【正文】 一、營(yíng)業(yè)稅 、增值稅的區(qū)別 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè) 的影響及其應(yīng)用 （二）否進(jìn)成本的區(qū)別 是否進(jìn)成本對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)的影響。（參見(jiàn) 〈 中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法 〉 ） 一般納稅人的標(biāo)準(zhǔn)： 工業(yè)企業(yè)：年銷售額超過(guò) 50萬(wàn)元（含 50萬(wàn)）的標(biāo)準(zhǔn) 貿(mào)易企業(yè)：年銷售額超過(guò) 80萬(wàn)元（含 80萬(wàn)）的標(biāo)準(zhǔn) 服務(wù)企業(yè)：年銷售額超過(guò) 500萬(wàn)元（含 500萬(wàn)）的標(biāo)準(zhǔn) 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問(wèn)題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （四）增值稅專用發(fā)票的認(rèn)證期限和抵扣期限 增值稅發(fā)票抵扣期限 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅函 [2023]617號(hào) ）： (1)增值稅一般納稅人取得 2023年 1月 1日以后開(kāi)具的 增值稅專用發(fā)票 、 （貨物運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票 ） 和 機(jī)動(dòng)車(chē)銷售統(tǒng)一發(fā)票 ， 應(yīng)在開(kāi)具之日起 180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過(guò)的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 二、增值稅發(fā)票的幾個(gè)常識(shí)問(wèn)題及供應(yīng)商的最優(yōu)選擇 （二） 一般納稅人 丟失已開(kāi)具專用發(fā)票的抵扣聯(lián)， 如果丟失前已認(rèn)證相符的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳?；如果丟失前未認(rèn)證的，可使用專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)認(rèn)證，專用發(fā)票發(fā)票聯(lián)復(fù)印件留存?zhèn)洳椤?甲企業(yè)欲在 2023年 4月或 5月購(gòu)買(mǎi)一臺(tái)價(jià)值為 100萬(wàn)元（不含增值稅）的設(shè)備來(lái)擴(kuò)大生產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)當(dāng)月即可投入使用，預(yù)計(jì)生產(chǎn)出的產(chǎn)品自購(gòu)進(jìn)設(shè)備當(dāng)月起 3個(gè)月后即可對(duì)外銷售并實(shí)現(xiàn)效益。 基于以上分析可知，在不考慮企業(yè)所得稅的情況下，應(yīng)從以下兩方面來(lái)選擇供應(yīng)商： (1)當(dāng)小規(guī)模納稅人去稅務(wù)局代開(kāi)專用發(fā)票的情況下，小規(guī)模納稅人的價(jià)格比一般納稅人供應(yīng)商低 14個(gè)點(diǎn)是合適的。 四、房地產(chǎn)和建筑企業(yè)“營(yíng)改增”后各類成本抵扣進(jìn)項(xiàng)稅涉及的稅率和征收率 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知 》 （ 財(cái)稅（ 2023） 57號(hào) ） 和 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全國(guó)實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問(wèn)題的通知 》 （ 財(cái)稅 [2023]170號(hào) ）規(guī)定： 自 2023年 1月 1日起，納稅人銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱已使用過(guò)的固定資產(chǎn)）， 應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅 ： （ 1）銷售自己使用過(guò)的 2023年 1月 1日以后購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照適用稅率征收增值稅 ； （ 2） 2023年 12月 31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的 2023年 12月 31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)， 按照簡(jiǎn)易辦法依照 3%征收率減按 2%征收增值稅。 會(huì)計(jì)處理如下： 借：銀行存款 21060 貸：固定資產(chǎn)清理 18000 應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交增值稅 (銷項(xiàng)稅額 ) 3060。 