【正文】 的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。 （ 1+5%） （二）一般納稅人征收管理 房地產(chǎn)老項目，是指： ? （ 1） 《 建筑工程施工許可證 》 注明的合同開工日期在 2016年 4月 30日前的房地產(chǎn)項目； ? （ 2） 《 建筑工程施工許可證 》 未注明合同開工日期或者未取得 《 建筑工程施工許可證 》 但建筑工程承包合同注明的開工日期在 2023年 4月 30日前的建筑工程項目。 ? 問：納稅人在 6月申報期應(yīng)申報的增值稅銷售額是多少？ 習題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報增值稅銷售額為： ? 應(yīng)稅銷售額 =252 247。 ? 問：納稅人在 6月申報期應(yīng)申報的增值稅銷售額是多少？ 習題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報增值稅銷售額為： 當期抵扣的土地價款 =（ 960247。 （ 1+11%） = 《 增值稅納稅申報表（一般納稅人適用） 》 （二）一般納稅人征收管理 預繳稅款 ? 一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預收款時按照 3%的預征率預繳增值稅。 （ 1+適用稅率或征收率） 3% 適用一般計稅方法計稅的，按照 11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。 習題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證開工日期為 2023年 3月 15日， 2023年 1月開始預售房產(chǎn)，該企業(yè) 2023年 5月又收到預收款 525萬元。 ? 問：納稅人在 6月份申報期應(yīng)申報預繳多少增值稅稅款？ 習題 ? 納稅人 6月應(yīng)申報預繳增值稅稅款為： 6月應(yīng)申報預繳增值稅款 =525247。該納稅選擇一般計稅辦法。 （ 1+11%） 3% = 《 增值稅預繳稅款表 》 （二）一般納稅人征收管理 進項稅額 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以 《 建筑工程施工許可證 》 注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。 房地產(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模） ? 《 增值稅納稅申報表（一般納稅人適用） 》 （二）一般納稅人征收管理 納稅申報 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照 《 營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法 》（財稅 〔 2023〕 36號文件印發(fā)，以下簡稱 《 試點實施辦法》 ）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和 11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照 《 試點實施辦法 》 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和 5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）一般納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。 ? 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以預繳稅款抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。 A房地產(chǎn)企業(yè)對上述預收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。 2023年 6月共開具增值稅普通發(fā)票 10500萬元（含 2023年 4月 30日前取得的未開票預收款 5250萬元，和 2023年 5月收到的 5250萬元），同時辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 （ 1+5%） 3%=150萬元 ? 7月份申報期應(yīng)申報增值稅稅款為： ? 應(yīng)申報增值稅款 =5250 247。 ? 應(yīng)預繳稅款按照以下公式計算： 應(yīng)預繳稅款 =預收款 247。 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 納稅申報 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照 《 試點實施辦法 》 第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和 5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。 （三）小規(guī)模納稅人征收管理 發(fā)票開具 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。 ? 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其 2023年 4月 30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。 習題 ? 案例 【 一 】 A房地產(chǎn)企業(yè)（小規(guī)模）自行開發(fā)了 B房地產(chǎn)項目，施工許可證的開工日期是 2023年 3月 15日， 2023年 1月15日開始預售房產(chǎn)，至 2023年 4月 30日共取得預收賬款 200萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。該房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 5月又收到預收款 200萬元。 ? 問：納稅人在 7月申報期應(yīng)如何納稅？ 習題 6月申報期就取得的預收款應(yīng)預繳的增值稅為： ? 200 247。 （ 1+5%） 5%= ? 增值稅納稅申報表（小規(guī)模納稅人適用） 房地產(chǎn)業(yè)“營改增”稅收業(yè)務(wù)培訓 ? “營改增”擴圍背景及意義 ? 增值稅的基本原理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)房產(chǎn)業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅業(yè)務(wù)處理 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)處理 ? 政策依據(jù)： 《 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法 》 （國家稅務(wù)總局公告 2023年第 16號） 納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù) 增值稅征收管理暫行辦法 ? （一）適用范圍 ? （二）一般納稅人征收管理 ? （三）小規(guī)模納稅人征收管理 （一）適用范圍 ? 納稅人以 經(jīng)營租賃方式 出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法。 ? 納稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法。 ? 不 動產(chǎn) 所在地 與 機 構(gòu) 所在地不在同一 縣 （市、 區(qū) ）的， 納稅 人 應(yīng) 按照上述 計稅 方法向不 動產(chǎn) 所在地主管 國稅 機 關(guān)預繳稅 款，向機 構(gòu) 所在地主管 國稅 機 關(guān) 申 報納稅 。 （二）一般納稅人征收管理 ? 一般納稅人出租其 2023年 5月 1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。 ? 不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在 同一縣（市、區(qū)）的 ，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）一般納稅人征收管理 預繳稅款 ? 納稅人出租不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應(yīng)預繳稅款： 應(yīng)預繳稅款＝含稅銷售額 247。 （ 1+5%） 5% ? 納稅人出租不動產(chǎn)，按照本辦法規(guī)定需要預繳稅款的，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報期或不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)核定的納稅期限預繳稅款。每月收取租金收入 20萬元。 （ 1+11%） 3%= ? 納稅人選擇簡易計稅方法 ? 納稅人應(yīng)向不動產(chǎn)所在地國稅機關(guān)預繳