【文章內(nèi)容簡介】 稅負(fù)率下降太大，但是，此項政策要考慮與有形動產(chǎn)銷售的稅收平衡。 六、已經(jīng)取得 《 預(yù)售許可證 》 的項目，如何決策預(yù)售時間？？ 例 2023年 9月 20日， M房地產(chǎn)公司開發(fā)的新項目，主體已經(jīng)完工，按照當(dāng)?shù)胤抗懿块T的規(guī)定，已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，取得了 《 商品房預(yù)售許可證 》 。根據(jù)有關(guān)部門的消息， 2023年 10月以后銷售房產(chǎn)將試行“營改增”，該項目預(yù)計銷售收入為 63 000萬元，請協(xié)助決策， M公司何時開始預(yù)售？ 財稅 [2023]106號文附件 2 《 試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定 》 有兩項規(guī)定： 其一、 計稅方法 的選擇：試點(diǎn)納稅人中的一般納稅人，以該地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前購進(jìn)或者自制的有形動產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 —— 試點(diǎn)期間銷售房產(chǎn)，可以選擇按照簡易計稅方法計算繳納增值稅。 其二、 稅種 的選擇：試點(diǎn)納稅人在本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。 —— 如現(xiàn)在預(yù)售將交營業(yè)稅。 可以推斷，按照“老業(yè)務(wù)老政策，新業(yè)務(wù)新政策”的原則，如果 M公司在營改增之前預(yù)售，取得的預(yù)售收入和以后的銷售收入都要交營業(yè)稅，按營業(yè)額全額計算，稅率為 5%； 如果，選擇在營改增試點(diǎn)期間預(yù)售，可以選擇按增值稅的簡易辦法納稅，假設(shè)征收率為 5%。 如繳納營業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 (1＋ 5%) 5%＝ 30 000 000(元） 稅負(fù)差異＝ 31 500 000－ 30 000 000＝ 1 500 000（元） 稅負(fù)率下降 % 七、房地產(chǎn)先出租再出售合同的納稅籌劃 例 N房地產(chǎn)公司與 G公司簽訂“先出租再出售”的合同，將一幢寫字樓采取先出租， 2年后再出售的方式出租給 G公司。寫字樓的成本價 4 600萬元，每年收取租金 250萬元， 2年后以 5 000萬元價格售給 G公司。簽訂先出租再出售合同時根據(jù)專家的建議，認(rèn)為出租年限不滿 3年，為了降低稅負(fù)把寫字樓仍然作為“開發(fā)產(chǎn)品”核算，不計提折舊。現(xiàn)在面臨營改增，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 相關(guān)稅收政策分析： 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十條，房屋及建筑物折舊年限20年。 《 土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第七條、舊房及建筑物的評估價格 ,是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時 ,由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 財稅 [2023]21號第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5％計算”。 （ 1）在“開發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時繳納營業(yè)稅 如果，繼續(xù)執(zhí)行原合同，寫字樓仍然在“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算，出售時按照財稅 [2023]106號文第一條（七）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)?！?行完畢的租賃合同，在合同到期日之前繼續(xù)按照現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定繳納營業(yè)稅。” 應(yīng)交營業(yè)稅＝ 50 000 000 5%＝ 2 500 000（元） 節(jié)稅籌劃：提前廢止原合同，營改增后簽訂轉(zhuǎn)讓舊房合同。 （ 2）節(jié)稅籌劃方案： 在營改增之前，將寫字樓從“開發(fā)產(chǎn)品”科目轉(zhuǎn)作“固定資產(chǎn)”科目，并按企業(yè)會計準(zhǔn)則規(guī)定計提折舊，合同到期后再出售使用過的固定資產(chǎn)，根據(jù)財稅 [2023]106號規(guī)定： 按照 《 試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 和本規(guī)定認(rèn)定的一般納稅人，銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日（含） 后 購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅；銷售自己使用過的本地區(qū)試點(diǎn)實(shí)施之日前 購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照現(xiàn)行舊貨相關(guān)增值稅政策執(zhí)行。 使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計制度已經(jīng)計提折舊的固定資產(chǎn)。 現(xiàn)行政策為：按簡易辦法依 3%征收率減按 2%征收增值稅。 應(yīng)納增值稅的計算： 不含稅銷售額＝ 50 000 000247。 （ 1＋ 3%）＝ 48 543 689（元） 應(yīng)交增值稅＝ 48 543 689 2%＝ 970 874（元） 會計處理： 借：應(yīng)收賬款等科目 50 000 000 貸：主營業(yè)務(wù)收入 49 029 126 應(yīng)交稅費(fèi) —— 未交增值稅 970 874 稅負(fù)降低額＝ 2 500 000－ 970 874＝ 1 529 126（元） 稅負(fù)降低率＝ 1 529 126247。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。綠化工程第一個方案是總包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程總額 150萬元， 由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，計算可以抵扣的增值稅進(jìn)項稅額。 增值稅進(jìn)項稅額＝ 1 500 000247。 （ 1＋ 3%） 3% ＝ 43 689（元） 經(jīng)過專家指導(dǎo)，第二個方案是，綠化工程采用包工自供苗木的方法。綠化用苗木是從當(dāng)?shù)亓謭鲑徺I的，林場開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，金額為 120萬元，苗木款以銀行存款支付。綠化工程出包給市園林綠化公司（小規(guī)模納稅人），工程款 30萬元，由國稅局代開增值稅專用發(fā)票，征收率 3%，增值稅額為 8 738元，工程款尚未支付。 請計算，兩個方案對增值稅進(jìn)項稅額的影響。 《 增值稅暫行條例 》 第八條（三）購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和 13%的扣除率計算的進(jìn)項稅額。進(jìn)項稅額計算公式： 進(jìn)項稅額＝買價 扣除率（ 13%） 第十五條（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅； 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第八十六條企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅，是指： 4．林木的培育和種植； 6．林產(chǎn)品的采集； [會計處理 ] （ 1）購進(jìn)苗木的會計處理 購買苗木進(jìn)項稅額＝ 1 200 000 13％＝ 156 000（元） 苗木成本＝ 1 200 000－ 156 000＝ 1 044 000（元） 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 044 000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 156 000 貸：銀行存款 1 200 000 （ 2）綠化工程的會計處理 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 291 262 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項稅額） 8 738 貸：應(yīng)付賬款 —— 市園林綠化公司 300 000 （ 3）綠化工程包工甲供苗木比包工包苗木增值稅進(jìn)項稅額的差異： 甲供苗木多取得進(jìn)項稅額＝（ 156 000＋ 8 738）－ 43 689 ＝ 121 049（元） 九、企業(yè)注銷時留抵進(jìn)項稅額的處理方法 [例 9] M房地產(chǎn)公司只有一個開發(fā)項目，在預(yù)售房產(chǎn)時，由于位置好等原因，銷售情況非常好，房產(chǎn)很快售罄。取得了預(yù)售收入，按照營改增的規(guī)定，