房地產(chǎn)營(yíng)改增前瞻概述(編輯修改稿)
2025-03-18 17:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 100 80 80 5 152 增值稅 1001 0 0 247。（1 + 1 1 % ）=80（8 0 進(jìn)項(xiàng)稅4 . 9 1 ） 15 結(jié)論 1： 當(dāng)“銷(xiāo)售回款”與“支付價(jià)款”一致的情況下，至少需要取得 元的進(jìn)項(xiàng)稅額，則利潤(rùn)與營(yíng)改增前保持不變。換算為 11%的稅率，即： 100元的銷(xiāo)售回款，在購(gòu)買(mǎi)成本不變情況下 至少 元的進(jìn)項(xiàng)金額取得專用發(fā)票。 結(jié)論 2： 由于營(yíng)改增動(dòng)了所有行業(yè)的奶酪，因此銷(xiāo)售回款與支付價(jià)款都可能發(fā)生聯(lián)動(dòng)變化，需要按照此方法重新進(jìn)行測(cè)算。 5 = 假設(shè)房開(kāi)企業(yè)收取房款 100萬(wàn)元； 營(yíng)業(yè)稅 =100 5%=5（萬(wàn)） 虛擬利潤(rùn) =95萬(wàn) 假設(shè)收取房款為 100萬(wàn)元（價(jià)稅合計(jì)）； 增值稅 =銷(xiāo)項(xiàng)稅額 進(jìn)項(xiàng)稅額 （假設(shè)進(jìn)項(xiàng)稅額為 0） 銷(xiāo)售額 = 100247。 （ 1+11%） =（萬(wàn)元） 銷(xiāo)項(xiàng)稅額 = 11%=（萬(wàn)元） 營(yíng)業(yè)稅 下游客戶支付房款 100萬(wàn)元； 成本 =100萬(wàn)元 增值稅 商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣） 假設(shè)支付房款為 100萬(wàn)元 進(jìn)項(xiàng)稅額 =（萬(wàn)元） 成本 =（萬(wàn)元） 住宅（下游不能抵扣） 假設(shè)支付房款為 100萬(wàn)元 成本 =100（萬(wàn)元） 分析： 前提下，營(yíng)改增后，利潤(rùn)下降（ ） ，如果下游購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，則下游企業(yè)利潤(rùn)增加 。 上下游合計(jì)利益 ==5（萬(wàn)元） 分析： ，下游的成本仍然為 100萬(wàn)元，而上游利潤(rùn)下降 。 上下游合計(jì)利益 ==（萬(wàn)元） 分析： ，即使房地產(chǎn)企業(yè)一分錢(qián)進(jìn)項(xiàng)都沒(méi)有，營(yíng)改增后上下游合計(jì)利益仍然為 5萬(wàn)元，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)下降，下游企業(yè)利潤(rùn)上升。如果要想平分 5萬(wàn)元的營(yíng)改增利益，則房地產(chǎn)企業(yè)的含稅銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)提高到 ，此時(shí)上游的銷(xiāo)售收入為 ，下游的成本為 。 分析： ，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價(jià)，且維持原來(lái)的 95元利潤(rùn)，則需要取得 11%=（萬(wàn)元）的進(jìn)項(xiàng)稅額。進(jìn)項(xiàng)金額約為價(jià)稅合計(jì)的 %。 稅負(fù)比較！ 利潤(rùn)下降 =95=（萬(wàn)元） 利潤(rùn)上升=100==（萬(wàn)） 利潤(rùn)持平 全國(guó)人大代表、中建五局董事長(zhǎng)魯貴卿在兩會(huì)議案中提出了相關(guān)意見(jiàn) 第一個(gè)原因 是增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)改增后建筑業(yè)營(yíng)業(yè)收入從原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅收中剔除了應(yīng)交納 11%的增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額， 因此收入會(huì)正常下降約 %。 第二個(gè)原因 就是稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降， 本質(zhì)上是進(jìn)項(xiàng)發(fā)票無(wú)法足額取得 ，可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅少，造成稅負(fù)和現(xiàn)金流出增加，利潤(rùn)總額下降。 關(guān)于第二個(gè)原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來(lái)體現(xiàn)： 一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務(wù)、地材等，在目前的試點(diǎn)方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)抵扣不充分。