【正文】 50萬元。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應(yīng)納稅所得額。 4． 第二期應(yīng)分擔(dān)金額 2 10=20（萬元） 隨今后銷售進度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 Ｐ 430頁 ?。 可售面積的確定，違法建筑物的面積 36 （ 三 ） 確保費用稅前扣除無誤 ?1.“廣告費 ” 、 “ 業(yè)務(wù)宣傳費 ” 、 “ 業(yè)務(wù)招待費 ” 、 “ 壞賬損失 ” 等期間費用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準進行扣除 ， 是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費用部分計入開發(fā)成本的情況 。 37 ? 財政部關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關(guān)會計準則 有關(guān)問題解答（一） P341頁 2023年 10月 31日 財會 [2023]18號 ? 問 :企業(yè)支付的廣告費能否預(yù)提或待攤 ? ? 答 :《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時直接計入當(dāng)期損益。如果有確鑿證據(jù)表明 (按照合同或協(xié)議約定等 )企業(yè)實際支付的廣告費，其 相對應(yīng)的有關(guān)廣告服務(wù)將在未來幾個會計年度內(nèi)獲得，則本期實際支付的廣告費應(yīng)作為預(yù)付賬款 ，在接受廣告服務(wù)的各會計年度內(nèi)，按照雙方合同或協(xié)議約定的各期接受廣告服務(wù)的比例分期計入損益。 38 ? 《 廣告管理條例 》 (國發(fā) [1987]94號 )和 《 廣告管理條例施行細則 》 （工商廣字 [1988]第 13號）規(guī)定： 廣告費用，是指企業(yè)在銷售商品過程中通過報紙、期刊、圖書、名錄、廣播、電視、電影、錄像、幻燈、路牌、櫥窗、霓虹燈、電子顯示牌（屏）、燈箱、交通工具（包括各種水上漂浮物和空中飛行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、設(shè)置、張貼廣告發(fā)生的推銷宣傳費用以及通過郵局郵寄各類廣告宣傳品和利用饋贈實物進行廣告宣傳的費用。納稅人申報扣除的廣告費支出，必須符合下列條件： （ 1）廣告是通過經(jīng)工商部門批準的專門機構(gòu)制作的； （ 2）已實際支付費用，并已取得相應(yīng)發(fā)票； （ 3）通過一定的媒體傳播。 ?3. 有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出 。 ?5.“三費 ” 扣除是否正確 。 ? 。 ? 息是否調(diào)整 。 P179頁營業(yè)稅處理 ? 限 ， 殘值比例是否合理 ， 固定資產(chǎn)修理和改良區(qū)分是否正確 ， 提取的固定資產(chǎn)減值準備是否進行納稅調(diào)整 。 p158 41 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用 —開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用 —開辦費 96萬元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 12 5=8（萬元），應(yīng)調(diào)增所得額 =968=88（萬元）； ? 20232023年每年應(yīng)調(diào)減所得額 =96247。 5247。 42 開辦費稅前扣除臺賬 （單位：萬元） 年度 項目 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 會計攤銷額 96 稅前扣除額 8 納稅調(diào)整額 88 尚未扣除額 88 0 43 三 、 營業(yè)稅檢查要點 ?1. 開發(fā)商將未售出的房屋 、 商鋪 、 車位出租 ，其取得的租金收入有否申報納稅 。 ?3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確 。 ? 、 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ，有無不按預(yù)售收入 （ 含定金 ） 繳納營業(yè)稅 ， 不申報或者少申報稅款的現(xiàn)象 。 P260頁 ? 、 銷售不動產(chǎn)時 ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營業(yè)額中減除 。 45 ? 。 ? ， 是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 ? 、 土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn) ， 有否視同銷售不動產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)申報納稅 。 補償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實際取得的價款征稅 。 ? “ 還本 ” 方式銷售商品房時 ， 有無扣除 “ 還本 ” 支出后再申報納稅的錯誤現(xiàn)象 。 47 ?18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 ? “ 樓花 ” 者的房產(chǎn)更名費是否作為收入申報納稅 。 48 ? 一般不適用 財稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 （ 2） 上述不動產(chǎn)是購置后未再對原不動產(chǎn)進行建筑開發(fā) （ 不是安裝 、 裝飾 、 裝修或添付 ） 的不動產(chǎn) ，因此不包括自己立項獨立開發(fā)的不動產(chǎn)或購進在建工程后繼續(xù)開發(fā)的不動產(chǎn) （ 3） 不動產(chǎn)購置或受讓原價 ， 不包括在購置不動產(chǎn)時由購買者支付的契稅 、 物業(yè)管理費及其他應(yīng)由購買者直接負擔(dān)而由銷售方代收的各項稅 、 費 。 ?括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 50 ? ， 計入有關(guān)房地產(chǎn)成本的利息支出是否在計算土地增值稅時 ， 從房地產(chǎn)開發(fā)成本中減除 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計算扣除 。 51 ? ， 對已計入管理費用的印花稅是否重復(fù)扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ? 注意納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 ? 對于納稅人計建造普通標(biāo)準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的 ， 應(yīng)分別核算增值額 。 52 普通住宅標(biāo)準 （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 （財法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標(biāo)準住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準建造的居住用住宅。