【正文】 照銷售不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行所有的稅收處理：營改增，房產(chǎn)公司的尾盤的房子在政策前面先做銷售還是？？？，該如何操作？ 回復(fù)：營改增的政策尚未明確，因而有關(guān)營改增過程中尾盤銷售應(yīng)當(dāng)如何處理很不好說，但從目前的有關(guān)消息分析，老項(xiàng)目老辦法，新項(xiàng)目新辦法，因而初步估計(jì)營改增前已經(jīng)開發(fā)并開始銷售的房產(chǎn)，在營改增后應(yīng)當(dāng)還是繼續(xù)征收營業(yè)稅，或者采取簡易的方式征收增值稅問題：房地產(chǎn)業(yè)納稅人處置辦理產(chǎn)權(quán)登記的地下車位等附屬設(shè)施如何征收營業(yè)稅？ 回復(fù)：簽訂銷售合同，銷售地下車位和附屬設(shè)施，無論是否辦理產(chǎn)權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，一定是在整個(gè)項(xiàng)目清算前抵扣。營改增5000億減稅如何落地第二篇：房地產(chǎn)營改增問題關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營改增幾個(gè)問題：房開企業(yè)將在建工程項(xiàng)目劃轉(zhuǎn)給全資的物業(yè)公司，是否需繳納土地增值稅？ 回復(fù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將在建工程劃轉(zhuǎn)給物業(yè)公司因涉及到所有權(quán)轉(zhuǎn)移，因而按照土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的的規(guī)定，必須確認(rèn)土地增值稅計(jì)算繳納土地增值稅?！盃I改增” 國務(wù)院回應(yīng)營改增改革 二手房交易稅負(fù)將小幅下降 營改增 二手房怎樣? (八)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和建筑企業(yè)支付給農(nóng)民或村委會(huì)的青苗補(bǔ)償費(fèi)用，不可以抵扣稅金(因拆遷補(bǔ)償費(fèi)用不繳增值稅和個(gè)人所得稅).相關(guān)文章：2.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響:你知道嗎? ?【二手房增值稅】:營改增后二手房是否要多交稅?上一篇：最新營改增實(shí)施細(xì)則下一篇：營改增實(shí)施細(xì)則啥時(shí)候出0該內(nèi)容對(duì)我有幫助房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則方案相關(guān)推薦(七)獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天《國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅扣稅憑證抵扣期限有關(guān)問題的通知》(國稅函[2009]617號(hào))第一條規(guī)定：增值稅一般納稅人取得2010年1月1日以后開具的增值稅專用發(fā)票、(貨物運(yùn)輸增值稅專用發(fā)票)和機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。(六)接受貸款服務(wù)向貸款方支付的利息及有關(guān)費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣。(五)差旅費(fèi)用中的交通費(fèi)用、業(yè)務(wù)招待費(fèi)用的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣.《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(六)項(xiàng)規(guī)定，購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?！?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(四)項(xiàng)規(guī)定，非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)、以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。(四)發(fā)生非正常損失的材料和運(yùn)輸費(fèi)用中含有的進(jìn)項(xiàng)稅金(例如，工地上被小偷偷竊的鋼材、水泥)《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(二)項(xiàng)規(guī)定，非正常損失的購進(jìn)貨物及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。購買職工福利用品的增值稅專用發(fā)票《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十七條納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。商品混凝土(僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土)。建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。因此，沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票，不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。國稅發(fā)[2006]156號(hào)第十二條規(guī)定：一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票?！狈康禺a(chǎn)、建筑企業(yè)營改增細(xì)則正式正式發(fā)布后，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響是全方位的，涉及招采、合約、成本、工程、銷售、財(cái)務(wù)等各個(gè)部門，應(yīng)對(duì)工作包括收購上游公司、各項(xiàng)合同修改、材料收回甲供、供應(yīng)商更換、增值稅發(fā)票管理調(diào)整、定價(jià)模型重新設(shè)計(jì)等等。日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，預(yù)計(jì)今年?duì)I改增減稅規(guī)模將超過5000億元。而北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購買住房價(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅。另外，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》明確了二手房稅收政策。根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，在建筑服務(wù)領(lǐng)域，方案明確一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、為甲供工程提供的建筑服務(wù)、為合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)等，都可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。增值稅起征點(diǎn)幅度為：按期納稅的，為月銷售額5000元20000元(含本數(shù))?！稜I業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》顯示，增值稅稅率為6%，其中提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。這一稅制改革將對(duì)建筑及房地產(chǎn)業(yè)各個(gè)方面產(chǎn)生重大影響，影響范圍包括營業(yè)利潤、營運(yùn)模式、市場營銷、以及對(duì)房地產(chǎn)基金和投資者、買方、租戶、代理商、融資方、其他服務(wù)提供者等各利益相關(guān)方的影響。