【正文】 意向金等名義收取的款項是否征收營業(yè)稅？回復：在取得預售證前可以不征收，一旦取得預售證要申報繳納稅款，誠意金轉(zhuǎn)為預收款，轉(zhuǎn)為預收款的當天為納稅義務發(fā)生的時間。各種以房地產(chǎn)抵債、無償贈予房地產(chǎn)、集資建房、委托建房、中途轉(zhuǎn)讓開發(fā)項目、是否按照規(guī)定申報納稅。車位、閣樓、地下室等附屬設施，銷售收入是否申報納稅。銷售房產(chǎn)預收款或預收定金分期收款合同約定的時間應收取而未收取的銷售款是否申報納稅，采取銀行按揭貸款購房的取得的按揭貸款是否申報納稅。營改增前后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用稅費營業(yè)稅為5%，假定房地產(chǎn)增值稅稅率為11%。取得的可抵扣進項稅額占房地產(chǎn)售房收入比重不會超過10%前提下，房地產(chǎn)行業(yè)稅負只增不減。（有人咨詢買完房是否能按開完發(fā)票的減少土地？不行。如果土地登記信息不變更，不報土地變更信息表，土地使用稅不能免于繳納）。安置房在銷售時按差額征稅的，以不動產(chǎn)銷售發(fā)票為扣除憑據(jù)。注意：營改增，自查稅款如果是寫當期稅款只認當期應申報繳納稅款，補交稅款要重新補交，并按照偷稅漏稅處罰。第三篇：營改增實施路線圖營改增升級線路圖明晰2013年04月18日 04:07 來源：人民日報0人參與0 0條評論0 分享到：更 多制圖：蔡華偉原標題：“營改增”升級，“線路圖”明晰（關注營改增）【核心閱讀】增值稅將逐步覆蓋到生產(chǎn)和服務的全部環(huán)節(jié)，最終徹底解決生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)重復征稅的問題上海因為“營改增”，%左右，增加就業(yè)14萬人到今年2月底，各地試點企業(yè)減負超過550億元在“營改增”地稅向國稅交接的過程中，核定征收的個體戶稅收一律不變4月16日，財政部部長樓繼偉、國家稅務總局局長王軍共同接受記者采訪，詳細介紹“營改增”試點情況與成效，解讀擴大“營改增”試點的路徑與方案，描繪未來財稅體制改革的方向與目標。這次“營改增”，可以說是增值稅改革逐步進入收尾階段的重要改革，增值稅將逐步覆蓋到生產(chǎn)和服務的全部環(huán)節(jié)，最終徹底解決生產(chǎn)和流通環(huán)節(jié)重復征稅的問題。但問題在于，一次性全面鋪開風險也很大?，F(xiàn)在，局部地區(qū)試點這一步是成功的。我們會發(fā)現(xiàn)推開的行業(yè)越多，改革的好處也越多，原來試點中暴露出的抵扣不足等問題就會迎刃而解。同時，出口退稅更加徹底，出口退稅的力度還會更大。從納入試點的企業(yè)戶數(shù)看：去年12月底，9省市參加試點的企業(yè)一共102萬戶；到今年2月底，增加了將近10萬戶，達到112萬戶。說明這項改革有吸引力，更多的經(jīng)營者參與到這項改革中來了。幾乎所有的小規(guī)模納稅人，包括眾多的個體戶都是減稅的，減稅幅度有40%。經(jīng)濟學有一個理論，企業(yè)減稅，成本就降低，就業(yè)就擴大，收入就增加?？傊?，我想“營改增”的意義不只是我說的這些，最根本的一條就是李克強總理強調(diào)的，改革是最大的紅利，制度創(chuàng)新是紅利的源泉。從地區(qū)試點到分行業(yè)向全國推開，改革路徑更加優(yōu)化樓繼偉：鐵路運輸和郵電通信都有一個特點，分支機構多、系統(tǒng)復雜、覆蓋全國，所以地區(qū)試點時沒有納入進來。把這兩個行業(yè)納入“營改增”，主要是考慮鐵路是交通運輸?shù)囊徊糠?，其他運輸方式“營改增”后進入了抵扣鏈條，對鐵路也應該在稅制上公平對待。把郵電通信納入試點，是考慮郵電通信覆蓋面廣，幾乎所有行業(yè)都要使用，有利于增加抵扣，為企業(yè)減負。