房地產(chǎn)評(píng)估——假設(shè)開(kāi)發(fā)法及其應(yīng)用(編輯修改稿)
2025-09-01 20:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟 房地產(chǎn)估價(jià) ? 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行： ? （五）估算建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)等多項(xiàng)成本費(fèi)用和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn) ? 開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用 ? 估算專業(yè)費(fèi)用 ? 確定開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，估算預(yù)付資本利息 ? 估算稅費(fèi) ? 估算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)租售費(fèi)用 ? 估算開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 一 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟 房地產(chǎn)估價(jià) ? 運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)一般分為下列六個(gè)步驟進(jìn)行： ?（六）計(jì)算和確定估價(jià)額 ?將上述數(shù)據(jù)直接帶入公式進(jìn)行計(jì)算，即： ?地價(jià) =不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)－建筑費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)－利息－稅費(fèi)－租售費(fèi)用－開(kāi)發(fā)商利潤(rùn) 一 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法的操作步驟 房地產(chǎn)估價(jià) ?調(diào)查該類待開(kāi)發(fā)土地的基本情況主要包括以下四個(gè)方面： ? 弄清土地的位置。包括三個(gè)層次： ?①土地所在城市的性質(zhì)； ?②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)； ?③具體的坐落狀況。 ? 弄清土地的面積大小、形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施通達(dá)程度、地質(zhì)和水文狀況等。弄清這些，主要是為測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等服務(wù)。 ? 弄清城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。包括弄清規(guī)定的用途、建筑高度、容積率等。 ? 弄清將擁有的土地權(quán)利。 房地產(chǎn)估價(jià) ?（一）開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期 ?開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對(duì)象（待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ?開(kāi)發(fā)期可稱為開(kāi)發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成（竣工）的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土地到動(dòng)工開(kāi)發(fā)（開(kāi)工）的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。 ?確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。 房地產(chǎn)估價(jià) ?（二）開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 ?開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期（但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外）。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ?開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合，即根據(jù)類似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)（同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求）。例如，假設(shè)現(xiàn)在是 2022年8月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為商品住宅，開(kāi)發(fā)期為 （或 18個(gè)月），如果要估計(jì)該商品住宅在 2022年 2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃惿唐纷≌^(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。 房地產(chǎn)估價(jià) ?（三） 開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi) ?由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ? （四） 投資利息 ? 投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握以下六個(gè)方面： ? 應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。 ? （ 1）未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值； ? （ 2）投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)； ? （ 3）開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。 ? 計(jì)息期的長(zhǎng)短。 ? 計(jì)息的方式。 ? 利率的高低。 ? 計(jì)息周期。 ? 名義利率和實(shí)際利率。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ?資金的時(shí)間價(jià)值是同量資金在兩個(gè)不同時(shí)點(diǎn)的價(jià)值之差，用絕對(duì)量來(lái)反映為“利息”，用相對(duì)量來(lái)反映為“利率”。利息從貸款人的角度來(lái)說(shuō)，是貸款人將資金借給他人使用所獲得的報(bào)酬；從借款人的角度來(lái)說(shuō)，是借款人使用他人的資金所支付的成本。利率是指單位時(shí)間內(nèi)的利息與本金的比率，即：利率 =單位時(shí)間內(nèi)的利息 /本金 l00%。 ?計(jì)算利息的方式有單利和復(fù)利兩種。其中，單利是指每期均按原始本金計(jì)算利息，即只有本金計(jì)算利息，本金所產(chǎn)生的利息不計(jì)算利息。在單利計(jì)息的情況下，每期的利息是常數(shù)。 房地產(chǎn)估價(jià) ?（五）開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ?開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ?（六）投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) ?投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。 二 、 假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取 房地產(chǎn)估價(jià) ?（七）折現(xiàn)率 ?折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方
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