房地產(chǎn)業(yè)稅收培訓(xùn)教學(xué)課件-在線瀏覽
2024-11-22 02:48本頁(yè)面
【正文】 則設(shè)計(jì)，實(shí)行分級(jí)計(jì)稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。土地增值稅在房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)，實(shí)行按次征收，每發(fā)生一次轉(zhuǎn)讓行為，就應(yīng)根據(jù)每次取得的增值額征一次稅。,19,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅征收范圍 1.一般規(guī)定 （1）土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。 （3）土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。 ②房產(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。 （3）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉(zhuǎn)移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。,21,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅征收方式 第一步 核定征收，按照轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率征收，這種模式類似于目前的個(gè)人所得稅征收方式。其中又分兩種情況，一是能夠提供購(gòu)房發(fā)票，二是不能夠提供發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。,23,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率： 增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。 上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。,25,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,土地增值稅征收實(shí)例 假設(shè)張先生于2004年以50萬(wàn)元購(gòu)買了一套房產(chǎn)，2006年12月將以70萬(wàn)來(lái)出售。5%）元，轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅為38500（7000005。 那么該套房屋的增值額為：700000—500000—51250—7500—38500—7000—350=95400元，未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，按照30%的稅率計(jì)算。,26,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,一、企業(yè)匯算清繳的概念與企業(yè)范圍 （一）企業(yè)所得稅匯算清繳：是指納稅人自納稅年度終了之日起5個(gè)月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營(yíng)終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計(jì)算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。 包括查賬征收所得稅的企業(yè)和核定征收中定率征收所得稅的企業(yè)。 2.納稅人需要報(bào)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批、審核或備案的事項(xiàng)，應(yīng)按有關(guān)程序、時(shí)限和要求報(bào)送材料等有關(guān)規(guī)定，在辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)前及時(shí)辦理。,28,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,三、納稅人的權(quán)利 延期申報(bào)權(quán)：納稅人因不可抗力，不能在匯算清繳期內(nèi)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)或備齊企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)資料的，應(yīng)按照稅收征管法及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，申請(qǐng)辦理延期納稅申報(bào)。 結(jié)清稅款權(quán)：納稅人在納稅年度內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款；預(yù)繳稅款超過(guò)應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)按有關(guān)規(guī)定辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。,29,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,四、納稅人匯算清繳報(bào)送的資料 （1）企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表及其附表； （2）財(cái)務(wù)報(bào)表； （3）備案事項(xiàng)相關(guān)資料； （4）總機(jī)構(gòu)及分支機(jī)構(gòu)基本情況、分支機(jī)構(gòu)征稅方式、分支機(jī)構(gòu)的預(yù)繳稅情況； （5）委托中介機(jī)構(gòu)代理納稅申報(bào)的，應(yīng)出具雙方簽訂的代理合同，并附送中介機(jī)構(gòu)出具的包括納稅調(diào)整的項(xiàng)目、原因、依據(jù)、計(jì)算過(guò)程、調(diào)整金額等內(nèi)容的報(bào)告； （6）涉及關(guān)聯(lián)方業(yè)務(wù)往來(lái)的，同時(shí)報(bào)送《中華人民共和國(guó)企業(yè)年度關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)往來(lái)報(bào)告表》； （7）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他有關(guān)資料。,30,企業(yè)所得稅匯算清繳概述,五、匯總納稅企業(yè)所得稅的匯算清繳 實(shí)行跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)匯總繳納企業(yè)所得稅的納稅人，由統(tǒng)一計(jì)算應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額的總機(jī)構(gòu)，按照上述規(guī)定，在匯算清繳期內(nèi)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)，進(jìn)行匯算清繳；分支機(jī)構(gòu)不進(jìn)行匯算清繳。,31,房地產(chǎn)企業(yè)如何預(yù)繳企業(yè)所得稅,企業(yè)所得稅采取季度（月）預(yù)繳，年度匯算清繳的方法繳納。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)季度預(yù)繳企業(yè)所得稅時(shí)應(yīng)以會(huì)計(jì)利潤(rùn)額加上預(yù)售收入計(jì)算出的預(yù)計(jì)利潤(rùn)減去以前年度待彌補(bǔ)虧損后的余額為應(yīng)納稅所得額預(yù)繳企業(yè)所得稅。兩種觀點(diǎn)的存在，使廣大房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)繳季度企業(yè)所得稅時(shí)無(wú)所適從。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因其開發(fā)產(chǎn)品周期長(zhǎng)，并且存在對(duì)未完工產(chǎn)品——房屋預(yù)先進(jìn)行銷售，收取預(yù)收款現(xiàn)象。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，只是月（季）預(yù)繳所得稅的計(jì)稅依據(jù)“利潤(rùn)總額”的其中的一部分，而不是其全部。從國(guó)稅函[2008]635號(hào)文的規(guī)定看，以前年度虧損在季度預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是完全可以沖減實(shí)際利潤(rùn)額的。,34,目錄,房地產(chǎn)業(yè)主體稅種,房地產(chǎn)稅收管理現(xiàn)狀,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),35,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：新營(yíng)業(yè)稅條例實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)支付境外企業(yè)或個(gè)人提供的設(shè)計(jì)勞務(wù)、咨詢勞務(wù)不再區(qū)分是否在境內(nèi)發(fā)生，需要代扣代繳營(yíng)業(yè)稅，但因?yàn)橥鈬?guó)企業(yè)不需要交納城建稅及教育費(fèi)附加，所以只需要代扣營(yíng)業(yè)稅，如果勞務(wù)完全在國(guó)外發(fā)生，企業(yè)所得稅勞務(wù)以歸屬地來(lái)判斷所得來(lái)源地，不需要扣交預(yù)提所得稅，如果勞務(wù)在國(guó)內(nèi)發(fā)生，構(gòu)成常設(shè)機(jī)構(gòu)的，不需要扣交，由外國(guó)企業(yè)申報(bào)繳納。,37,房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)務(wù),例：代銷還是自銷的區(qū)別， 房地產(chǎn)商開發(fā)票給中介，中介開發(fā)票給購(gòu)房人并代辦產(chǎn)權(quán)證，雖然中介和房產(chǎn)商簽的合同是按基價(jià)代銷，實(shí)際上不屬于代銷，房地產(chǎn)商按基價(jià)結(jié)算銷售不動(dòng)產(chǎn)收入，中介按購(gòu)銷差價(jià)同樣按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，見國(guó)稅函（2005）917號(hào)，但如果說(shuō)發(fā)票由房地產(chǎn)商直接開給購(gòu)房戶呢，中介就按代理業(yè)來(lái)納稅，稅率一樣，稅目不致。單位和個(gè)人銷售其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)的原價(jià)是指購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)發(fā)票上注明的價(jià)款，不包括購(gòu)進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)、受讓土地使用權(quán)過(guò)程中支付的各種費(fèi)用和稅金。 財(cái)稅（2009）112號(hào)規(guī)定，應(yīng)稅行為和計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的確定以合同到期日和09年12月31日孰先為原則。 A和境外B簽境外咨詢合同，也是08年1月1日，期限到09年6月30日，當(dāng)天就收
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