【正文】 一、營業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。（參見 〈 中華人民共和國發(fā)票管理辦法 〉 ） 一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)： 工業(yè)企業(yè)：年銷售額超過 50萬元（含 50萬）的標(biāo)準(zhǔn) 貿(mào)易企業(yè)：年銷售額超過 80萬元（含 80萬）的標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)企業(yè)：年銷售額超過 500萬元（含 500萬）的標(biāo)準(zhǔn) 二、增值稅發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限 增值稅發(fā)票抵扣期限 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅函 [2023]617號 ）： (1)增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開具的 增值稅專用發(fā)票 、 （貨物運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票 ） 和 機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票 ， 應(yīng)在開具之日起 180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報抵扣進(jìn)項稅額。 二、增值稅發(fā)票的幾個常識問題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （二） 一般納稅人 丟失已開具專用發(fā)票的抵扣聯(lián)， 如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?；如果丟失前未認(rèn)證的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?甲企業(yè)欲在 2023年 4月或 5月購買一臺價值為 100萬元（不含增值稅）的設(shè)備來擴(kuò)大生產(chǎn)，購買當(dāng)月即可投入使用，預(yù)計生產(chǎn)出的產(chǎn)品自購進(jìn)設(shè)備當(dāng)月起 3個月后即可對外銷售并實現(xiàn)效益。 基于以上分析可知，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，應(yīng)從以下兩方面來選擇供應(yīng)商： (1)當(dāng)小規(guī)模納稅人去稅務(wù)局代開專用發(fā)票的情況下，小規(guī)模納稅人的價格比一般納稅人供應(yīng)商低 14個點是合適的。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營改增”后各類成本抵扣進(jìn)項稅涉及的稅率和征收率 《 財政部 國家稅務(wù)總局 關(guān)于簡并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財稅（ 2023） 57號 ） 和 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知 》 （ 財稅 [2023]170號 ）規(guī)定： 自 2023年 1月 1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（以下簡稱已使用過的固定資產(chǎn)）， 應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅 ： （ 1）銷售自己使用過的 2023年 1月 1日以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照適用稅率征收增值稅 ； （ 2） 2023年 12月 31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的 2023年 12月 31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 會計處理如下： 借：銀行存款 21060 貸：固定資產(chǎn)清理 18000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅 (銷項稅額 ) 3060。 第一、納稅人購進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應(yīng)按 3%的征收率征收增值稅 。 自來水 。 基于以上政策規(guī)定，增值稅納稅地點如下： 實行總分公司制度的建筑企業(yè)，其增值稅納稅地點為建筑企業(yè)總分公司的公司注冊地稅務(wù)機(jī)關(guān)。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣出讓結(jié)果，先與競得人簽訂 《 國有土地使用權(quán)合同 》 ，在競得人按約定辦理完新公司注冊登記手續(xù)后，再與新公司簽訂 《 國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 》 ；也可按約定直接與新公司簽訂 《 國有土地使用權(quán)出讓合同 》 。 第三，施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程結(jié)算，增值稅納稅義務(wù)時間為工程結(jié)算書簽訂之日。 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析 房地產(chǎn)公司財務(wù)人員將材料供應(yīng)商開具的800萬元普通增值稅發(fā)票和建筑裝修公司開具的200萬元增值稅專用發(fā)票進(jìn)開發(fā)成本。 