【正文】 （包括多個房地產開發(fā)企業(yè)組成的聯合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后〃設立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)〃同時符合下列條件的〃可由項目公司按規(guī)定扣除房地產開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款?！☉峁┎疬w協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。（3）在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。：（1）指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。是指房地產項目可以出售的總建筑面積〃不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。關于申報表的填寫〃推薦閱讀：《房地產企業(yè)營改增納稅申報及案例解析》五、會計核算（一）預繳稅款收到預售款時：借：銀行存款貸：預收帳款預繳稅款時：（1）一般計稅借：應交稅費——預交增值稅貸：銀行存款（2）簡易計稅借：應交稅費——簡易計稅貸：銀行存款（二）出包給外單位施工時借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)貸：銀行存款等（三）開發(fā)產品完工借：開發(fā)產品貸：開發(fā)成本（四）納稅義務發(fā)生時借：銀行帳款/應收帳款預收帳款貸：主營業(yè)務收入應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）或應交稅費——簡易計稅 一般計稅扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款借：應交稅費—應交增值稅（銷項稅額抵減）貸：主營業(yè)務成本借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產品借：應交稅費—應交增值稅（轉出未交增值稅）貸：應交稅費—未交增值稅借：應交稅費—未交增值稅貸：應交稅費—預交增值稅借：應交稅費—未交增值稅貸：銀行存款六、土地價款的扣除（一）一般計稅可扣除當期允許扣除的土地價款〃簡易計稅不得扣除。（二）申報計算當期應納稅額〃抵減已預繳稅款后〃向主管國稅機關申報納稅。(1+11%）11%；簡易計稅應納稅額=含稅銷售額247。（三）預繳地點房地產老項目適用一般計稅的預征地點是不動產所在地。（1+11%）3%簡易計稅應預繳稅款=預收款247。注意：同一房地產項目只能選擇適用一種計稅方法〃開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產〃如開發(fā)項目中既有普通住房〃又有別墅〃不能分別選擇簡易征收和一般計稅方法。依據：財稅＊2016＋36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條第一項 二、一般納稅人可選擇簡易計稅的情形房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人〃銷售自行開發(fā)的房地產老項目〃可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。因房地產開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的〃以實際交房時間作為納稅義務發(fā)生時間；因購買方原因未按合同約定完成不動產交付手續(xù)的〃以合同約定的最遲交房時間作為納稅義務發(fā)生時間。安徽國稅口徑參考：增值稅納稅義務確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應稅行為。房地產業(yè)營改增要點歸納一、納稅義務發(fā)生時間納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天：（一）先開具發(fā)票的〃為開具發(fā)票的當天。非房開企業(yè)銷售房地產以及房開企業(yè)轉讓二手不動產等業(yè)務不在本次歸納范圍。上海市財政局上海市國家稅務局上海市地方稅務局2013年10月18日第五篇：房地產業(yè)營改增要點歸納房地產業(yè)營改增要點歸納導讀：一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況〃扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。特此通知。各區(qū)縣財政部門要按本通知的有關工作要求，于2014年4月30日之前完成2013財政扶持資金審核撥付和總結報告工作。各區(qū)縣財稅部門應加強對申請受理、審核撥付等關鍵環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理，強化責任，必要時可組織實施試點企業(yè)“營改增”試點財稅政策執(zhí)行情況的專項檢查，切實保障財政扶持資金使用的有效性、規(guī)范性和安全性。各區(qū)縣財稅部門要建立科學規(guī)范的工作機制，要根據本區(qū)縣的實際情況統(tǒng)籌協(xié)調安排實施申報審核工作，必要時，可以采用財稅部門聯合會審的方式，加強協(xié)調配合，做好工作銜接，規(guī)范操作流程，及時報送相關資料。各級財稅部門要主動為試點企業(yè)提供有針對性的財稅政策解讀服務，要采用各種形式加強宣傳輔導，切實幫助試點企業(yè)理解掌握“營改增”試點過渡性財政扶持政策內容、辦理申報的相關程序和其他應注意事項，必要時，可組織申報專題培訓，幫助試點企業(yè)妥善解決申報過程中遇到的問題。