅=33%=(萬(wàn)元)應(yīng)補(bǔ)交的所得稅==(萬(wàn)元)采用上述方法計(jì)算所得稅應(yīng)注重的是，房地產(chǎn)企業(yè)必須按照規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)售收入，對(duì)于沒(méi)有完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品提前結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)在計(jì)算征收所得稅時(shí)，還是應(yīng)該作為預(yù)售款處理，否則，由于產(chǎn)品未完工，無(wú)法計(jì)算成本而不能正確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，從而影響稅款計(jì)算征收。企業(yè)在預(yù)繳所得稅時(shí)，還要分項(xiàng)目做好備查登記，以免完工項(xiàng)目和未完工項(xiàng)目之間混淆不清，無(wú)法正確計(jì)算企業(yè)所得稅。第五篇：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅培訓(xùn)教材第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)收入確定技巧及相關(guān)法律解析目 錄第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)收入確定技巧及相關(guān)法律解析（10月11日下午錄）第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)成本確定技巧及相關(guān)法律解析 第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項(xiàng)收入確定技巧及相關(guān)法律解析一、有關(guān)銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具與否的收入確定（一）全額開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票的銷(xiāo)售收入（二）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票但簽訂銷(xiāo)售合同的收入確定（三）未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷(xiāo)售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定（四）未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷(xiāo)售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定（一）全額開(kāi)具銷(xiāo)售發(fā)票的銷(xiāo)售收入《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定：“在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，如果納稅人已經(jīng)全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，則按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。”比如業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，合同總金額120萬(wàn)元，發(fā)票開(kāi)具也是120萬(wàn)元，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，就按照120萬(wàn)元確認(rèn)收入。（二）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票但簽訂銷(xiāo)售合同的收入確定《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整?！北热纾瑯I(yè)主購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，合同總金額120萬(wàn)元，已付款120萬(wàn)元，但銷(xiāo)售發(fā)票只開(kāi)具了110萬(wàn)元，還有10萬(wàn)元會(huì)計(jì)掛在“其他應(yīng)付款”，那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)仍然應(yīng)當(dāng)按照120萬(wàn)元確認(rèn)商品房銷(xiāo)售收入。所以，對(duì)納稅人來(lái)說(shuō)，在進(jìn)行土地增值1 稅清算時(shí)，必須注意將發(fā)票金額與合同金額進(jìn)行比對(duì)，并按照合同金額進(jìn)行調(diào)整，以避免直接按照發(fā)票金額確認(rèn)收入而少繳納土地增值稅，進(jìn)而避免被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰的風(fēng)險(xiǎn)。（三）未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷(xiāo)售合同但實(shí)際已投入使用的收入確定。應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)土地增值稅清算時(shí)收入（即按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定）。（四）對(duì)未開(kāi)具發(fā)票，未簽訂銷(xiāo)售合同但實(shí)際未投入使用的收入確定應(yīng)不確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)（這樣處理和國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件相附），待實(shí)際投入使用時(shí)再按上述辦法確認(rèn)收入。二、房地產(chǎn)代收費(fèi)用的收入確認(rèn)（一）代收費(fèi)用