建筑企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)， 勞務(wù)成本占總成本的20%— 30%，該部分成本以及自有人工成本在目前設(shè)定的稅收改革方案下，很難取得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)發(fā)票。 二是 根據(jù) 《 財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知 》 規(guī)定，一般納稅人銷(xiāo)售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照 6%征收率計(jì)算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。 （根據(jù)總局 2023年 36號(hào)公告，目前已經(jīng)按照 3%兼并征收率） 三是 目前營(yíng)改增還未覆蓋所有行業(yè)，無(wú)法形成完整的產(chǎn)業(yè)抵扣鏈條。比如，企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)借款的利息，由于金融行業(yè)的營(yíng)改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無(wú)法抵扣。 四是 建筑企業(yè)在營(yíng)改增之前購(gòu)置的存量設(shè)備、材料和在建工程中所含的增值稅款在目前的試點(diǎn)方案中還未允許抵扣； 如果“甲供材”供應(yīng)商不能將材料的增值稅發(fā)票直接開(kāi)給建筑企業(yè)，而是給開(kāi)發(fā)商，則會(huì)使建筑企業(yè)的此部分成本的增值稅不能得到抵扣。 五是 建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構(gòu)、營(yíng)銷(xiāo)模式、集中采購(gòu)、財(cái)務(wù)管理、稅務(wù)管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應(yīng)增值稅的管理要求， 特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內(nèi)還難以培育形成。 建安企業(yè)各項(xiàng)成本比例圖 三、結(jié)構(gòu)性減稅： 總體算賬： 減稅不商量！ （財(cái)政部的難題） 個(gè)別計(jì)量： 幾家歡樂(lè)幾家愁！ 地產(chǎn)企業(yè)： 冰火兩重天?。ㄏ掠文艿峙c不能抵，完全兩個(gè)樣?。? 結(jié)論： ，營(yíng)改增的利益不能拱手想讓； ，如果在合理區(qū)間內(nèi)，要學(xué)會(huì)默默的自己扛 ！ 例：廣告業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)） 序號(hào) 企業(yè)類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域 增值稅領(lǐng)域 收入（成本） 營(yíng)業(yè)稅 利潤(rùn) 收入（成本） 增值稅 利潤(rùn) 利潤(rùn)對(duì)比 1 廣告公司 100 5 95 2 地產(chǎn)企業(yè) 100 100 合計(jì) 5 地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表 1（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游可抵扣） 序號(hào) 企業(yè)類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域 增值稅領(lǐng)域 收入（成本） 營(yíng)業(yè)稅 利潤(rùn) 收入（成本） 增值稅 利潤(rùn) 利潤(rùn)對(duì)比 1 地產(chǎn)公司 100 5 95 2 下游企業(yè) 100 100 合計(jì) 5 地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表 2（假設(shè)無(wú)進(jìn)項(xiàng)，下游住宅不能抵扣） 序號(hào) 企業(yè)類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域 增值稅領(lǐng)域 收入（成本） 營(yíng)業(yè)稅 利潤(rùn) 收入（成本） 增值稅 利潤(rùn) 利潤(rùn)對(duì)比 1 地產(chǎn)公司 100 5 95 2 個(gè)人住宅 100 100 100 0 合計(jì) 地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅示意表 3（假設(shè)進(jìn)項(xiàng) ，下游住宅不能抵扣） 序號(hào) 企業(yè)類(lèi)型 營(yíng)業(yè)稅領(lǐng)域 增值稅領(lǐng)域 收入（成本） 營(yíng)業(yè)稅 利潤(rùn) 收入（成本） 銷(xiāo)項(xiàng) 進(jìn)項(xiàng) 利潤(rùn) 利潤(rùn)對(duì)比 1 地產(chǎn)公司 100 5 95
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