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險分析 因為 房地產(chǎn)公司沒有向材料供應(yīng)商采購材料，即房地產(chǎn)公司與材料供應(yīng)商沒有簽訂材料采購合同，房地產(chǎn)公司是替建筑裝修公司支付材料采購款的，材料是建筑裝修公司采購的（建筑裝修公司與材料供應(yīng)商簽訂 800萬元的采購合同）， 800萬 元 增值稅專用發(fā)票 理所當(dāng)然 應(yīng)該由材料供應(yīng)商開給建筑裝修公司，建筑裝修公司應(yīng)該全額開票 1000萬 元 增值稅專用發(fā)票 給 房地產(chǎn)公司。這種合同約定的發(fā)票如何開？ 答案：一張 100萬元 17%稅率的增值稅專用發(fā)票和一張 10萬元 11稅率的增值稅專用發(fā)票。依法成立的會計師事務(wù)所、律師事務(wù)所等合伙組織和基金會以及民辦非企業(yè)單位等組織使用被派遣勞動者，依照本規(guī)定執(zhí)行。 計算勞務(wù)派遣用工比例的用工單位是指依照勞動合同法和勞動合同法實施條例可以與勞動者訂立勞動合同的用人單位。 勞務(wù)派遣協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定派遣崗位和人員數(shù)量、派遣期限、勞動報酬和 社會保險費(fèi)的數(shù)額與 支付方式以及違反協(xié)議的責(zé)任。 勞務(wù)派遣單位與被派遣勞動者訂立的勞動合同和與用工單位訂立的勞務(wù)派遣協(xié)議，載明或者約定的向被派遣勞動者支付的勞動報酬應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定。 （ 2） 為被派遣勞動者上交的社會保險費(fèi)和住房公積金。 勞務(wù)派遣企業(yè)不得以被派遣員工工資為基數(shù)，計算列支“三項費(fèi)用”。 一、勞務(wù)報酬合同涉稅風(fēng)險防范的簽定技巧 稅收風(fēng)險控制策略 按照 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 》 的規(guī)定，針對農(nóng)民工發(fā)生的人工費(fèi)也屬于 “ 職工薪酬 ” ，同時要按照 《 勞動合同法 》 的規(guī)定，為他們購買社會保險等。 （ 1+所購貨物適用增值稅稅率） 所購貨物適用增值稅稅率 。 B公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 50000元 .貸：營業(yè)外收入 50000元。不能有“價格含運(yùn)輸費(fèi)用”或“運(yùn)輸費(fèi)用是多少”的字樣。 （四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為 納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 同時，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定： 材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款的差額部分債務(wù)。建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購房款 1000萬，用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的 1000萬工程款。 ” 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則 》 （財政部 國家稅務(wù)總局第52號令）第十三條規(guī)定： “ 條例第五條所稱價外費(fèi)用 ，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、 獎勵費(fèi)、違約金、 滯納金、延期付款利息、 賠償金 、代收款項、代墊款項、罰息及其他各種性質(zhì)的價外收費(fèi)。 （三）掛靠工程中的發(fā)票開具技巧 營改增之前，建筑行業(yè)中掛靠工程的開具發(fā)票流程一般如下： （三）掛靠工程中的發(fā)票開具技巧 營改增之后，建筑行業(yè)中掛靠工程的開具發(fā)票技巧如下： （四）房地產(chǎn)企業(yè)從工程結(jié)算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開具技巧 （五）施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開具技巧 如果 施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款， 在工程結(jié)算書中明確了未來收款的時間， 則 等待到今后收到工程款時，給房地產(chǎn)企業(yè)開增值稅專用發(fā)票， 只針對已經(jīng)收到的工程款部分開增值稅發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用的發(fā)票開具技巧 營改增之前的開票技巧 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知 》 （ 國稅函 [2023]220號 ）第二條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的 質(zhì)量保證金， 在計算土地增值稅時， 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。建筑安裝企業(yè)給建設(shè)方 (房地產(chǎn)企業(yè) )開具建筑安裝發(fā)票 1000萬，同時按照營業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營業(yè)稅。即 房地產(chǎn)公司 給材料供應(yīng)商企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票 1000萬，同時按照營業(yè)稅的“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 第一，分包方必須是選擇具有建筑資質(zhì)的建筑企業(yè)； 第二，分包方必須是一般納稅人企業(yè)； 第三，如果分包方是個人，則必須到主管稅務(wù)部門開具增值稅發(fā)票，只能抵扣 3%。 收訖銷售款項，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過程中或者完成后收到款項。