普通標(biāo)準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ?、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。 ?，是否按規(guī)定申報納稅。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? （二）購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ? （四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 ?、擴建后，應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算的部分是否按規(guī)定增加了房屋原值，計繳了房產(chǎn)稅 58 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 《 財政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅和車船使用稅幾個業(yè)務(wù)問題的解釋與規(guī)定 》 （ 財稅地字 （ 87） 第 003號 ） 第二條 、 關(guān)于房屋附屬設(shè)備的解釋：房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施 。 屬于房屋附屬設(shè)備的水管 、 下水道 、 暖氣管 、 煤氣管等從最近的探視井或三通管算起 。 59 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅政策 財稅地字 （ 87） 第 028號規(guī)定：經(jīng)研究 ，新建房屋交付使用時 ， 如中央空調(diào)設(shè)備已計算在房產(chǎn)原值之中 ， 則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 單獨核算并提取折舊 ， 則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備 。 60 附屬設(shè)備和配套設(shè)施房產(chǎn)稅新政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施 計征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 國稅發(fā) [2023]173號 一 、 為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設(shè)計要求 ， 凡以房屋為載體 ， 不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施 ，如給排水 、 采暖 、 消防 、 中央空調(diào) 、 電氣及智能化樓宇設(shè)備等 ， 無論在會計核算中是否單獨記賬與核算 ， 都應(yīng)計入房產(chǎn)原值 ， 計征房產(chǎn)稅 。 三 、 城市房地產(chǎn)稅比照上述規(guī)定執(zhí)行 。 因此 ， 地下人防設(shè)施作為車庫使用符合 “ 房產(chǎn) ” 定義 ， 但是為了平戰(zhàn)結(jié)合而鼓勵利用地下人防設(shè)施 ， 暫不征收房產(chǎn)稅 。 ? 對于出租的地下建筑 ， 將按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 它們分別是： ? 工業(yè)用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 50%—60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 商業(yè)和其他用途房產(chǎn) ， 以房屋原價的 70%—80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值； ? 對于與地上房屋相連的地下建筑 ， 如房屋的地下室 、地下停車場 、 商場的地下部分等 ， 應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體 ， 按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅 。 凡按租金計征的房產(chǎn)稅稅額超過按房產(chǎn)價值計征的，按租金收入計征城市房地產(chǎn)稅；未超過的，按房產(chǎn)價值計征。建造的商品房交付使用后依舊保留的出租經(jīng)營用的臨時鋪面，無論如何計賬，是否確定產(chǎn)權(quán)，均應(yīng)照章征收城市房地產(chǎn)稅。 ? 了土地使用稅 。 66 集體土地土地使用稅稅收新政策 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于集體土地 城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知 財稅 [2023]56號 ? 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi) 實際使用應(yīng)稅集體所有建設(shè)用地、但未辦理土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)的 ，由實際使用集體土地的單位和個人按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 67 七 、 印花稅檢查要點 ? 1. 各類商品購銷合同 、 建筑安裝工程承包合同 、 財產(chǎn)租賃合同 、 借款合同 、 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同 、 廣告合同和測繪合同 （ 按照加工承攬合同 ） 、 商品房銷售合同 、 房屋產(chǎn)權(quán)證 、 工商營業(yè)執(zhí)照 、 商標(biāo)注冊證 、 專利證 、土地使用證 、 賬簿等是否按規(guī)定貼花 。 P165 ? 68 ? 國稅發(fā) [1991]155 號第十一條規(guī)定： “ 土地使用權(quán)出讓 、 轉(zhuǎn)讓書據(jù) (合同 )， 不屬于印花稅列舉征稅的憑證 ， 不貼印花 。 ? 企業(yè)之間的借款合同或者單據(jù)不貼花 ， 因為 《 印花稅稅目稅率表 》 規(guī)定借款合同征稅范圍是： “ 銀行及其他金融組織和借款人 （ 不包括銀行同業(yè)拆借 ）所簽定的借款合同 。 (2) 已貼用的印花稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條的處罰規(guī)定。 70 ( 4)按期匯總繳納印花稅的納稅人，超過稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，未繳或少繳印花稅款的，視其違章性質(zhì)，適用 《 稅收征管法 》 第六十三條或第六十四條的處罰規(guī)定，情節(jié)嚴重的，同時撤銷其匯繳許可證。憑證的保存期限，凡國家已有明確規(guī)定的，按規(guī)定辦；沒有明確規(guī)定的其余憑證均應(yīng)在履行完畢后保存一年”。 ? 2. 對直接通過 “ 管理費用 ” 、 “ 銷售費用 ” 科目以現(xiàn)金形式發(fā)放的獎金是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于生活補助