第一、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。 小規(guī)模納稅人銷售自己使用過(guò)的除固定資產(chǎn)以外的物品， 應(yīng)按 3%的征收率征收增值稅 。 自來(lái)水 。 基于以上政策規(guī)定，增值稅納稅地點(diǎn)如下： 實(shí)行總分公司制度的建筑企業(yè)，其增值稅納稅地點(diǎn)為建筑企業(yè)總分公司的公司注冊(cè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)合同 》 ，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議 》 ；也可按約定直接與新公司簽訂 《 國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 》 。 第三，施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程結(jié)算，增值稅納稅義務(wù)時(shí)間為工程結(jié)算書(shū)簽訂之日。 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)人員將材料供應(yīng)商開(kāi)具的800萬(wàn)元普通增值稅發(fā)票和建筑裝修公司開(kāi)具的200萬(wàn)元增值稅專用發(fā)票進(jìn)開(kāi)發(fā)成本。 案例：某房地產(chǎn)公司“三流不統(tǒng)一”的涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 因?yàn)?房地產(chǎn)公司沒(méi)有向材料供應(yīng)商采購(gòu)材料，即房地產(chǎn)公司與材料供應(yīng)商沒(méi)有簽訂材料采購(gòu)合同，房地產(chǎn)公司是替建筑裝修公司支付材料采購(gòu)款的，材料是建筑裝修公司采購(gòu)的（建筑裝修公司與材料供應(yīng)商簽訂 800萬(wàn)元的采購(gòu)合同）， 800萬(wàn) 元 增值稅專用發(fā)票 理所當(dāng)然 應(yīng)該由材料供應(yīng)商開(kāi)給建筑裝修公司，建筑裝修公司應(yīng)該全額開(kāi)票 1000萬(wàn) 元 增值稅專用發(fā)票 給 房地產(chǎn)公司。這種合同約定的發(fā)票如何開(kāi)？ 答案：一張 100萬(wàn)元 17%稅率的增值稅專用發(fā)票和一張 10萬(wàn)元 11稅率的增值稅專用發(fā)票。依法成立的會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等合伙組織和基金會(huì)以及民辦非企業(yè)單位等組織使用被派遣勞動(dòng)者，依照本規(guī)定執(zhí)行。 計(jì)算勞務(wù)派遣用工比例的用工單位是指依照勞動(dòng)合同法和勞動(dòng)合同法實(shí)施條例可以與勞動(dòng)者訂立勞動(dòng)合同的用人單位。 勞務(wù)派遣協(xié)議應(yīng)當(dāng)約定派遣崗位和人員數(shù)量、派遣期限、勞動(dòng)報(bào)酬和 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的數(shù)額與 支付方式以及違反協(xié)議的責(zé)任。 勞務(wù)派遣單位與被派遣勞動(dòng)者訂立的勞動(dòng)合同和與用工單位訂立的勞務(wù)派遣協(xié)議，載明或者約定的向被派遣勞動(dòng)者支付的勞動(dòng)報(bào)酬應(yīng)當(dāng)符合前款規(guī)定。 （ 2） 為被派遣勞動(dòng)者上交的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金。 勞務(wù)派遣企業(yè)不得以被派遣員工工資為基數(shù)，計(jì)算列支“三項(xiàng)費(fèi)用”。 一、勞務(wù)報(bào)酬合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范的簽定技巧 稅收風(fēng)險(xiǎn)控制策略 按照 《 企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 》 的規(guī)定，針對(duì)農(nóng)民工發(fā)生的人工費(fèi)也屬于 “ 職工薪酬 ” ，同時(shí)要按照 《 勞動(dòng)合同法 》 的規(guī)定，為他們購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保險(xiǎn)等。 （ 1+所購(gòu)貨物適用增值稅稅率） 所購(gòu)貨物適用增值稅稅率 。 B公司的賬務(wù)處理如下：借：銀行存款 50000元 .貸：營(yíng)業(yè)外收入 50000元。不能有“價(jià)格含運(yùn)輸費(fèi)用”或“運(yùn)輸費(fèi)用是多少”的字樣。 （四）增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。 同時(shí)，建筑企業(yè)與材料供應(yīng)商簽訂債務(wù)重組協(xié)議，約定： 材料供應(yīng)商免除向建筑公司應(yīng)收材料款與建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款的差額部分債務(wù)。建筑企業(yè)代替材料供應(yīng)商支付給房地產(chǎn)企業(yè)的購(gòu)房款 1000萬(wàn)，用于抵房地產(chǎn)企業(yè)拖欠建筑企業(yè)的 1000萬(wàn)工程款。 ” 《 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 （財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十三條規(guī)定： “ 條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用 ，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、 獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、 滯納金、延期付款利息、 賠償金 、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 （三）掛靠工程中的發(fā)票開(kāi)具技巧 營(yíng)改增之前，建筑行業(yè)中掛靠工程的開(kāi)具發(fā)票流程一般如下： （三）掛靠工程中的發(fā)票開(kāi)具技巧 營(yíng)改增之后，建筑行業(yè)中掛靠工程的開(kāi)具發(fā)票技巧如下： （四）房地產(chǎn)企業(yè)從工程結(jié)算款中扣留施工企業(yè)罰款的發(fā)票開(kāi)具技巧 （五）施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款的發(fā)票開(kāi)具技巧 如果 施工企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)辦理工程進(jìn)度結(jié)算未收到的結(jié)算工程款， 在工程結(jié)算書(shū)中明確了未來(lái)收款的時(shí)間， 則 等待到今后收到工程款時(shí)，給房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)增值稅專用發(fā)票， 只針對(duì)已經(jīng)收到的工程款部分開(kāi)增值稅發(fā)票給房地產(chǎn)企業(yè)。 （二）房地產(chǎn)企業(yè)扣留質(zhì)量保證金和從工程款中抵扣的水電費(fèi)用的發(fā)票開(kāi)具技巧 營(yíng)改增之前的開(kāi)票技巧 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅函 [2023]220號(hào) ）第二條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 質(zhì)量保證金， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)， 建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。建筑安裝企業(yè)給建設(shè)方 (房地產(chǎn)企業(yè) )開(kāi)具建筑安裝發(fā)票 1000萬(wàn)，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“建筑安裝業(yè)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。即 房地產(chǎn)公司 給材料供應(yīng)商企業(yè)開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票 1000萬(wàn)，同時(shí)按照營(yíng)業(yè)稅的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 第一，分包方必須是選擇具有建筑資質(zhì)的建筑企業(yè)； 第二，分包方必須是一般納稅人企業(yè)； 第三，如果分包方是個(gè)人，則必須到主管稅務(wù)部門(mén)開(kāi)具增值稅發(fā)票，只能抵扣 3%。 收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。匯總開(kāi)具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開(kāi)具 《 銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單 》 （附件 2），并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。 案例分析：采購(gòu)合同中與銷售額掛鉤的違約金的涉稅分析 （ 2）涉稅成本分析 根據(jù) 國(guó)稅發(fā) [2023]136號(hào)文件的規(guī)定，采購(gòu)方自供貨方取得的與購(gòu)銷貨物相關(guān)的違約金收入，若其金額計(jì)算依據(jù)與商品銷售量、銷售額掛鉤（如以一定比例、金額、數(shù)量計(jì)算）的，應(yīng)按照上述文件的要求，屬于平銷返利行為，沖減當(dāng)期增值稅進(jìn)項(xiàng)稅金。 一、勞務(wù)報(bào)酬合同涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范的簽定技巧 稅收風(fēng)險(xiǎn)控制策略 （ 3）工資表進(jìn)勞務(wù)成本需具備以下條件： 企業(yè)與每一位民工簽訂勞務(wù)合同或勞務(wù)協(xié)議； 收集每一位民工簽字的身份證復(fù)印件； 有每一位民工簽字并按手印的工資表清單； 有每一民工的考勤記錄清單。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制 建筑勞務(wù)派遣合同的節(jié)稅技巧： 勞務(wù)派遣單位派遣勞動(dòng)者應(yīng)當(dāng)與接受以勞務(wù)派遣形式用工的單位訂立勞務(wù)派遣協(xié)議。 （ 3） 勞務(wù)派遣企業(yè)按規(guī)定為被派遣勞動(dòng)者支付工資、福利、上繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制 （三）涉稅風(fēng)險(xiǎn)控制策略 勞務(wù)派遣單位收入成本費(fèi)用的確認(rèn)原則 勞務(wù)派遣企業(yè)應(yīng)以向用工單位收取的全部?jī)r(jià)款（包括代收轉(zhuǎn)付給被派遣勞動(dòng)者的工資、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金等）確認(rèn)收入。 勞務(wù)派遣單位未在用工單位所在地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，由用工單位代勞務(wù)派遣單位為被派遣勞動(dòng)者辦理參保手續(xù)，繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：勞動(dòng)合同、勞務(wù)派遣協(xié)議的訂立和履行 《 中華人民共和國(guó)勞動(dòng)合同法 》 （中華人民共和國(guó)主席第 65號(hào)令）第五十八條 勞務(wù)派遣單位是本法所稱用人單位，應(yīng)當(dāng)履行用人單位對(duì)勞動(dòng)者的義務(wù)。 一、勞務(wù)派遣合同的涉稅風(fēng)險(xiǎn)及控制 勞務(wù)派遣的相關(guān)規(guī)定：用工范圍和用工比例 《 勞務(wù)派遣暫行規(guī)定 》 （ 人力資源和社會(huì)保障部令第 22 號(hào) ）第三條和 《 中華人民共和國(guó) 勞動(dòng)合同法 》 （ 中華人民共和國(guó)主席令第七十三號(hào) ）第 66條規(guī)定： 用工單位只能在 臨時(shí)性、輔助性或者替代性的 工作崗位上使用被派遣勞動(dòng)者。這種合同約定的發(fā)票如何開(kāi)？ 答案：一張 100萬(wàn)元 17%稅率的增值稅專用發(fā)票和一張 10萬(wàn)元 11稅率的增值稅專用發(fā)票 七，營(yíng)改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 （五）抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣憑證必須符合國(guó)家允許抵扣的規(guī)定 《 中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例 》 （中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第 538號(hào)）第九條規(guī)定：“納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的 ，其 進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。 （四）增值稅發(fā)票開(kāi)具必須與交易合同相匹配，具體含義分析如下： 七，營(yíng)改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 合同與 票據(jù)開(kāi)具相 匹配： 如果票據(jù)開(kāi)具與合同不匹配，則要么開(kāi)假票，要么虛開(kāi)發(fā)票。納稅人購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，支付運(yùn)輸費(fèi)用， 所支付款項(xiàng)的對(duì)象，必須與開(kāi)具抵扣憑證的銷貨單位、提供勞務(wù)的單位一致，才能夠申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，否則不予抵扣。 七，營(yíng)改增后，建筑企業(yè)抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)具備的條件 票款一致的核心：三流統(tǒng)一 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)增值稅征收管理若干問(wèn)題的通知 》 （ 國(guó)稅發(fā) 【 1995】 192號(hào) ）第一條第 (三 )項(xiàng)規(guī)定： “ 購(gòu)進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)支付貨款、勞務(wù)費(fèi)用的對(duì)象。 （三）納稅人發(fā)生本辦法第十一條視同提供應(yīng)稅服務(wù)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為 應(yīng)稅服務(wù)完成的當(dāng)天 。 六、增值稅納稅義務(wù)時(shí)間 《 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知 》 （ 財(cái)稅[2023]106號(hào) ） 《 附件 1：營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 》 第四十一條規(guī)定：“增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為： （一）納稅人 提供應(yīng)稅服務(wù) 并 收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天； 先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。 五、房地產(chǎn)企業(yè)、建筑企業(yè)增值稅的納稅地