企業(yè)增負是陣痛，試點地區(qū)增負企業(yè)數(shù)量和稅額逐步下降，對企業(yè)長遠發(fā)展有利王軍：從各地試點情況看，到今年2月底企業(yè)減負超過550億元。樓繼偉：交通運輸業(yè)的一些企業(yè)開始時是增負的，后來為什么會逐步好轉(zhuǎn)了？就是因為改革后一些企業(yè)就開始往現(xiàn)代經(jīng)營方式轉(zhuǎn)變，開始時很多都是單車承包、自己加油，后來變成了單位統(tǒng)一結算，統(tǒng)一到可以開具增值稅發(fā)票的地方領卡加油，加強了管理，公司得到了抵扣，稅負就降下來了。%的企業(yè)增負面中，有六成以上的企業(yè)每月負擔增加僅1000—2000元。樓繼偉：很多問題都是試點中的問題，長期看都是可以得到解決的。今后隨著經(jīng)營的發(fā)展，更多新設備的更新，改革面的擴大，抵扣范圍的擴大，這個問題就不存在了。到今年2月底，北京市已有206戶企業(yè)申請，北京財稅部門已經(jīng)核定了165戶，擬撥付資金1700萬元解決這些企業(yè)的增負問題。目前，國家稅務總局已經(jīng)制定了一個總體的工作方案，共分為三個階段和35項任務。具體措施包括，讓9省市搞過試點的國稅地稅部門，“對口支援”即將開展試點的22個省份，為這些地區(qū)的稅務部門傳授經(jīng)驗，要最大限度地減少“營改增”給納稅人可能帶來的不必要負擔。今年下半年，我們會連同公安部、財政部開展專項整治行動，嚴厲打擊虛開虛抵增值稅發(fā)票和服務業(yè)出口騙稅違法行為，來確保這項改革的順利推進，把稅收征管風險降到最低。營業(yè)稅取消后，深化財稅體制改革，理順中央和地方財稅關系是重要課題樓繼偉：隨著“營改增”的全面推進，作為地方主要稅種之一的營業(yè)稅取消，深化財稅體制改革，理順中央和地方財稅關系是一個重要課題?！盃I改增”試點后，原來屬于營業(yè)稅的收入仍歸地方，原增值稅中央與地方的分成比例不變。目前，我們要堅決穩(wěn)妥地推進“營改增”在全國范圍的推開，并積極審慎地研究建立新的地方稅體系，設定好中央和地方的支出責任。如果被收購方的土地是通過轉(zhuǎn)讓所得得到的土地，被收購方原來對土地的入賬價值，以原來被轉(zhuǎn)讓方視同銷售開具的票據(jù)作價，如果被收購方是通過國家無償劃撥來的則不能抵扣進項稅的。對非房開公司出土地，房地產(chǎn)公司出資金的合作建房，非房地產(chǎn)公司視同銷售，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權計征 11%的增值稅，也就是說，非房地產(chǎn)公司與房地產(chǎn)公司合作建房，約定分房產(chǎn)或分 利潤，不論哪種方式，都視同銷售。依據(jù)財稅【2016】36 號規(guī)定，如果轉(zhuǎn)讓 2016 年 4月 30 日之前的不動產(chǎn)，選擇 5%的簡易征收，如果不動產(chǎn)是 5 月1 日以后取得的對外投資所分配的，視同銷售是按 11%繳稅。房屋代建模式財稅如何操作房屋代建必須具備三個條件：（1）建設單位（發(fā)包方）自己擁有土地應以建設方的名義去當?shù)匕l(fā)改委立項報建審批和規(guī)劃；（2）房屋代建的房地產(chǎn)公司不能墊款；（3）代建的房地產(chǎn)公司只能從中收取代理費營改增以后，房地產(chǎn)公司從事代建行為，按現(xiàn)代服務6%繳納增值稅。因此，市政配套費、拆遷補償費、排污費、異地人防建設費不可以抵扣進項稅。比如說拆遷房所發(fā)生的材料費房開公司可抵扣 17%，建安成本可抵扣 11%、因此房開公司營改增后，應盡量選擇產(chǎn)權調(diào)換模式更省稅。第一種情況，如果土地出讓金返還，和政府約定土地出讓金用于拆遷補償支出，在土地增稅沒有取消的情況下，應開具增值稅紅字發(fā)票，沖減土地成本。