第一篇：房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則方案房地產(chǎn)營改增實(shí)施細(xì)則方案“營改增”細(xì)則終于公布了!昨天，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅(以下稱營改增)試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。作為國家“十二五”戰(zhàn)略規(guī)劃的重要組成部分，營改增稅制改革將促進(jìn)服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展，同時(shí)減輕間接稅對(duì)企業(yè)間交易的影響。與此同時(shí)，兩部委發(fā)布了營改增四份細(xì)則文件，分別為《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》、《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》和《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》。提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，稅率為17%。按次納稅的，為每次(日)銷售額300元500元(含本數(shù))。對(duì)銷售不動(dòng)產(chǎn)，則明確一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。規(guī)定在北京市、上海市、廣州市和深圳市四個(gè)城市，個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。個(gè)人將購買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。針對(duì)營改增對(duì)于房地產(chǎn)市場的影響，英大證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李大霄表示，營改增對(duì)于市場而言應(yīng)該是一個(gè)重大利好消息，他表示，“它能夠有效地推動(dòng)稅收方面的改革，會(huì)對(duì)市場的發(fā)展起到正面作用。房地產(chǎn)、建筑企業(yè)營改增后不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金的七種特殊增值稅專用發(fā)票(一)沒有供應(yīng)商開具銷售清單的開具“材料一批”、匯總運(yùn)輸發(fā)票、辦公用品和勞動(dòng)保護(hù)用品的發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋財(cái)務(wù)專用章或者發(fā)票專用章。(二)獲得按照簡易征收辦法的供應(yīng)商開具的增值稅發(fā)票《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅征收率有關(guān)問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2014年第36號(hào))規(guī)定：一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡易辦法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅，同時(shí)不得開具增值稅專用發(fā)票。以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰(不含粘土實(shí)心磚、瓦)。因此，建筑企業(yè)購買的沙、石料，如果是從按照簡易征收辦法的供應(yīng)商采購的，則建筑企業(yè)只能獲得增值稅普通發(fā)票，則不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅金。因此，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的購買煙酒茶土特產(chǎn)招待客人的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅不可以抵扣增值稅銷項(xiàng)稅。附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十六條第(三)項(xiàng)規(guī)定第(三)項(xiàng)規(guī)定：非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物(不包括固定資產(chǎn))、加工修理修配勞務(wù)或者交通運(yùn)輸業(yè)服務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。其中購進(jìn)的貨物是指構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣和智能樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。、高鐵票，手機(jī)票和酒店餐票不可以抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅?！?財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件2：《營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》規(guī)定：納稅人接受貸款服務(wù)向貸款方支付的與該筆貸款直接相關(guān)的投資顧問費(fèi)用、手續(xù)費(fèi)用、咨詢費(fèi)用和手續(xù)費(fèi)用的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣?；诖艘?guī)定，獲得的增值稅專用發(fā)票超過法定認(rèn)證期限180天不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。5月1日起 將要全面推開營改增試點(diǎn) “營改增”后如何開具發(fā)票【必讀】財(cái)政部：下一步將啟動(dòng)增值稅立法營改增準(zhǔn)備工作完成80%，確保5月1日開票 ：營改增后交政府的費(fèi)用如土地費(fèi)、市政配套費(fèi)等預(yù)計(jì)會(huì)有進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣嗎? 回復(fù)：營改增后繳納的土地出讓金是否可以抵扣問題是一直是營改增的難題之一，但總體的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。至于市政配套費(fèi)，由于本身并沒有負(fù)擔(dān)增值稅，因而，主流的觀點(diǎn)是不存在（不是不讓）進(jìn)項(xiàng)抵扣，但也有觀點(diǎn)主張按一定的綜合抵扣率進(jìn)行抵扣。（地下車位及其他附屬設(shè)施只要進(jìn)行銷售，有銷售合同并入營業(yè)額，征收營業(yè)稅。問題：銷售小產(chǎn)權(quán)房是否征收營業(yè)稅？回復(fù)：銷售小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)按規(guī)定征收銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅，（小產(chǎn)權(quán)房是一時(shí)半不出來房產(chǎn)證，用自有土地建出來的）。問題：如何確定回遷安置房的計(jì)稅依據(jù)？回復(fù)：對(duì)建設(shè)安置回遷房的，對(duì)償還面積與拆遷面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按照同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅。問題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售證之前以誠意金、