房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增的35個(gè)熱點(diǎn)難點(diǎn)問題-wenkub.com
2025-03-22 02:21 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）注：上述問題解答僅供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！痉科筘?cái)稅微信：fdccspx】一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營(yíng)業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否可以扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款?！闭?qǐng)問：這里所指“在施工現(xiàn)場(chǎng)修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)其取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？還是將每期作為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開工時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)2016年4月30日前取得的土地采取分期開發(fā)的，且第一個(gè)《建筑工程施工許可證》的開工時(shí)間在2016年4月30日之前的，企業(yè)可以將該土地上各期開發(fā)的房地產(chǎn)作為一個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目，選擇適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅政策；也可以將各期開發(fā)的項(xiàng)目作為獨(dú)立房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開工時(shí)間，選擇適用房地產(chǎn)新、老項(xiàng)目增值稅稅收政策。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》，銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預(yù)售證面積?答：土地價(jià)款扣除使用的建筑面積是指當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，即當(dāng)期納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。所以是否從銷售額中扣除的土地價(jià)款必須取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)？答：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實(shí)際交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；因購(gòu)買方原因未按合同約定完成不動(dòng)產(chǎn)交付手續(xù)的，以合同約定的最遲交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計(jì)算增值稅時(shí)減少可扣除的地價(jià)么？答：如不是降低地價(jià)的返還款，則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來支付的土地價(jià)款扣減房地產(chǎn)銷售額。，需要做視同銷售處理嗎？答：不需要。（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙
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