房地產行業(yè)營改增應注意的稅收政策培訓課件(編輯修改稿)
2025-02-10 17:56 本頁面
【文章內容簡介】 為應稅行為完成的當天。 ? 特殊規(guī)定：轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。 ? 將土地使用權或不動產無償贈送給其他單位或個人，其納稅義務發(fā)生時間為土地使用權或不動產轉移的當天。 ? 目前營業(yè)稅的操作：專用收據 —— 銷售不動產專用發(fā)票， 營改增后如何操作，密切關注 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 二、進項稅額 ? 進項稅額：當前準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額，限于下列增值稅扣稅憑證上注明的增值稅額： ? 增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額； ? 海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額； ? 購進農產品按農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明農產品買價和 13%的扣除率計算的進行稅額。 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 為更好的把握可抵扣的進行稅額，我們需要了解一下目前增值稅有哪幾種稅率： ? 基本稅率 17%： 貨物、加工修理修配勞務； 有形動產租賃 ? 低稅率 13%： ? 交通運輸業(yè)： 11% ? 郵政業(yè)： 11% ? 基礎電信服務 11%，增值電信服務 6% ? 現代服務業(yè) 6%（有形動產租賃 17%） ? 金融保險業(yè) 6% ? 建筑業(yè) 6%、 11% ? 居民服務業(yè) 6% ? 房地產業(yè) 11% ? 征收率 3%（小規(guī)模納稅人） 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 重點講一下房地產企業(yè)可扣除的進項稅額： ? 一、開發(fā)成本： ? 土地征用及拆遷補償費 ? 土地出讓金：有可能允許房企憑財政部門監(jiān)制的土地專用收據等作為抵扣憑證。抵扣稅率是多少目前不得而知。 ? 回遷安臵用房：總局公告 2023年第 2號 （自 2023年 3月 1日起執(zhí)行） ? 納稅人以自己名義立項進行房地產開發(fā)，并以回遷安臵形式對被拆遷人進行房屋補償行為，應視同銷售不動產征收營業(yè)稅。 ? 計稅依據為組成計稅價格 ? 營業(yè)額 =開發(fā)成本 （ 1+10%） 247。 （ 15%）（開發(fā)成本中不包含土地價款） ? 營改增之后，此項稅收政策是否仍按計算增值稅銷項稅額大家應密切關注。 ? 增值稅組成計稅價格 =開發(fā)成本 （ 1+10%） 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 前期工程費：規(guī)劃設計費 6%，可行性研究費 6%、勘察設計費 6%、七通一平或三通一平費（ 建筑業(yè) 11%）等，注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為 3%。 ? 基礎設施費：道路、供水、供電、供熱、通訊、照明、綠化等（ 建筑業(yè) 11%），注意如果上述費用是從小規(guī)模納稅人取得代開增值稅專用發(fā)票為 3%。 ? 建筑安裝工程費：房地產自行采購材料或設備 17%，其他（ 建筑業(yè) 11%） ? 配套設施費： 建筑業(yè) 11% ? 開發(fā)間接費用：如果存在動產租賃 17%，小規(guī)模 3%；資本化利息（ 金融保險業(yè) 6%） 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 二、銷售費用 ? 廣告費 6%，業(yè)務宣傳費：專業(yè)公司 6%，印刷品等 17%，會展費用 6% ? 三、管理費用 ? 辦公用品 17%，勞保費 17%，法律、會計、稅務咨詢評估鑒證費 6%，汽油費 17%，車輛維修費 17%，通訊費 6%， 業(yè)務招待費 ? 四、財務費用 ? 手續(xù)費、貸款利息 6% 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 不允許扣除的進項稅額： ? 納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合有關規(guī)定，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。如：超過認證期限的進項稅額，認證不符無法再更正的進項稅額 ? 用于簡易計稅方法計稅項目、非增值稅應稅項目、免征增值稅項目、 集體福利或個人消費購進貨物或應稅勞務 ? 非正常損失的購進貨物及 相關應稅勞務 非正常損失：管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質以及被執(zhí)法部門依法沒收或強令自行銷毀的貨物。 ? 非正常損失在產品或產成品所耗用的購進貨物或應稅勞務 ? 不允許扣除的進項稅額計入相關成本或費用 例：春節(jié)為全體職工每人發(fā)放花生油 2桶，銀行存款支付 5000元，增值稅發(fā)票載明銷售額 ，進項稅額 。會計處理： 借：應付職工薪酬 非貨幣福利 5000 貸：銀行存款 5000 借：管理費用等 5000 貸：應付職工薪酬 非貨幣福利 5000 房地產行業(yè)營改增前期準備 ? 計算進項稅額的“當期 ”確定： ? 國稅函 【 2023】 617號規(guī)定：增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的
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