【文章內(nèi)容簡介】 【正確答案】A【答案解析】折現(xiàn)率=6%+6%25%=%　　6000（16%）/+400（）=第三節(jié)　收益期和持有期的估價　　收益期是指預(yù)計在正常市場和運營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，具體是自價值時點起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。收益期一般根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命來估計?！　〗ㄔO(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自價值時點起至建設(shè)用地使用權(quán)使用期限結(jié)束時止的時間。建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命是指自價值時點起至建筑物經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束時止的時間?！　〗ㄖ锝?jīng)濟(jì)壽命是指建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間，具體是建筑物自竣工時起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻(xiàn)時止的時間。對收益性房地產(chǎn)來說，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命具體是建筑物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入大于運營費用，即凈收益大于零的持續(xù)時間，如圖72所示?！　　　〗ㄖ锝?jīng)濟(jì)壽命主要由市場決定，同類建筑物在不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)壽命可能不同，一般是在建筑物設(shè)計使用年限的基礎(chǔ)上，根據(jù)建筑物的施工、使用、維護(hù)和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等進(jìn)行綜合分析判斷得出的?！　〗ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不同時結(jié)束，歸納起來有下列3種情形：　　（1）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束。在這種情形下，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。　?。?）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值，等于自價值時點起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值，減去以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值?！　±?，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期的價值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)的價值?！　。?）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。在這種情形下，分為兩種情況：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補(bǔ)償。對于第一種情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值?！　τ诘诙N情況，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期計算的價值，加上建筑物在收益期結(jié)束時的價值折算到價值時點的價值?！　≡u估承租人權(quán)益價值的，收益期為剩余租賃期限。　　利用預(yù)知未來若干年后價格的公式求取價值，以及收益期較長、難以預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能夠預(yù)測期間收益的一般期限來確定，一般為5年至10年。第四節(jié)　凈收益的測算　　凈收益的計算是個難點問題。不同的估價對象，凈收益測算時，扣除的項目是不一致的?！　。ㄕ莆眨　』谧赓U收入測算凈收益——投資法（優(yōu)先考慮使用）　　基于營業(yè)收入測算凈收益——利潤法　　對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益　?。?）基于租賃收入測算凈收益　　基本公式：　　凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用　?。接行杖耄\營費用　　相關(guān)概念：凈收益 潛在毛收入空置和收租損失 有效毛收入 運營費用　　運營費用，維持房地產(chǎn)正常使用營業(yè)的必要支出?！　?gòu)成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉(zhuǎn)的成本，以及為承租人提供服務(wù)的費用?！　∵\營費用與會計上成本費用的區(qū)別（ 四個不包括）——重要考點。多選或判斷　　抵押房地產(chǎn)，運營費用不包含抵押貸款還本付息額。　?。ń忉專嘿J款與否不影響房地產(chǎn)整體的正常運營收益。償還方式是可選擇的，這會使得評估結(jié)果受償還方式影響，不客觀）　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費費用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟(jì)壽命短的構(gòu)件、設(shè)備、裝飾裝修等折舊），重置提拔款是運營費用中的項目?！　〔话臄U(kuò)建費用——改擴(kuò)建增加了資產(chǎn)價值，所以不在運營費用里?！　〔话枚悺c特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關(guān)，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量。評估投資價值時，需要扣所得稅，評估市場價值時，不扣所得稅（參見P98）?！　≈攸c：重置提拔款（新增內(nèi)容），就是為了設(shè)備到期時能有資金更新，平時專門提取的資金，這些資金在設(shè)備到期時，連本帶利，剛好等于需要更新的設(shè)備的價值。　　類同于我們用年金求取的終值。根據(jù)設(shè)備的價值，作為更新時點的終值，求平時各期的年金，這個計算出來的年金，就是重置提拔款?！　　　≡谇笕羰找嬷?，運營費用包括（?。??！?011年真題】　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276070407]【正確答案】ACE【答案解析】參見教材P238?！　∧呈找嫘苑康禺a(chǎn)按經(jīng)濟(jì)壽命計算的建筑物年折舊費為100萬元，房屋設(shè)備年折舊費為10萬元，室內(nèi)裝飾裝修年折舊費為50萬元，則采用收益期限為有限年的收益法公式估價時，計入年運營費用的折舊費為160萬元。（?。?011年真題】　　[答疑編號950276070408]【正確答案】錯誤【答案解析】P238建筑物的折舊費用，不能計入運營費用。