【正文】 轉(zhuǎn)讓 (BT) 、建設(shè) 經(jīng)營 轉(zhuǎn)讓 (BOT) 等方式組織實(shí)施”。 十、 BT項(xiàng)目銷售額的確定 BT項(xiàng)目意思即“建設(shè) —— 移交”?！? 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第三十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。 —— 造成多交了增值稅。 （ 1）留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額不予退稅 《 財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知 》 （財(cái)稅〔 2023〕 165號(hào)）第六條規(guī)定：“一般納稅人注銷或被取消輔導(dǎo)期一般納稅人資格，轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人時(shí)，其存貨不作進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出處理，其留抵稅額也不予以退稅。這樣操作，不會(huì)形成項(xiàng)目結(jié)束了，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不完的情況。 本案例應(yīng)當(dāng)屬于特例。在房地產(chǎn)開發(fā)的后期，支付建安工程費(fèi)或甲供材料等獲得了大量增值稅專用發(fā)票，積累了很多待抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，卻無銷項(xiàng)稅額可以抵扣。進(jìn)項(xiàng)稅額計(jì)算公式： 進(jìn)項(xiàng)稅額＝買價(jià) 扣除率（ 13%） 第十五條（一）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售的自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品免征增值稅； 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第八十六條企業(yè)從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)項(xiàng)目的所得，可以免征、減征企業(yè)所得稅，是指： 4．林木的培育和種植； 6．林產(chǎn)品的采集； [會(huì)計(jì)處理 ] （ 1）購進(jìn)苗木的會(huì)計(jì)處理 購買苗木進(jìn)項(xiàng)稅額＝ 1 200 000 13％＝ 156 000（元） 苗木成本＝ 1 200 000－ 156 000＝ 1 044 000（元） 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 1 044 000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 156 000 貸：銀行存款 1 200 000 （ 2）綠化工程的會(huì)計(jì)處理 借：開發(fā)成本 —— 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 291 262 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 8 738 貸：應(yīng)付賬款 —— 市園林綠化公司 300 000 （ 3）綠化工程包工甲供苗木比包工包苗木增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的差異： 甲供苗木多取得進(jìn)項(xiàng)稅額＝（ 156 000＋ 8 738）－ 43 689 ＝ 121 049（元） 九、企業(yè)注銷時(shí)留抵進(jìn)項(xiàng)稅額的處理方法 [例 9] M房地產(chǎn)公司只有一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，在預(yù)售房產(chǎn)時(shí)，由于位置好等原因，銷售情況非常好，房產(chǎn)很快售罄。 請(qǐng)計(jì)算，兩個(gè)方案對(duì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的影響。綠化用苗木是從當(dāng)?shù)亓謭鲑徺I的，林場開具的農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票，金額為 120萬元，苗木款以銀行存款支付。 增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額＝ 1 500 000247。 2 500 000＝ %% 八、園林綠化的納稅籌劃 [例 8] 2023年 10月份，某房地產(chǎn)開發(fā)公司建設(shè)的 W小區(qū)主體工程已經(jīng)完工，正在進(jìn)行小區(qū)內(nèi)的園林綠化建設(shè)。 應(yīng)納增值稅的計(jì)算： 不含稅銷售額＝ 50 000 000247。 使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的固定資產(chǎn)?！? 應(yīng)交營業(yè)稅＝ 50 000 000 5%＝ 2 500 000（元） 節(jié)稅籌劃：提前廢止原合同，營改增后簽訂轉(zhuǎn)讓舊房合同。 （ 1）在“開發(fā)產(chǎn)品”核算，出售時(shí)繳納營業(yè)稅 如果，繼續(xù)執(zhí)行原合同，寫字樓仍然在“開發(fā)產(chǎn)品”科目核算，出售時(shí)按照財(cái)稅 [2023]106號(hào)文第一條（七）試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?，F(xiàn)在面臨營改增，應(yīng)當(dāng)如何做賬務(wù)處理？ 