【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=%　　6000（16%）/+400（）=第三節(jié)　收益期和持有期的估價(jià)　　收益期是指預(yù)計(jì)在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下估價(jià)對(duì)象未來(lái)可獲取凈收益的時(shí)間，具體是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至估價(jià)對(duì)象未來(lái)不能獲取凈收益時(shí)止的時(shí)間。收益期一般根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)估計(jì)。　　建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時(shí)止的時(shí)間。　　建筑物經(jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值有貢獻(xiàn)的時(shí)間，具體是建筑物自竣工時(shí)起至其對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)時(shí)止的時(shí)間。對(duì)收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時(shí)起，在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間，如圖72所示?！　　　〗ㄖ锝?jīng)濟(jì)壽命主要由市場(chǎng)決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計(jì)使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的?！　〗ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時(shí)結(jié)束，也可能不同時(shí)結(jié)束，歸納起來(lái)有下列3種情形：　?。?）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時(shí)結(jié)束。在這種情形下，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命?！　。?）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。自收益期結(jié)束時(shí)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，等于自價(jià)值時(shí)點(diǎn)起計(jì)算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值?！　±?，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價(jià)值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價(jià)值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值?！　。?）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，建筑物也無(wú)償收回。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，根據(jù)收回時(shí)建筑物的殘余價(jià)值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。對(duì)于第一種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值?！　?duì)于第二種情況，房地產(chǎn)的價(jià)值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計(jì)算的價(jià)值，加上建筑物在收益期結(jié)束時(shí)的價(jià)值折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值?！　≡u(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值的，收益期為剩余租賃期限。　　利用預(yù)知未來(lái)若干年后價(jià)格的公式求取價(jià)值，以及收益期較長(zhǎng)、難以預(yù)測(cè)該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計(jì)持有期。持有期根據(jù)市場(chǎng)上投資者對(duì)同類房地產(chǎn)的典型持有時(shí)間，以及能夠預(yù)測(cè)期間收益的一般期限來(lái)確定，一般為5年至10年。第四節(jié)　凈收益的測(cè)算　　凈收益的計(jì)算是個(gè)難點(diǎn)問(wèn)題。不同的估價(jià)對(duì)象，凈收益測(cè)算時(shí)，扣除的項(xiàng)目是不一致的。　?。ㄕ莆眨　』谧赓U收入測(cè)算凈收益——投資法（優(yōu)先考慮使用）　　基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益——利潤(rùn)法　　對(duì)于既有大量租賃收入又有營(yíng)業(yè)收入的，宜通過(guò)租賃收入求取凈收益　　（1）基于租賃收入測(cè)算凈收益　　基本公式：　　凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用　?。接行杖耄\(yùn)營(yíng)費(fèi)用　　相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入空置和收租損失 有效毛收入 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用營(yíng)業(yè)的必要支出?！　?gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、人員工資及辦公費(fèi)用、保持房地產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費(fèi)用?！　∵\(yùn)營(yíng)費(fèi)用與會(huì)計(jì)上成本費(fèi)用的區(qū)別（ 四個(gè)不包括）——重要考點(diǎn)。多選或判斷　　抵押房地產(chǎn)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含抵押貸款還本付息額?！　。ń忉專嘿J款與否不影響房地產(chǎn)整體的正常運(yùn)營(yíng)收益。償還方式是可選擇的，這會(huì)使得評(píng)估結(jié)果受償還方式影響，不客觀）　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費(fèi)費(fèi)用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的項(xiàng)目?！　〔话臄U(kuò)建費(fèi)用——改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價(jià)值，所以不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里?！　〔话枚悺c特定業(yè)主經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，需要扣所得稅，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值時(shí)，不扣所得稅（參見(jiàn)P98）。　　重點(diǎn)：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時(shí)能有資金更新，平時(shí)專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時(shí)，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價(jià)值?！　☆愅谖覀冇媚杲鹎笕〉慕K值。根據(jù)設(shè)備的價(jià)值，作為更新時(shí)點(diǎn)的終值，求平時(shí)各期的年金，這個(gè)計(jì)算出來(lái)的年金，就是重置提拔款?！　　　≡谇笕羰找嬷校\(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（?。??！?011年真題】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276070407]【正確答案】ACE【答案解析】參見(jiàn)教材P238?！　∧呈找嫘苑康禺a(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算的建筑物年折舊費(fèi)為100萬(wàn)元，房屋設(shè)備年折舊費(fèi)為10萬(wàn)元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費(fèi)為50萬(wàn)元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價(jià)時(shí)，計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)為160萬(wàn)元。（?。?011年真題】　　[答疑編號(hào)950276070408]【正確答案】錯(cuò)誤【答案解析】P238建筑物的折舊費(fèi)用，不能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。計(jì)入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的折舊費(fèi)應(yīng)該為60萬(wàn)元。　　運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中扣除的項(xiàng)目包括（?。??！　　　　　　　　　　　答疑編號(hào)950276070409]【正確答案】BD【答案解析】房產(chǎn)稅是保有人的必要支出，肯定屬于運(yùn)營(yíng)成本；房屋保險(xiǎn)費(fèi)是屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的，重置提拔款也屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用項(xiàng)目。