短壽命周期的資產(chǎn)的折舊才能計入運營費用。計入年運營費用的折舊費應(yīng)該為60萬元?！　∵\用收益法評估房地產(chǎn)價格時，應(yīng)在運營費用中扣除的項目包括（　）。　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276070409]【正確答案】BD【答案解析】房產(chǎn)稅是保有人的必要支出，肯定屬于運營成本；房屋保險費是屬于運營費用的，重置提拔款也屬于運營費用項目。參見教材P238?！　蓚€重要指標(biāo)：　　可以通過市場提取法獲得　　　　凈收益率=1運營費用率　　兩個指標(biāo)相加之和=1　　　　某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（?。┤f元?！?006年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276070410]【正確答案】A【答案解析】參見教材P21P233。年租金收入＝50012012＝72（萬元）　　運營費用＝7225%=18（萬元）　　凈收益＝7218=54（萬元）　　　?。?）基于營業(yè)收入測算凈收益　　特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開　　與租賃收入測算凈收益的區(qū)別　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益（正常利潤）　?。ㄕ莆眨　。?）類型一：出租　　出租的房地產(chǎn)凈收益的求取　　計算公式：凈收益＝租賃收入－ 由出租人負(fù)擔(dān)的費用　　租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息　　出租人負(fù)擔(dān)的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費?！　‖F(xiàn)實出租人負(fù)擔(dān)的費用——名義租金，計算時要轉(zhuǎn)變成實際租金——由雙方在租賃合同中約定?！　　径噙x題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負(fù)擔(dān)，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運營費用包括（?。?。【2008年真題】　　　　　　　　　　　　[答疑編號950276070411]【正確答案】CDE【答案解析】電費和物業(yè)管理費，由承租人負(fù)擔(dān)，不在運營費用里。運營費用是由出租人承擔(dān)的費用。參見教材P239?！　　締雾椷x擇題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負(fù)擔(dān)。該房地產(chǎn)的凈收益為（　）萬元?！?009年真題】　　　　　　　　　　[答疑編號950276070412]【正確答案】D【答案解析】折舊費，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中。500405065=345。參見教材P240?！　。?）類型二：自營　　營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取　　商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費用商品銷售稅金及附加管理費用財務(wù)費用 商業(yè)利潤與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值　　工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費用財務(wù)費用廠商利潤與房地產(chǎn)可分離的無形資產(chǎn)價值　　農(nóng)地凈收益的測算：凈收益=農(nóng)地年產(chǎn)值各種費用投資利息農(nóng)業(yè)稅 農(nóng)業(yè)利潤　　紅色字跡是我們計算時容易遺忘的項目?！　。?）類型三：自用或空置　　自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出?！　。?）類型四：混合收益的房地產(chǎn)　　混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法　　方法1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，再減去加總的固定費用?！　》椒?：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用?！　》椒?：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益。　?。ㄊ煜ぃ　。?）有形收益和無形收益　　有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益　　無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益　　在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益　　無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復(fù)計算無形收益。　?。?）實際收益和客觀收益　　實際收益 是在當(dāng)前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價?！　】陀^收益 是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)?！　　局攸c】租約的限制　　有租約限制的，租賃期限內(nèi)的租金應(yīng)采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的市場租金　　【例721】某商店的土地使用期限為40年，自2007年8月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200 m2。一層于2008年8月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/ m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/ m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2011年8月1日帶租約出售時的正常價格?！　答疑編號950276070413]　　【正確答案】參見教材P243。該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：　?。?）商店一層價格的測算：　　租賃期限內(nèi)年凈收益=200180（125%）12=（萬元）　　租賃期限外年凈收益=200200（125%）12=（萬元）　　　　=（萬元）　　　　　?。?）商店二層價格的測算：　　年凈收益=200120（125%）12=（萬元）　　　　=（萬元）　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=+=（萬元）　　　　【重點】承租人權(quán)益價值評估　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約資本化法”。當(dāng)一種權(quán)益或資產(chǎn)雖然不產(chǎn)生收入，但可以幫助其所有者避