【正文】 時 ,由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。綠化工程出包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程款 30萬元，由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，增值稅額為 8 738元，工程款尚未支付?！? 房地產(chǎn)企業(yè)在注銷清算時，沒有抵扣完的增值稅進項稅額已經(jīng)取得了增值稅專用發(fā)票，實際支付了稅款，屬于與國家沒結(jié)算完的多付稅款，符合“允許 抵扣的增值稅以外的各項稅金 ”，對企業(yè)來講是一種支出，在清算時計入清算費用，抵扣清算所得稅的應(yīng)納稅所得額。 —— 何謂本單位“員工”？ 企業(yè)與勞動者簽訂勞動合同的為本單位員工。 （ 6）納稅地點 《 實施辦法 》 第 42條、扣繳義務(wù)人應(yīng)當向其機構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納扣繳的稅款。 （四） 《 企業(yè)所得稅法實施條例 》 第四十八條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的勞動保護支出，可以扣除。 第七條 與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期損益。 增值稅一般納稅人將抵減金額填入 《 增值稅納稅申報表(適用于增值稅一般納稅人 )》 第 23欄 “應(yīng)納稅額減征額”。 根據(jù) 《 增值稅暫行條例 》 的規(guī)定，該公司為了銷售業(yè)務(wù)的需要，采購布料，加工服裝均取得了稅法所要求的扣除憑證，準予抵扣進項稅額。 （ 1＋稅率） 稅率 （ 3）適用稅率 第 22條、境內(nèi)的代理人和接受方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照應(yīng)稅服務(wù)的適用稅率扣繳增值稅。 “營改增”之后， BT項目在向政府移交時，改征增值稅?！? 根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的一般納稅人清算注銷時，若存在留抵進項稅額的，該留抵稅額也不能辦理退稅。綠化工程第一個方案是總包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程總額 150萬元， 由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，計算可以抵扣的增值稅進項稅額。 (1＋ 5%) 5%＝ 30 000 000(元） 稅負差異＝ 31 500 000－ 30 000 000＝ 1 500 000（元） 稅負率下降 % 七、房地產(chǎn)先出租再出售合同的納稅籌劃 例 N房地產(chǎn)公司與 G公司簽訂“先出租再出售”的合同，將一幢寫字樓采取先出租， 2年后再出售的方式出租給 G公司。 納稅人購置自用消費品進項稅額不得抵扣。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 436 （元） 較營業(yè)稅稅負降低額＝ 15 000 000 5%－ 436 ＝ 313 （元） 稅負降低率＝ 313 247。由于該項目在建設(shè)階段實行營業(yè)稅制，取得土地、建設(shè)工程等均未抵扣進項稅額，該公司對在建項目應(yīng)選擇按簡易辦法征稅。 應(yīng)納稅額＝銷售額 征收率 （三）境外單位或個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)的計稅方法 應(yīng)扣繳稅額＝接受方支付的價款 247。 二、房地產(chǎn)業(yè)的征稅范圍 （ 1）銷售不動產(chǎn) 本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。 2023年有超過 95%的試點納稅人稅負不同程度下降，合計減稅 1 918億元； 2023年至 2023年三年來營改增減稅 3 746億元，改革效應(yīng)日益顯現(xiàn)。 2023年 5月 8日， 《 國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于 2023年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知 》 （國發(fā) 〔 2023〕 26號）明確，力爭2023年全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。 三、稅率和征收率 增值稅的稅率 和征收率 稅率 征收率 17%， 銷售或進口貨物、租賃 13%，糧油水電氣書報農(nóng)藥化肥 11%， 交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、基礎(chǔ)電信服務(wù)、建筑業(yè)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、銷售不動產(chǎn)等。 —— 試點前提供的應(yīng)稅勞務(wù)屬于營業(yè)稅的應(yīng)稅勞務(wù)，無論是納稅、退稅、補稅，按照“老業(yè)務(wù)老辦法”的原則，均到地稅局辦理營業(yè)稅的納稅、補稅、退稅。 15 600 000 247。” —— 同樣適用于不動產(chǎn)的經(jīng)營租賃。 丙公司應(yīng)將寫字樓出售時間推遲到“營改增”之后，取得一般納稅人資格后再出售。評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。 請計算，兩個方案對增值稅進項稅額的影響。 十、 BT項目銷售額的確定 BT項目意思即“建設(shè) —— 移交”。反之，凡是企業(yè)未與勞動者簽訂勞動合同的即接受外派勞務(wù)。從稅務(wù)機關(guān)取得解繳稅款的中華人民共和國稅收繳款憑證（以下稱 《 稅收繳款憑證 》 ）。 總局 2023年第 34號公告：企業(yè)根據(jù)其工作性質(zhì)和特點，由企業(yè)統(tǒng)一制作并要求員工工作時統(tǒng)一著裝所發(fā)生的工作服飾費用，根據(jù) 《 實施條例 》 第二十七條的規(guī)定，可以作為企業(yè)合理的支出給予稅前扣除。但是，按照名義金額計量的政府補助，直接計入當期損益。 增值稅納稅人 2023年 12月 1日以后繳納的技術(shù)維護費，可憑技術(shù)維護服務(wù)單位開具的技術(shù)維護費發(fā)票，在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，不足抵減的可結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 （ 3）購進農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進項稅額。 （ 2）計稅方法 《 試點實施辦法 》 第 17條 境外單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅服務(wù)，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機構(gòu)的，扣繳義務(wù)人按照下列公式計算應(yīng)扣繳稅額： 應(yīng)扣繳稅額＝接受方支付的價款 247。應(yīng)當按照《 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 》 （國稅發(fā) [2023]31號）第七條視同銷售確認收入的方法和順序來確定收入。 （ 1）留抵的進項稅額不予退稅 《 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 》 （財稅〔 2023〕 165號）第六條規(guī)定：“一般納稅人注銷或被取消輔導期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時，其存貨不作進項稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。 如繳納營業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。11月份， A項目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開始預(yù)售房產(chǎn)，當月預(yù)售收入為 1 560萬元。即： 應(yīng)納稅額＝銷項稅額－進項稅額 銷項稅額＝銷售額 稅率 （二）簡易計稅方法：第十六條 小規(guī)模納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)適用簡易計稅方法計稅，按照銷售額與征收率的乘積計算應(yīng)納稅額。 —— 全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均為增值稅一般納稅人。 截至 2023年底，全國營改增試點納稅人共計 410萬戶，其中一般納稅人 76萬戶，小規(guī)模納稅人 334萬戶。 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的營改增試點初步安排在 2023年 10月份以后。 6%， 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、增值電信服務(wù)。 例 截止到 2023年 9月 30日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司 A小區(qū)尚有驗收待售的房產(chǎn) 23 000㎡，假設(shè) 10月 1日房地產(chǎn)業(yè)實行營改增。 (1＋ 5%） 5%＝ 742 （元） 與營業(yè)稅比較： 降低稅負金額＝ 780 000－ 742 ＝ 37 （元） 稅負降低率＝ 37 247。 例 乙房地產(chǎn)公司 2023年 10月，將一幢寫字樓出租給某投資公司，租賃年限 5年，年租金 800萬元，合同約定每年 1