相關(guān)稅收政策分析： 《 企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 第六十條，房屋及建筑物折舊年限20年。寫字樓的成本價(jià) 4 600萬元，每年收取租金 250萬元， 2年后以 5 000萬元價(jià)格售給 G公司。 如繳納營業(yè)稅＝ 630 000 000 5%＝ 31 500 000（元） 如繳納增值稅＝ 630 000 000247。 —— 如現(xiàn)在預(yù)售將交營業(yè)稅。 —— 試點(diǎn)期間銷售房產(chǎn)，可以選擇按照簡易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。 六、已經(jīng)取得 《 預(yù)售許可證 》 的項(xiàng)目，如何決策預(yù)售時(shí)間？？ 例 2023年 9月 20日， M房地產(chǎn)公司開發(fā)的新項(xiàng)目，主體已經(jīng)完工，按照當(dāng)?shù)胤抗懿块T的規(guī)定，已經(jīng)達(dá)到預(yù)售條件，取得了 《 商品房預(yù)售許可證 》 。 （ 1＋ 3%） 2%＝ 446 （元） 降低稅負(fù)＝ 1 150 000－ 446 ＝ 703 （元） 稅負(fù)降低率＝ 703 247。 丙公司應(yīng)將寫字樓出售時(shí)間推遲到“營改增”之后，取得一般納稅人資格后再出售。 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅簡易征收政策有關(guān)管理問題的通知 》（國稅函 [2023]90號(hào)）第一條、一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，凡根據(jù)財(cái)稅 [2023]9號(hào)文件等規(guī)定，適用按簡易辦法依 4%征收率減半征收增值稅政策的（ 現(xiàn)調(diào)整為 依照 3%征收率減按 2%征收增值稅），應(yīng)開具普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。 《 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第二十五條：納稅人自用的應(yīng)征消費(fèi)稅的摩托車、汽車、游艇，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 《 增值稅暫行條例 》 第十條：用于非增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?！? 使用過的固定資產(chǎn)，是指納稅人根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度已經(jīng)計(jì)提折舊的 固定資產(chǎn) 。 （ 1＋ 3%） 3%＝ 233 010（元） 節(jié)稅金額＝ 400 000－ 233 010＝ 166 990（元） 五、一般納稅人銷售使用過的固定資產(chǎn) 例 2023年 9月，丙房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將一幢自用寫字樓出售給G公司，評(píng)估價(jià)值為 2 300萬元。 應(yīng)交營業(yè)稅＝ 8 000 000 5%＝ 400 000（元） 節(jié)稅籌劃：對(duì)承租方做出適當(dāng)讓步，營改增前將原合同廢止，營改增試點(diǎn)期間重新簽訂合同，可以降低稅負(fù)。假設(shè) 2023年 10月 1日起，房地產(chǎn)企業(yè)試行營改增，乙公司登記為增值稅一般納稅人?！? —— 同樣適用于不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)營租賃?！? 此條未區(qū)分有形動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)的經(jīng)營租賃也適用。 750 000＝ % —— 只能如此征稅！ 四、經(jīng)營租賃合同尚未到期的，如何進(jìn)行節(jié)稅籌劃？ 財(cái)稅 [2023]106號(hào)附件 2《 試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 》 第一條試點(diǎn)前發(fā)生的業(yè)務(wù)。 應(yīng)交增值稅＝ 15 000 000247。租金 1 500萬元已經(jīng)于 10月 15日收訖存入銀行，商貿(mào)公司開始入住。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。 ” 房地產(chǎn)企業(yè)營改增試點(diǎn)中的一般納稅人，以試點(diǎn)前購建的不動(dòng)產(chǎn)提供經(jīng)營租賃服務(wù)，試點(diǎn)期間也可選擇按照簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。 780 000＝ % 推斷 ：在房地產(chǎn)企業(yè)營改增的文件中很有可能增加一道 5%的征收率。 15 600 000 247。 780 000＝ % （ 3）稅制改革分析 稅負(fù)降低 %，國家財(cái)政無法承受。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)交增值稅額？與交營業(yè)稅有何差異？ （ 1）應(yīng)交增值稅按簡易辦法計(jì)稅（征收率按 3%）， 15 600 000247。11月份， A項(xiàng)目取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 ，開始預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為 1 560萬元。 例 甲房地產(chǎn)公司 2023年開發(fā)建設(shè) A開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)在正在建設(shè)中。 —— 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的“在建項(xiàng)