匯總開具專用發(fā)票的，同時使用防偽稅控系統(tǒng)開具 《 銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單 》 （附件 2），并加蓋財務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。 案例分析：采購合同中與銷售額掛鉤的違約金的涉稅分析 （ 2）涉稅成本分析 根據(jù) 國稅發(fā) [2023]136號文件的規(guī)定，采購方自供貨方取得的與購銷貨物相關(guān)的違約金收入，若其金額計算依據(jù)與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計算）的，應(yīng)按照上述文件的要求，屬于平銷返利行為，沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項稅金。 一、勞務(wù)報酬合同涉稅風(fēng)險防范的簽定技巧 稅收風(fēng)險控制策略 （ 3）工資表進(jìn)勞務(wù)成本需具備以下條件： 企業(yè)與每一位民工簽訂勞務(wù)合同或勞務(wù)協(xié)議； 收集每一位民工簽字的身份證復(fù)印件； 有每一位民工簽字并按手印的工資表清單； 有每一民工的考勤記錄清單。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 建筑勞務(wù)派遣合同的節(jié)稅技巧： 勞務(wù)派遣單位派遣勞動者應(yīng)當(dāng)與接受以勞務(wù)派遣形式用工的單位訂立勞務(wù)派遣協(xié)議。 （ 3） 勞務(wù)派遣企業(yè)按規(guī)定為被派遣勞動者支付工資、福利、上繳社會保險費(fèi)和住房公積金。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 （三）涉稅風(fēng)險控制策略 勞務(wù)派遣單位收入成本費(fèi)用的確認(rèn)原則 勞務(wù)派遣企業(yè)應(yīng)以向用工單位收取的全部價款（包括代收轉(zhuǎn)付給被派遣勞動者的工資、社會保險費(fèi)和住房公積金等）確認(rèn)收入。 勞務(wù)派遣單位未在用工單位所在地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，由用工單位代勞務(wù)派遣單位為被派遣勞動者辦理參保手續(xù)，繳納社會保險費(fèi)。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：勞動合同、勞務(wù)派遣協(xié)議的訂立和履行 《 中華人民共和國勞動合同法 》 （中華人民共和國主席第 65號令）第五十八條 勞務(wù)派遣單位是本法所稱用人單位，應(yīng)當(dāng)履行用人單位對勞動者的義務(wù)。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：用工范圍和用工比例 《 勞務(wù)派遣暫行規(guī)定 》 （ 人力資源和社會保障部令第 22 號 ）第三條和 《 中華人民共和國 勞動合同法 》 （ 中華人民共和國主席令第七十三號 ）第 66條規(guī)定： 用工單位只能在 臨時性、輔助性或者替代性的 工作崗位上使用被派遣勞動者。這種合同約定的發(fā)票如何開？ 答案：一張 100萬元 17%稅率的增值稅專用發(fā)票和一張 10萬元 11稅率的增值稅專用發(fā)票 七，營改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 （五）抵扣增值稅進(jìn)項稅額的抵扣憑證必須符合國家允許抵扣的規(guī)定 《 中華人民共和國增值稅暫行條例 》 （中華人民共和國國務(wù)院令第 538號）第九條規(guī)定：“納稅人購進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的 ，其 進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。 （四）增值稅發(fā)票開具必須與交易合同相匹配，具體含義分析如下： 七，營改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 合同與 票據(jù)開具相 匹配： 如果票據(jù)開具與合同不匹配，則要么開假票，要么虛開發(fā)票。納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用， 所支付款項的對象，必須與開具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報抵扣進(jìn)項稅額，否則不予抵扣。 七，營改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 票款一致的核心：三流統(tǒng)一 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問題的通知 》 （ 國稅發(fā) 【 1995】 192號 ）第一條第 (三 )項規(guī)定： “ 購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對象。 （三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為 應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天 。 六、增值稅納稅義務(wù)時間 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》 （ 財稅[2023]106號 ） 《 附件 1：營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》 第四十一條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為： （一）納稅人 提供應(yīng)稅服務(wù) 并 收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天； 先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地