參見(jiàn)教材P238?！　蓚€(gè)重要指標(biāo)：　　可以通過(guò)市場(chǎng)提取法獲得　　　　凈收益率=1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率　　兩個(gè)指標(biāo)相加之和=1　　　　某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2；運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為（?。┤f(wàn)元?！?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276070410]【正確答案】A【答案解析】參見(jiàn)教材P21P233。年租金收入＝50012012＝72（萬(wàn)元）　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝7225%=18（萬(wàn)元）　　凈收益＝7218=54（萬(wàn)元）　　　　（2）基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益　　特點(diǎn)：業(yè)主與經(jīng)營(yíng)者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)沒(méi)有分開(kāi)　　與租賃收入測(cè)算凈收益的區(qū)別　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營(yíng)收入　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營(yíng)的收益（正常利潤(rùn)）　?。ㄕ莆眨　。?）類型一：出租　　出租的房地產(chǎn)凈收益的求取　　計(jì)算公式：凈收益＝租賃收入－ 由出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用　　租賃收入（2項(xiàng)）：租金收入、租賃保證金或押金的利息　　出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用（6項(xiàng)）：維修費(fèi)，管理費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，房地產(chǎn)稅，租賃費(fèi)用，租賃稅費(fèi)?！　‖F(xiàn)實(shí)出租人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用——名義租金，計(jì)算時(shí)要轉(zhuǎn)變成實(shí)際租金——由雙方在租賃合同中約定?！　　径噙x題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營(yíng)費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（?。?。【2008年真題】　　　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276070411]【正確答案】CDE【答案解析】電費(fèi)和物業(yè)管理費(fèi)，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用里。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是由出租人承擔(dān)的費(fèi)用。參見(jiàn)教材P239。　　【單項(xiàng)選擇題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬(wàn)元，年房屋折舊費(fèi)30萬(wàn)元，維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、管理費(fèi)等50萬(wàn)元，水電供暖費(fèi)等40萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬(wàn)元，年抵押貸款還本付息額70萬(wàn)元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費(fèi)用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（　）萬(wàn)元?！?009年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號(hào)950276070412]【正確答案】D【答案解析】折舊費(fèi)，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500405065=345。參見(jiàn)教材P240。　?。?）類型二：自營(yíng)　　營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取　　商業(yè)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營(yíng)費(fèi)用商品銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 商業(yè)利潤(rùn)與房地產(chǎn)可分離的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值　　工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費(fèi)用產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用廠商利潤(rùn)與房地產(chǎn)可分離的無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值　　農(nóng)地凈收益的測(cè)算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值各種費(fèi)用投資利息農(nóng)業(yè)稅 農(nóng)業(yè)利潤(rùn)　　紅色字跡是我們計(jì)算時(shí)容易遺忘的項(xiàng)目?！　。?）類型三：自用或空置　　自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場(chǎng)上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來(lái)測(cè)算，或者通過(guò)類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出?！　。?）類型四：混合收益的房地產(chǎn)　　混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法　　方法1：首先區(qū)分變動(dòng)費(fèi)用和固定費(fèi)用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動(dòng)費(fèi)用，再減去加總的固定費(fèi)用。　　方法2：首先測(cè)算各種類型的收入，再測(cè)算各種類型的費(fèi)用，再將總收入減去總費(fèi)用。　　方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡(jiǎn)單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益?！　。ㄊ煜ぃ　。?）有形收益和無(wú)形收益　　有形收益是由房地產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益　　無(wú)形收益是指房地產(chǎn)帶來(lái)的間接利益　　在求取凈收益時(shí)既要包括有形收益，又要考慮各種無(wú)形收益　　無(wú)形收益難以貨幣化，難以在計(jì)算凈收益時(shí)考慮，但可以通過(guò)選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計(jì)算無(wú)形收益。　?。?）實(shí)際收益和客觀收益　　實(shí)際收益 是在當(dāng)前經(jīng)營(yíng)管理狀況下實(shí)際取得的收益，一般不能直接用于估價(jià)?！　】陀^收益 是排除了實(shí)際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價(jià)的依據(jù)?！　　局攸c(diǎn)】租約的限制　　有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實(shí)際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場(chǎng)租金　　【例721】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計(jì)算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場(chǎng)一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報(bào)酬率為9%。請(qǐng)計(jì)算該商場(chǎng)2011年8月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。　　[答疑編號(hào)950276070413]　　【正確答案】參見(jiàn)教材P243。該商場(chǎng)2007年10月1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格測(cè)算如下：　?。?）商店一層價(jià)格的測(cè)算：　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200180（125%）12=（萬(wàn)元）　　租賃期限外年凈收益=200200（125%）12=（萬(wàn)元）　　　　=（萬(wàn)元）　　　　　　（2）商店二層價(jià)格的測(cè)算：　　年凈收益=200120（125%）12=（萬(wàn)元）　　　　=（萬(wàn)元）　　該商店的正常價(jià)格=商店一層的價(jià)格+商店二層的價(jià)格=+=（萬(wàn)元）　　　　【重點(diǎn)】承租人權(quán)益價(jià)值評(píng)估　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避