各級財稅部門要高度重視，認真對待，明確工作職責，細化工作要求，落實工作措施，協(xié)調安排專門職能部門有序組織實施，確保本市過渡性財政扶持政策真正落實到位。各區(qū)縣財政局收到市財政局核撥資金后，應及時辦理試點企業(yè)財政扶持資金的撥付手續(xù)，并對區(qū)縣承擔部分列區(qū)縣相關支出。（三）財政扶持資金的撥付本市財政部門對符合條件的試點企業(yè)2013的稅負增加額給予全額撥付財政扶持資金。2．各區(qū)縣財政局收到同級稅務部門送交的相關申報資料后，應在20個工作日內完成申報資料的終審工作，并將審核結果匯總后向市財政局上報終審報告和財政扶持資金撥款申請。財稅部門核實企業(yè)書面承諾的內容如與實際情況不一致的，將按現行財稅法規(guī)的有關規(guī)定處理。試點企業(yè)報送的上述紙質資料均須加蓋公章并按以上順序號裝訂成冊，其中資料3需同步報送電子文檔。（四）市財政局主要負責對市稅務直屬分局受理的初審資料進行終審，并按國庫集中支付管理辦法及時撥付財政扶持資金，根據區(qū)縣財政局報送的終審報告和撥款申請，向區(qū)縣財政局核撥市級財政承擔的財政扶持資金。（二）市稅務局主要負責按月跟蹤監(jiān)測試點企業(yè)稅負變化情況，加強對各區(qū)縣稅務局和市直屬稅務分局的工作指導，及時協(xié)調處理財政扶持政策實施過程中出現的各種涉稅問題，相關事項納入日常稅收監(jiān)控工作。稅收屬地征管企業(yè)中的試點企業(yè)財政扶持資金，由市和區(qū)（縣）財政按現行體制分別承擔。（三）試點納稅人兼營不同應稅服務項目的，應根據不同應稅服務項目的稅負增減情況，合并計算整體稅負增加額。現就認真做好2013年本市“營改增”試點財政扶持工作的有關事項通知如下：一、財政扶持政策的適用范圍凡已納入“營改增”試點范圍，并在2013年1月至12月期間，按照“營改增”試點政策規(guī)定繳納的增值稅比按照原營業(yè)稅政策規(guī)定計算的營業(yè)稅確實有所增加的本市區(qū)域內的試點企業(yè)，屬于本市“營改增”試點過渡性財政扶持政策實施的適用范圍，可按本通知規(guī)定申請辦理2013財政扶持資金申報。此次營改增對動產租賃服務公司是重大利好，融資租賃公司應轉抓住這一機遇為傳統(tǒng)的設備租賃公司實現規(guī)模采購，連鎖化經營提供融資租賃服務。如果兩個附加按17%不稅率征收，稅負加重部分不能即增即退，增值稅部分即增即退計入收入繳納所得稅，融資租賃公司的的實際稅負能與原來持平就不錯了。金融保險業(yè)和生活性服務業(yè)，原則上適用增值稅簡易計稅方法。差額即為銷售額。上述憑證是指：支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局有關規(guī)定的憑證。應稅服務的交易行為分為融資租賃、經營性租賃一個金融保險業(yè)：三類經主管部門批準的融資租賃公司從事的有形動產租賃服務和經主管部門門批準的信息技術服務中的金融支付服務。二、明確營改增試點的范圍： 試點行業(yè)是：4+6+1 四大運輸業(yè)：交通運輸業(yè)（海陸空和管道），鐵路和航天除外 六個現代服務業(yè)： 研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務。附件3《交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》摘錄（四）經人民銀行、銀監(jiān)會、商務部批準經營融資租賃業(yè)務的試點納稅人中的一般納稅人提供有形動產融資租賃服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。（3）支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明。上述憑證是指：（1）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于增值稅或營業(yè)稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證。2．試點納稅人從全部價款和價外費用中扣除價款，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局有關規(guī)定的憑證。附件2：交通運輸業(yè)和部分現代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定(三)銷售額。光租業(yè)務，是指遠洋運輸企業(yè)將船舶在約定的時間內出租給他人使用，不配備操作人員，不承擔運輸過程中發(fā)生的各項費用，只收取固定租賃費的業(yè)務活動。，是指在約定時間內將物品、設備等有形動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業(yè)務活動。即出租人根據承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入有形動產，以擁有其所有權。有形動產租賃，包括有形動產融資租賃和有形動產經營性租賃。第三節(jié) 簡易計稅方法第三十條 簡易計稅方法的應納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計算的增值稅額，不得抵扣進項稅額。（三）提供現代服務業(yè)服務（有形動產租賃服務除外），稅率為6%。第三章 稅率和征收率第十二條 增值稅稅率：（一）提供有形動產租賃服務，稅率為17%?，F有增值稅納稅人向試點納稅人購買服務取得的增值稅專用發(fā)票，可按現行規(guī)定抵扣進項稅額。