第三種情況，如果政府和房開公司土地出讓金合同約定，土地返還款是用于獎勵，財務上記營業(yè)外收入，不繳增值稅，只繳企業(yè)所得稅。成本按公允價進成本。但這要看各地方政策，目前，全國只有廣州市允許紅線外的成本可以進成本。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增 值稅銷售額對應的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。對于 房開公司，是可以抵扣 6%的進項稅的。1營改增前后甲供材處理的變化對房地產(chǎn)業(yè)稅負的影響在哪里？ 營改增前甲供材分兩種，營改增前甲供材料分兩種，一種是甲供設備和裝修材料，只要房開公司自己購買材料和裝修材料，設備和裝修材料是不需要交營業(yè)稅的，除了甲供設備和裝修材料之外，其他任何的甲供材，施工企業(yè)都要交建安稅，房開公司必須取得建筑公司全額的建安發(fā)票，才能在土增稅、所得稅稅前扣除。營改增后，施工企業(yè)一定選擇簡易計稅，房開公司只能抵扣自己購買的材料部分。例，房開公司與施工企業(yè)簽定的合同 1000 萬，其中材料 600 萬，建安 400 萬，如果施工企業(yè)給房開公司開 1000 萬的票，則房開公司可抵扣 1000*11%=110 萬元；如果房開選擇甲供材料，自己購買 600 的材料，房開公司能抵扣的金額600*17%=102 萬；施工企業(yè)給房開公司開具的 400 萬，選擇簡易征稅給房開公司開具 3%的專用發(fā)票，房開公司只能抵扣400*3%=12 萬，房開公司能抵扣 114 萬，實際生活中，房開公司所購買的材料不一定能全部取得專用發(fā)票，因此，營改增以后包工包料有可能比全部甲供材料稅負會更低。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲供材如何抵扣進項稅額及材料采購過程中運輸和材料發(fā)票開具技巧？材料可抵扣 17%，購沙石料只能抵扣 3%。1園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧在哪里？ 園林綠化工程營改增前后的涉稅風險控制技巧決定在合同簽訂環(huán)節(jié)，苗圃屬于農(nóng)產(chǎn)品系列，是免稅的，房開公司直接和園林公司簽合同買苗圃，憑園林公司開具的發(fā)票的銷售價*13抵扣；園林公司有兩種，一種是有苗圃的園林公司，一種是沒有苗圃的園林公司，當房開公司選擇有苗圃的園林公司，如果簽訂包工包料，比如 100 萬的苗圃，10 萬的植樹勞務，園林公司開具 11%的增值稅專用發(fā)票，房開公司抵扣 110 萬*11%= 萬元；如果房開公司園林公司簽訂 100 萬的銷售合同，請人 10 萬的植樹勞務合同，可以抵扣 100*13%=13 萬元，但園林公司不會簽訂包工包料合同，10 萬的勞務開具 3%的專用發(fā)票，10*3%= 萬元，則房開公司可以抵扣 萬元；如果房開公司和沒有苗圃的園林公司簽訂包工包料合同，園林公司只能開具110萬11%的專票，房開公司可以抵扣 110*11%= 萬元，因此，選擇第二種方案。1施工現(xiàn)場的水電費的博弈分析及處理方法。1多項目施工能否采用匯總納稅方法進行進項稅額抵扣？ 國家稅務總局 2016 年公告 17 號文件和財稅【2016】36 號，建筑企業(yè)采用總公司直接管理項目部的情況，不同項目之間可以交叉抵扣增值稅。1資質(zhì)共享與增值稅抵扣辦法的沖突資質(zhì)共享指建筑企業(yè)通過總公司的資質(zhì)中標工程拿給公司旗下各不同子公司施工，營改增后，增值稅納稅地點回到公司注冊所在地，必須以總公司名義建賬，所有收支通過總公司來實施。1境外設計費、策劃費的如何抵扣處理？根據(jù)財稅【2016】36 號文件附件 4 境外設計費、策劃費是免稅的，因此不能抵扣。比如是農(nóng)民自己的草皮苗木沒有發(fā)票，只能去稅務局代開發(fā)票才能抵扣。如果施工