房地產(chǎn)營改增前瞻概述-在線瀏覽
2025-04-01 17:24本頁面
【正文】 ！增值稅的魅力在于一般計稅，簡易征收和營業(yè)稅的唯一區(qū)別在于，營業(yè)稅下游鐵定沒得抵，簡易征收是否可以開增值稅專用發(fā)票，要看政策設計。 2023年1季度收入增幅只有 ， 2季度更是下降了 ，壓力山大??！ 四是，生活服務業(yè)。 立法者面對營改增至少有三個難題。幾乎幾千億元的減稅，在經(jīng)濟下行通道時期，減稅效應過大，財政難以承受。 住宅開發(fā)商下游作為終端消費者，不能抵扣進項，而建筑企業(yè)增稅基本是定局的，其增加的稅負必然向后傳導，住宅開發(fā)商兩邊不靠，稅負可能會有所上升?？傮w看，不動產(chǎn)營改增減稅力度很大，但卻是冰火兩重天。但是這種方式，一巴掌打下去，住宅與商業(yè)地產(chǎn)一塊打，藥性過猛，不是精確打擊，住宅開發(fā)商受不了，影響民生！ ，同時給予較為寬松的土地抵扣政策。但是，一刀切不允許購進不動產(chǎn)抵扣，減稅過大問題解決了，政策紅利也幾乎消失殆盡。 想來想去，左右為難，著實難為了財政部總局的領導們！而目前的方案有 柳暗花明又一村 之感： 允許下游抵扣，但是每年抵扣 5%，減稅效應大大遞延，每年 600億元的減稅效應，財政可以支撐， 政府滿意了 。而購買不動產(chǎn)用于抵扣的下游，畢竟是允許 100%抵扣，雖然分期抵扣，優(yōu)惠力度大大降低，還是比營業(yè)稅時代強得多， 下游客戶也可以滿意。應當是較好的制度設計。 (三 )購買地產(chǎn)的企業(yè)多年繳不到稅的問題也迎刃而解了。每年只讓你按照折舊額抵扣，有減稅，但是也不至于繳不到稅，也算皆大歡喜。又要顧及各行各業(yè)的利益不能波動太大，做到平穩(wěn)過渡 。 三個方面都理順了，營改增這艘大船方能破浪前行，財政部總局的頂層設計者們著實是辛苦了！ 第三部分：具體問題解析 一、 營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？ 二、 營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？ 三、結(jié)構(gòu)性減稅 四、正確的比價原則，至關重要 五、“甲供材”的偽命題！ 六、“留抵稅額”（納稅義務發(fā)生時間的煩惱?。? 七、 存量房問題 八、專用發(fā)票的極端重要性 九、 12項進項稅額剖析 十、 6項銷項稅額與剖析 一、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入是上升，還是下降？ 序號 稅種 銷售回款（萬元） 銷售收入（萬元）1 營業(yè)稅 100 1002 增值稅 100 1 0 0 247。 95 二、問：營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤是上升，還是下降？ 收入的上升與下降是浮云，銷售收入 1億元，利潤為 1000萬元，與銷售收入為 2023萬元，利潤為 1000萬元，效果是一樣的。（1 + 1 1 % ）=80（8 0 進項稅4 . 9 1 ） 15 結(jié)論 1： 當“銷售回款”與“支付價款”一致的情況下，至少需要取得 元的進項稅額，則利潤與營改增前保持不變。 結(jié)論 2： 由于營改增動了所有行業(yè)的奶酪，因此銷售回款與支付價款都可能發(fā)生聯(lián)動變化，需要按照此方法重新進行測算。 （ 1+11%） =（萬元） 銷項稅額 = 11%=（萬元） 營業(yè)稅 下游客戶支付房款 100萬元； 成本 =100萬元 增值稅 商業(yè)地產(chǎn)（下游能抵扣） 假設支付房款為 100萬元 進項稅額 =（萬元） 成本 =（萬元） 住宅（下游不能抵扣） 假設支付房款為 100萬元 成本 =100（萬元） 分析： 前提下，營改增后，利潤下降（ ） ，如果下游購買房產(chǎn)的企業(yè)可以抵扣進項稅，則下游企業(yè)利潤增加 。 上下游合計利益 ==（萬元） 分析： ，即使房地產(chǎn)企業(yè)一分錢進項都沒有，營改增后上下游合計利益仍然為 5萬元，但是房地產(chǎn)企業(yè)利潤下降，下游企業(yè)利潤上升。 分析： ，如果房地產(chǎn)企業(yè)不漲價，且維持原來的 95元利潤，則需要取得 11%=（萬元）的進項稅額。 稅負比較！ 利潤下降 =95=（萬元） 利潤上升=100==（萬） 利潤持平 全國人大代表、中建五局董事長魯貴卿在兩會議案中提出了相關意見 第一個原因 是增值稅是價外稅，營改增后建筑業(yè)營業(yè)收入從原來的營業(yè)稅收中剔除了應交納 11%的增值稅銷項稅額， 因此收入會正常下降約 %。 關于第二個原因，魯貴卿表示，具體可從以下幾方面來體現(xiàn)： 一是建筑企業(yè)的特殊成本如勞務、地材等，在目前的試點方案下很難取得增值稅專用發(fā)票，進項抵扣不充分。 二是 根據(jù) 《 財政部、國家稅務總局關于部分貨物適用增值稅低稅率和簡易辦法征收增值稅政策的通知 》 規(guī)定，一般納稅人銷售自產(chǎn)的建筑用砂石、磚瓦、石灰、混凝土等貨物，可選擇按照簡易辦法依照 6%征收率計算繳納增值稅，減少了建筑企業(yè)可抵扣的增值稅進項稅額。比如，企業(yè)從金融機構(gòu)借款的利息，由于金融行業(yè)的營改增滯后于建筑行業(yè)，造成目前還無法抵扣。 五是 建筑企業(yè)現(xiàn)行的組織架構(gòu)、營銷模式、集中采購、財務管理、稅務管理和信息系統(tǒng)等重要管理體系還未適應增值稅的管理要求， 特別是在分包方、分供方等選擇上，能提供較高增值稅專用發(fā)票的一般納稅人短期內(nèi)還難以培育形成。如何正確梳理供應商）增值稅是價外稅，不影響損益！ 序號 付款 發(fā)票類型 成本1 117 1 7 % 稅率專票 1002 111 1 1 % 稅率專票 1003 106 6 % 稅率專票 1004 103 3 % 代開專票 1005 100 普票 100哪家強？ 結(jié)論 1： 如果你簽訂的是含稅價款，一定要附加發(fā)票類型的限制，否則對企業(yè)成本影響很大； 結(jié)論 2： 如果你簽訂的是不含進項稅價，恭喜你，穩(wěn)坐釣魚臺，根據(jù)發(fā)票類型，決定付款金額。 五、“ 甲供材 ”的偽命題！ （甲方和乙方會爭搶 17%材料進項么？） 不含稅采購價格與甲供材的關系 序號 情形 不含稅價 支付乙方價款 支付材料商價款 成本 1 甲供材 200 111 117 200 2 大包 200 222 200 甲供材與營改增
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