非試點納稅人在試點地區(qū)從事經營活動的，繼續(xù)按照現行營業(yè)稅有關規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。3．跨地區(qū)稅種協(xié)調。1．稅收收入歸屬。對一些存在大量代收轉付或代墊資金的行業(yè)，其代收代墊金額可予以合理扣除。3．計稅依據。交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、郵電通信業(yè)、現代服務業(yè)、文化體育業(yè)、銷售不動產和轉讓無形資產，原則上適用增值稅一般計稅方法。租賃有形動產等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現代服務業(yè)適用6%稅率。1．稅率。在保證增值稅規(guī)范運行的前提下，根據財政承受能力和不同行業(yè)發(fā)展特點，合理設置稅制要素，改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降，基本消除重復征稅。（二）基本原則?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點方案》摘錄一、指導思想和基本原則（一）指導思想。改革試點的主要內容是，在現行增值稅17%和13%兩檔稅率的基礎上，新增設11%和6%兩檔低稅率，交通運輸業(yè)適用11%的稅率，研發(fā)和技術服務、文化創(chuàng)意、物流輔助和鑒證咨詢等現代服務業(yè)適用6%的稅率；試點納稅人原享受的技術轉讓等營業(yè)稅減免稅政策，調整為增值稅免稅或即征即退；現行增值稅一般納稅人向試點納稅人購買服務，可抵扣進項稅額；試點納稅人原適用的營業(yè)稅差額征稅政策，試點期間可以延續(xù)；原歸屬試點地區(qū)的營業(yè)稅收入，改征增值稅后仍歸屬試點地區(qū)。根據規(guī)范稅制、合理負擔的原則，通過稅率設置和優(yōu)惠政策過渡等安排，改革試點行業(yè)總體稅負不增加或略有下降。1房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇適用簡易計稅方式的除外），單獨作價銷售的配套設施，例如幼兒園、會所等項目，其對應的土地價款可以按規(guī)定從銷售額中扣除。目前符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?。1關于房地產開發(fā)企業(yè)代收的辦證費、契稅、印花稅等代收轉付費用不屬于價外費用。1房地產預收款的預繳稅款不需要按項目分別抵減應納稅額。1房地產開發(fā)企業(yè)的預繳稅款可以抵減應納稅款。適用一般計稅方法的房地產開發(fā)企業(yè)銷售額中扣除土地價款，但可以全額開具增值稅專用發(fā)票。企業(yè)間轉讓土地使用權屬于銷售無形資產，應按財稅【2016】36號文、財稅【2016】47號文等規(guī)定征收增值稅。房地產業(yè)一般納稅人銷售房地產老項目，選擇一般計稅方式，可以扣除4月30日之前向政府部門支付的土地價款。房地產企業(yè)將自行開發(fā)的房地產項目提供出租服務，應按照《建筑工程施工許可證》上注明的合同開工日期，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期的，按合同注明的開工日期，進行判斷該項目是否屬于新老項目。試點后可以全額開具增值稅普通發(fā)票。房地產企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目,4月30日之前繳納營業(yè)稅且未開具營業(yè)稅發(fā)票的,按規(guī)定可以開具增值稅普通發(fā)票，“價稅合計欄”和“金額欄”為全部價款和價外費用，“稅率”選擇0，備注欄中注明“所屬期**月已按規(guī)定繳納營業(yè)稅”。預收款包括分期取得的預收款（首付+按揭+尾款）、全款取得的預收款（因為全款取得也要事后開票并確認應稅收入，因此也作為預收款）。1建筑企業(yè)對建筑施工臨時搭建活動板房取得的進項稅額可一次性抵扣。除此之外，符合清包工或甲供工程定義的，也可按規(guī)定選擇適用簡易計稅方法計稅。該納稅人當期申報應納稅額合計為0，預繳稅款不足抵減，可結轉下期繼續(xù)抵減。甲供材料不屬于建筑業(yè)納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，不計入建筑服務銷售額，不作為建筑企業(yè)的稅基。保證納稅人不因收入和支出取得時間的不均衡造成多繳稅款。1如果納稅人同時為多個跨縣（市、區(qū)）的建筑項目提供建筑服務，需要分項目計算預繳稅款。建筑工程大多具有清包工或甲供工程性質，如符合“清包工”或“甲供工程”定義，則可選擇適用簡易計稅方法計稅。工程合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑服務工程項目，經住建部門批準在原建筑工程項目基礎上進行新增建設（如擴大建筑面積等），新增合同對應項目可參照原建筑工程項目按照老項目選擇簡易計稅方法。如果對該項目選擇簡易計稅方法的，其征收率是3%。建筑工程項目4月30日之前已開工，如果對收取的進度款已按營業(yè)稅規(guī)定繳納營業(yè)稅，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，允許在5月1日后開具增值稅普通發(fā)票。土地復墾業(yè)務是使用機械和人工對土地進行整理，使其達到可耕種狀態(tài)，屬于其他建筑服務。其中從分包方取得的2016年4月30日前開具的建筑業(yè)營業(yè)稅發(fā)票，2016年6月30日前，可作為扣除憑證。納稅人2016年5月1日以前提供建筑服務，在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年